10:2615 декабря 201610:26
197просмотров
10:2615 декабря 2016
Два года — как раз с середины декабря 2014-го — мы бьемся над одной проблемой, которая является головной болью практически всего ретейла — валютных арендных ставок в торговых комплексах. По сути мы являемся заложниками в руках владельцев недвижимости: в наших договорах, которые по большей части заключались еще до кризиса, прописаны валютные арендные ставки. С юридической точки зрения все будто бы правильно: есть точка на фуд-корте в торговом центре, где арендная плата считается в рублях, но с привязкой к курсу доллара, объявленному Центробанком на дату платежа. Когда эти договоры заключались, доллар стоил 33 рубля и доля аренды составляла в среднем 16% от оборота точки.
Когда началось падение рубля, мы путем сложных переговоров почти по всем своим точкам зафиксировали курс доллара на уровне 45 рублей. Но это было сделано исключительно по доброй воле арендодателей, которые де-юре в любой момент могут потребовать от нас платить по полному курсу ЦБ — как черным по белому написано в наших договорах аренды.
Более того, некоторые владельцы торгово-развлекательных центров уже сегодня предъявляют нам такие требования. Мы со всеми ведем тяжелые переговоры, потому что на самом деле, с моей точки зрения, валютные скачки — чистейшей воды форс-мажор. В суды мы по этим спорам пока что не обращались, но я не исключаю и такой вариант развития событий. Дело в том, что по этим "Теремкам" у нас сегодня аренда занимает до 27% оборота, фактически мы работаем в убыток. Но просто закрыть эти точки тоже сложно: в договорах предусмотрены штрафы для нас за одностороннее расторжение в размере 7-10 млн рублей. Разбрасываться так деньгами я не привык и привыкать не собираюсь.
Да и жалко закрывать заведение, которое в общем-то являлось бы хорошей бизнес-единицей, будь арендная плата за нее адекватной текущему состоянию рынка. Если сравнивать с теми же уличными блинными киосками, точка на фуд-корте дает оборот, сопоставимый с шестью ларьками.
Но надежды на то, что курсы валют вернутся к комфортным для нас величинам, нет: все мы понимаем, что доллар не вернется не то что к 33 рублям, но даже к тем 45, на которых у нас зафиксировано большинство договоров.
Остается уповать на то, что в арбитражных судах сформируется-таки положительная практика по применению законодательных норм о форс-мажоре по отношению к резким валютным колебаниям. Да, у нас свобода договора, и да, мы как бизнесмены несем риски — в том числе валютные.
Но изменение цен на сотни процентов — это реально "непропорционально обременительное условие", которое мы действительно никак не могли предвидеть при подписании договора и на которое мы никак не могли повлиять. И если мы не сможем в таком случае принудить, например в судебном порядке, арендодателя к разумному изменению договора, то, по крайней мере, было бы справедливо расторгнуть непропорционально обременительный договор без штрафных санкций.
Автор — совладелец группы "Теремок"
