23:3028 февраля 201723:30
114просмотров
23:3028 февраля 2017
Генеральный директор и совладелица ГК "Еврострой" Оксана Кравцова рассказала "ДП" о том, кто сегодня покупает элитное жилье, какие нетипичные форматы недвижимости скоро появятся в портфеле компании и почему цены на недвижимость падать не будут. Также она объяснила, почему опыт работы с госзаказом часто разочаровывает застройщиков и почему бизнес хочет, чтобы законодатели и чиновники оставили его в покое. А еще поведала, как чувствует себя молодая многодетная мама в строительном бизнесе, который считается мужским делом.
Оксана, многие застройщики говорят, что прошлый год для них оказался испытанием на прочность. Для вас тоже?
— Год был напряженный. Все бизнес–вопросы решались вязко. Покупательский спрос отличался непредсказуемостью. Сезонная цикличность сбилась с привычного ритма, и было сложно что–то прогнозировать. Но год оказался самым результативным за время существования компании. Главный результат — мы сдали городу флагманский ЖК "Привилегия". В начале марта начнем передачу ключей.
А еще вы купили два участка под новые проекты. Причем оба из наследства обанкроченного "Строймонтажа". Видимо, неслучайно.
— Мы в свое время были знакомы с учредителями "Строймонтажа". Команда меня восхищала активностью и вкусом: они брали лучшие в городе участки под проекты. И мы очень рады, что годы спустя смогли купить пятна из их портфеля. Причем поступательно: сначала один — под ЖК "Привилегия", потом еще два. Одновременно мы бы эти проекты не стали реализовывать.
Расскажите о последних покупках.
— Пятно на Воскресенской наб. было куплено у структур БТК. Долгое время цена была неприемлемая. А в прошлом году продавец снизил ее в 2,5 раза от начальной и дал рассрочку платежа на 3 месяца. Мы сразу вышли на сделку.
А почему цена так снизилась?
— Для продавца это непрофильный актив: его в любом случае надо продавать. Видимо, понял, что цена нерыночная, и пошел на компромисс. Но минимальный бизнес там все–таки был.
Вы уже получили разрешение на строительство?
— Да, в конце прошлого года. В марте планируем открыть продажи. Там будет около 10 тыс. м2 общей площади. Все квартиры видовые. По две на лестничной клетке. Концепция проекта — клубный дом для джентльменов. Состоятельных людей у нас много, поэтому в спросе мы уверены. Кстати, желающие уже есть. Это те, кто покупал квартиры в наших проектах, и их друзья. Строить дом будем 2 года. Причем очень аккуратно — как сапер на минном поле.
Почему?
— В земле фундаменты петровских времен. Мы их изучаем. Надеюсь, не обнаружим подводных камней, о которые можно споткнуться. Кроме того, два объекта на соседних участках представляют историческую ценность. Это сложный объект.
Инвестиции уже оценивали?
— Около 1 млрд рублей. Надеемся обойтись своими средствами, поскольку кредиты дороги и бонусов даже банки–партнеры не дают. Увы! Мы, например, много лет сотрудничаем с банком "Открытие". Но, когда летом у нас случился спад продаж и пришлось перекредитоваться, нам выкатили ставку 18% годовых.
А что будет на участке на Эсперовой ул.?
— Клубный дом Esper Club. Великий князь Эспер был одним из основателей династии Белосельских–Белозерских, которой принадлежал Крестовский остров. В его честь названа улица, где появится наш проект. Квартиры будут небольшие — таких на Крестовском острове никто не предлагает. Продажи откроем в марте.
Соседство со стадионом вас не пугает?
— Часть острова около стадиона давно страдает и от самой стройки, и от наплыва людей. Но нас это никогда не касалось, поскольку наши проекты на другой стороне Крестовского. Здесь тихо. И можно без боязни отпускать детей во двор.
А вас просили скидываться на стадион деньгами и рабочими руками?
— Нет. На наш взгляд, достаточно того, что мы участвовали в строительстве и реконструкции школ и детских садов на Крестовском острове.
А может, партнерство с семьей спикера ЗС Вячеслава Макарова сыграло свою роль?
— Анна Селегень, дочь господина Макарова, является моим паритетным партнером в компании "Еврострой–М" только с ноября 2016 года. Хотя знакомы мы с 2015 года. Компания, которой руководит ее супруг Сергей Селегень, выиграла тендер на выполнение работ в ЖК "Привилегия". Мы остались довольны сотрудничеством и решили его развить. Сейчас ищем подходящий проект в элитном сегменте для первого совместного проекта.
У вас были идеи строить в Петербурге не только элитку, но и жилье массового спроса. Они в силе?
— Нет, это не наш сегмент. Пятно на Герасимовской ул. мы продали вместе с проектом. Он выйдет на рынок весной в том виде, как мы его придумали, но без нас. А на Среднем пр. В.О., где мы тоже планировали строить жилье, в итоге появится апарт–отель. Проект реализуем с компанией "МТЛ", которая разработала концепцию и будет им управлять. Продажи откроем в конце марта. Но новых проектов апарт–отелей от нас не ждите. Каждый должен заниматься своим делом.
Значит, на идее строить неэлитное жилье ставите крест?
— Не совсем. Мы сейчас покупаем два участка под жилье бизнес–класса. Один — у "Ростелекома" на Московском пр. под дом площадью 7,5 тыс. м2. Второй — у Ледового дворца. Но о деталях пока говорить рано.
Идея строить у Ледового дворца связана с вашей любовью к хоккею?
— Все мужчины нашей семьи — болельщики. Но дело не в этом. Просто в ЖК "Привилегия" купил квартиру бывший хоккеист СКА Артемий Панарин. И в частном разговоре он посетовал, что около Ледового, где тренируется команда, нет дома высокого класса, в котором можно было бы купить жилье. И мы подумали: хорошо бы такой дом построить. Посоветовались с нашим другом Владиславом Третьяком, он идею поддержал. В будущем доме мы готовы продать часть квартир команде СКА.
А что с загородным проектом?
— У нас коттеджный поселок на 32 дома в Токсово. Уже построено 20, и 10 — под фундаментами. Проект возник случайно. Муж многие годы помогал местному храму, и церковь отблагодарила нас землей. В тот момент у нас был партнер, который производил деревянные дома. Поэтому решили построить поселок. Но в кризис партнер из проекта вышел. Мы выкупили его долю за 160 млн рублей. А рынок замер. Но сейчас поселок переживает второе рождение. Продажи пошли. К лету хотим довести его до ума. Но больше этой темой заниматься не будем.
Каков портрет вашего покупателя?
— Это бизнесмены и чиновники. Обычные культурные люди: не подчеркивают свое благосостояние, даже не ездят на дорогих машинах. Внешне не определишь, что это богатый человек. Однако он может спокойно купить пентхаус. Немало среди покупателей и сотрудников "Газпрома". Но они нам кассу не сделали — их всего 7–8%. Правда, переезд "Газпрома" в Петербург только начинается, так что этот покупатель к нам еще придет. Им, как правило, нужны готовые квартиры с отделкой и меблировкой, чтобы въехать и сразу жить. Также среди покупателей много русских казахов. Они там заработали деньги и сейчас возвращаются.
Сами в другие регионы идти не планируете?
— Есть интересные предложения по сотрудничеству в Москве. Но мы привыкли работать на расстоянии вытянутой руки. Ведь как только ослабляешь внимание, все процессы выходят из–под контроля.
А другие виды бизнеса?
— Задумываемся о выводе на рынок ресторанной группы. Первый ресторан с авторской кухней и видовой террасой откроется осенью в "Привилегии". Там же будет лобби–пространство, где хотим возродить традицию литературных чтений на Крестовском, которая в советское время была утрачена. А второй ресторан появится в жилом комплексе на Воскресенской наб. И в будущем хотели бы во всех новых проектах открывать места общепита под собственным брендом.
Многие в кризис делают акцент на генподряде. А вы?
— Сложно работать на сторонних заказах. Особенно государственных. Сейчас мы достраиваем гостиницу "Таврическая" по заказу города. Согласования идут трудно. Для сравнения: мы за 3 года построили "Привилегию", где почти 90 тыс. м2, и за то же время привели в порядок гостиницу, которая в несколько раз меньше. Все тормозится. Чиновники боятся брать на себя ответственность.
Вы по этой причине не заявились на конкурс по элитному судебному кварталу?
— Да. Неприятный опыт последних контрактов сделал свое дело. Правда, генподрядом у нас в группе теперь занимается средний сын — Александр. Возможно, он с новыми силами и амбициями войдет в эту воду. Но согласитесь, когда не можешь развернуться в полную силу и показать весь свой профессионализм из–за каких–то необъективных вещей, это демотивирует.
Так же как постоянные изменения в законе…
— Они нас закаляют. Но мы очень от них устали. Когда ты приобретаешь участок — просчитываешь бизнес. А через полгода все меняется: плывут сроки реализации проектов, плывет экономика. Кроме того, ты оказываешься в вакууме: все комитеты города перестают согласовывать проекты. Очень хочется, чтобы нас оставили в покое и дали просто делать свое дело.
Росреестр несколько месяцев не регистрирует сделки с жильем. Эта ситуация вас затронула?
— Конечно. Договоры не выходят. Мы не можем воспользоваться средствами, которые лежат на аккредитивах. Откладываются проплаты субподрядчикам. Возникают конфликты. Это патовая и никому не нужная ситуация.
В строительной отрасли мало женщин–руководителей. Комфортно ли вам в этой среде?
— Я получаю от работы колоссальное удовольствие. Никакой дискриминации нет, только уважение и равноправие. У меня такой мужчина за спиной, что никто даже косо не посмотрит. Мы с мужем очень дополняем друг друга. Работа над проектом — дело общее. Но его слово решающее.
Вы дружите с сотрудниками Исаакиевского собора. Что думаете о его передаче церкви?
— Решение неожиданное. Я не представляю, как собор будет существовать просто как храм. Не знаю, во благо это или нет. Но народ в массе своей недоволен. Мы планируем взять под свое крыло благотворительный фонд собора, который помогает одаренным детям из детских домов. В ближайшее время я в него войду, и дальше будем работать вместе.
Какие еще городские события вас тревожат?
— Строительство вокруг обсерватории. Не понимаю, зачем это делать — поперек науки и истории. Хочется, чтобы девелоперы думали не только о своих прибылях, но и о будущем города. Для меня Петербург — живой организм. И такие вещи я воспринимаю болезненно. Нам, например, предлагали поработать на месте оранжереи около Таврического сада. Я сказала: даже не приходите ко мне с такими предложениями! И если бы кто–то из коллег начал там строить, я бы первая вышла на демонстрацию. Но угроза вроде миновала. Участок отошел в городскую казну, там будет общественное пространство.
Дайте прогноз развития рынка элитки.
— Ждать, что цены упадут, бессмысленно.
Новые законы снижают маржу застройщика. А строить себе в убыток никто не станет.
Справка
ГК" "Еврострой"
> Создана в 1996 году на базе АОЗТ "ПМК–11" при тресте № 104 "ГлавЛенинградСтроя". В группу входит девять компаний. Супруги Кравцовы контролируют 100% бизнеса.
> Группа реализовала более 40 проектов строительства и реконструкции. Сейчас на стадии строительства и проектирования семь проектов площадью более 160 тыс. м2.
> Оборот группы за 2016 год составил 3,7 млрд рублей.
Биография
Оксана" Кравцова
> Родилась в Петербурге. Окончила Педагогический университет им. Герцена в 2001 году. С 2002 по 2004 год — руководитель отдела продаж элитного жилья в агентстве "ТАЙМС недвижимость".
> С 2004 года — директор по продажам ООО "Еврострой". С 2012 года по сей день — гендиректор ООО "Еврострой". Владеет 50% ГК "Еврострой".
> Замужем, четверо детей.
