Петербург впервые в новейшей истории обогнал Москву по количеству сделок, заключенных на первичном рынке жилья. Отрыв обеспечили покупатели из регионов, для которых проживание и квартиры в Северной столице оказались более привлекательными.
По итогам 2016 года Петербург по активности покупателей на первичном рынке жилья обогнал Москву. По данным Росреестра, за прошлый год в Москве было зарегистрировано 35,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), а в Петербурге — 36,9 тыс. Если считать число ДДУ на душу населения, то картина получается еще более яркая: в Москве в год заключается одна сделка на 365 человек, а в Петербурге — одна на 140 человек. Разница более чем в 2,6 раза.
Эксперты говорят, что Петербург оттягивает на себя региональный покупательский спрос. Специалисты из регионов делают выбор в пользу Петербурга, поскольку жизнь и жилье здесь дешевле. На этом тренде девелоперский рынок города может продержаться пару лет и преодолеть последствия текущего кризиса.
Обогнали в долевке
Превышение покупательской активности на рынке жилья Петербурга над рынком Москвы подтверждается статистикой Росреестра. За 2016 год в Петербурге было зарегистрировано 36,9 тыс. ДДУ, что на 38% больше, чем годом ранее. А за тот же период в Москве число зарегистрированных ДДУ составило 35,6 тыс.
Конечно, данные по ДДУ в двух столицах не отражают всю рыночную картину (во–первых, в Москве велика доля апартаментов: 20% против 5% в Петербурге, во–вторых, в столице до сих пор значительная часть домов продается не по 214–ФЗ, а по другим схемам, например ЖСК, а значит, в статистику не попадает). Но тренд очевиден.
Сведения Росреестра подтверждают данные аналитиков. По данным "Петербургской недвижимости", в 2016 году в Петербурге было продано 2,66 млн м2 жилья (а с учетом ближайших районов Ленобласти — 4,14 млн м2), что на 15 и 9,5% соответственно выше показателя предыдущего года. А в Москве за тот же период, по данным столичных чиновников, было продано 3,5 млн м2 жилья (спад — 12%).
Динамика ввода жилья в Петербурге за прошлый год также оказалась положительная, а в столице — отрицательная. В нашем городе было введено в эксплуатацию 2,92 млн м2 жилья (рост на 5%), а с учетом Ленобласти — 4,5 млн м2 (рост на 5%). В Москве за тот же период ввели 3,34 млн м2 жилья, что почти на 14% меньше, чем годом ранее. А в Подмосковье — 8,4 млн м2 (спад на 2%).
Между двух столиц
Главной причиной происходящего эксперты называют смещение в Северную столицу регионального спроса на жилье.
"Наша компания работает в семи регионах России. И мы можем подтвердить, что только в Петербурге в 2016 году наблюдался столь значительный всплеск покупательской активности. Видимо, это связано с тем, что наш город быстрее реагирует на любые изменения — и рыночные, и политические", — рассуждает директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт–Петербург" Екатерина Гуртовая.
"Миграция из регионов в большие города активно продолжается и в связи с кризисом даже увеличивает темпы. Люди с ограниченным бюджетом, выбирая между Москвой и Петербургом, понимают, что шансов приобрести квартиру в Северной столице у них существенно больше", — констатирует гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.
Действительно, по итогам 2016 года средняя стоимость первичного жилья в Петербурге составила 60 тыс. рублей за 1 м2, а в Москве она на 30% выше — более 90 тыс. рублей за 1 м2. При этом не надо забывать, что в среднем 60% квартир люди покупают в ипотеку. "При сопоставимом уровне банковских ставок в двух столицах ипотечная квартира в Петербурге оказывается ощутимо дешевле столичного жилья такой же площади. Это самый серьезный аргумент для покупателя", — отмечает Виталий Коробов из компании "Аквилон Инвест". "На одного жителя Петербурга приходится 21–23 м2 жилья, а средний для России показатель — около 35 м2 на человека. Таким образом, потребность самих горожан в новом жилье тоже велика. А с учетом недорогой цены и недорогой ипотеки именно это вызвало бум продаж прошлого года", — уверен исполнительный директор СК "Ойкумена" Роман Мирошников.
В свою очередь, вице–президент Becar Asset Management Group Илья Андреев добавляет, что в пределах Москвы осталось очень мало пятен под застройку. "Все строительство переместилось на территорию области, добираться из которой до города долго и трудно. В Петербурге, даже с учетом агломерации, логистика значительно удобнее. Покупатели это понимают и голосуют рублем", — отмечает он.
Спрос из регионов
Опрошенные "ДП" девелоперы города подтверждают рост числа сделок с участием иногородних покупателей. В среднем по рынку их сейчас около 30%. В ГК "Эталон" за год число таких покупателей выросло на 1–2%, в холдинге RBI и "ЮИТ Санкт–Петербург" — на 5%, в "РосСтройИнвесте" — на 10%. "По ряду наших объектов доля региональных покупателей превышает 50%. Из них 4% — из Ленобласти, москвичей — от 1% до 8% в зависимости от проекта, остальные — из более удаленных регионов, в том числе нефтегазовых", — делится наблюдениями Вера Сережина из холдинга RBI.
По ее словам, иногородние покупатели делятся на две большие категории — тех, кто приобретает недвижимость для собственного проживания, и тех, у кого в Петербург на учебу переезжают дети. "Первые предпочитают покупать квартиры ближе к центру города, для вторых важнее цена и транспортная доступность объекта", — отмечает Вера Сережина.
"Среди покупателей становится все больше граждан из Казахстана, которые перебираются жить в Петербург, а также москвичей, в том числе рядовых сотрудников "Газпрома" и смежных с ним бизнесов. Но в прошлом году они нам кассу не сделали — их всего 7–8% от общего числа. Правда, переезд "Газпрома" в Петербург только начинается, так что этот покупатель к нам еще придет", — уверена гендиректор ГК "Еврострой" Оксана Кравцова. Кроме того, серьезную лепту в статистику продаж жилья вносят военные, которые, получив сертификат на квартиру, как правило, перебираются из северных регионов в Петербург, где многие из них учились.
Другие причины
Эксперты отмечают, что на выбор региональных переселенцев в пользу Петербурга влияет также то, что жизнь в Северной столице дешевле, чем в Москве. Так, средняя ставка налога на жилую недвижимость в Петербурге — около 2 тыс. рублей в год, а в Москве — 5 тыс. рублей. Проезд в общественном транспорте в Москве на 12% дороже. Прожиточный минимум в Москве для трудоспособного населения — 17,5 тыс. рублей в месяц, в Петербурге — 11,5 тыс. рублей. Причем, по данным "Ромир", темпы роста расходов петербуржцев в январе 2017 года оказались на уровне 17% — в 2 раза выше, чем у москвичей. А уровень безработицы в Москве на 0,1% выше, чем в Петербурге. "В Петербурге также отличные возможности для обучения детей в вузах, культурного отдыха и поездок в Европу", — заключили собеседники "ДП".
Игорь Креславский
председатель правления ГК "РосСтройИнвест"
Совершенно очевидно, что в Петербурге покупатели стали активнее, чем в Москве. Мы почувствовали этот тренд год назад и стали активнее работать с региональными клиентами. Число иногородних покупателе, включая жителей Москвы, у нас за год увеличилось как минимум на 10%. Себестоимость жилья в двух столицах сопоставима. Но "за Москву" покупатель всегда платит больше. Так что Петербург, благодаря более низким ценам на жилье и высокому качеству жизни, перехватил у Москвы этот региональный поток. Происходит перераспределение спроса. Думаю, этот процесс продолжится и в этом году.
Юлия Ружицкая
коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад"
Петербург остается центром притяжения для бизнесменов и мигрантов из регионов России. Наибольшей популярностью недвижимость города пользуется у жителей соседних регионов и нефтяных районов. За последний год увеличилась и доля московских покупателей. Это связано прежде всего с глобальным переездом из столицы сотрудников "Газпрома" и его дочерних предприятий. И людям есть из чего выбрать, поскольку строительство в Петербурге и окрестностях идет активное. Причем качество петербургских объектов выше, чем в Москве. В столице жилье массового спроса обычно сдают без стяжек, перегородок, отделки, разводки сетей.
Светлана Денисова
начальник отдела продаж ЗАО "БФА–Девелопмент"
Мегаполисы привлекают специалистов из провинции, продолжается урбанизация. Петербург на коротком промежутке времени выиграл гонку по сделкам у Москвы, но не думаю, что эти результаты будут стабильными. Это связано в первую очередь с более приемлемым уровнем цен. Несмотря на улучшения в транспортной схеме столицы, Москва все равно остается чрезвычайно трудным для жизни городом. Петербург по этому параметру опережает столицу, хотя существенно уступает ей по возможности заработать. У нас общее количество покупателей с иногородней регистрацией достигла 30%.
