Гендиректор Seven Suns Development: нам выгоднее самим заплатить, чем ждать инфраструктуру

Автор фото: Сергей Коньков

Генеральный директор ООО "Севен Санс Девелопмент" Андрей Большаков первый раз дает интервью. Поэтому "ДП" решил начать с самого начала и выяснить, почему эта компания с вологодскими корнями выбрала для выхода на петербургский рынок необычный маркетинговый ход — предложила своим дольщикам самостоятельно взять в управление спортклубы, театры, обсерваторию, кафе и прочую инфраструктуру в составе возводимых девелопером жилых комплексов.

Ваш выход на рынок Петербурга был необычным. В городе до сих пор помнят билборды с загадочной фразой "Я — Романтик". И никаких пояснений: кто романтик и почему он решил всем об этом сообщить? Почему была выбрана такая тактика?

— Неординарная подача объекта была частью маркетинговой стратегии, которая полностью себя оправдала: продукт запомнился и привлек широкое внимание рынка, а Seven Suns Development смогла эффективно отстроиться от других участников отрасли.
Кроме того, мы хотели сразу заявить, что предлагаем не просто квадратные метры, а среду для жизни. Все наши проекты реализуются под брендом "Светлый мир". Это касается как возводимых в Петербурге кварталов "Я — Романтик" (этот ЖК строится на намывных землях Васильевского острова), "О’Юность" на Октябрьской наб. и "Внутри" в Сестрорецке, так и уже введенного в эксплуатацию и заселенного ЖК "Вдвоем" в Вологде. Мы предлагаем образ жизни, основанный на добрососедстве, взаимодействии и общении людей.
Источником вдохновения для нас, с одной стороны, послужили воспоминания из советского детства, когда жители соседних дворов знали друг друга в лицо, ходили в гости, а двери можно было не запирать. С другой стороны, мы взяли на вооружение распространенную в Европе практику соседских центров и cohousing, которые в последние годы приходят и в Россию.
Создаваемая в рамках "Светлого мира" бесплатная для резидентов инфраструктура включает кинотеатры, банный комплекс, театры, детские и спортплощадки, соседские пространства. Во второй очереди ЖК "Я — Романтик" будет даже собственная обсерватория. Урбанисты считают, что такой подход помогает компенсировать недостаток инфраструктуры в новых районах и способствует формированию соседских сообществ. Результат — безопасная среда и консолидация жителей для управления кварталом.Мы хотим, чтобы люди не сидели по своим квартирам, а общались. И сами стараемся общаться с людьми. Поэтому, например, с дольщиками ежемесячно встречаются не менеджеры компании, а ее руководство, в том числе и я.

Обычно подобная социальная инфраструктура создается в проектах премиум–класса. Вы же продаете жилье в среднем по 80 тыс. рублей за 1 м2. Это уровень категории комфорт, причем не самый дорогой его вариант. Средняя цена жилья комфорткласса в Петербурге — 110 тыс. рублей за метр. За счет чего тогда весь этот праздник? Кто будет содержать инфраструктуру?

— Мы строим эти объекты за свой счет и передаем в пользование жителям, которые в дальнейшем и будут поддерживать их.
Инфраструктура остается в собственности застройщика. Для управления ею будет создана автономная некоммерческая организация, которая также будет оказывать поддержку жильцам в эксплуатации объектов.
Уже сегодня из дольщиков сформированы инициативные группы, которые возьмут на себя ответственность за пользование соседскими пространствами. Воспринимая эту инфраструктуру как часть собственной территории, жильцы будут заинтересованы поддерживать ее в надлежащем состоянии. Ведь и в советское время были дворовые клубы, которые работали по схожему принципу. Люди портят имущество потому, что не воспринимают его как свое. В нашем случае все будет не так.
За нас говорит и похожий западный опыт, где подобные проекты не просто остаются на плаву, но и прибыльны. Уверен, что, посещая спортклуб, многие жители захотят оставить приемлемую для себя сумму. В масштабах заселенного сотнями семей квартала это позволит в краткосрочной перспективе если не выйти на самоокупаемость, то вплотную к ней приблизиться.

Но эксплуатация всей этой инфраструктуры стоит денег, и немаленьких. Невозможно планировать бизнес, если не знаешь, захотят ли жильцы перечислить завтра деньги в знак благодарности или нет, и если захотят, то сколько. Что если ваши надежды на лучшие качества людей не оправдаются?

— Они уже оправдались. Есть активные дольщики, которые включились в создание таких объектов, как театр, спортклуб. Их примеру последовали другие. Для России этот подход небанален. Новое и неизвестное вызывает недоверие. И может создаться впечатление, что это некий социальный эксперимент, шаг к развитию гражданского самосознания с туманными перспективами. Но в действительности под каждым из этих начинаний лежит серьезная теоретическая основа, опирающаяся на успешный опыт аналогичных проектов — за рубежом и у нас.

Обычно застройщики в Петербурге резко негативно реагируют на инициативы властей, например, о том, чтобы сами строители обеспечивали свои комплексы инженерной и социальной инфраструктурой. Вы же, наоборот, инициировали объединение застройщиков намыва, чтобы они скинулись на инфраструктуру.

— Конфронтация — путь в никуда. Есть правила игры, и нужно играть по ним. Есть обстоятельства, которые от нас не зависят, нужно уметь принимать это. Мы понимали, что ждать, пока на намыве откуда–то появится инфраструктура, — значит терять время и деньги. Для нас выгоднее самим заплатить за нее, чтобы в срок построить свои жилые комплексы. Тем более что "Я — Романтик" — первый наш объект в Петербурге.
То же касается и социнфраструктуры. В первой очереди этого проекта мы почти построили детский сад на 115 мест, во второй очереди тоже будет детский сад — на 140 мест, в "Юности" — на 220 мест. Эти объекты мы будем передавать городу на возмездной или безвозмездной основе — как договоримся. Плюс передаем городу 2 га земли под школу в ЖК "Я — Романтик".
Что касается пресловутых административных барьеров, которые в Петербурге якобы слишком высоки, то я считаю: здесь не может быть иначе. Петербург — особый город, исторический, здесь нужно с осторожностью вмешиваться в среду. И ограничения по застройке нацелены на ее сохранение.

Все это выглядит очень странно: строить клубы и обсерватории — и бесплатно отдавать их жильцам. Инфраструктура за свой счет. И при этом вы продаете жилье дешевле, чем в среднем по рынку. Вы же все–таки бизнесмены, какова ваша бизнес–модель?

— Во–первых, наша компания возникла не на пустом месте. Корни Seven Suns Development восходят к ЗАО "Горстройзаказчик", которое существует с 1965 года и построило почти половину жилой и нежилой недвижимости в Вологодской области. В активах компании — бетонные заводы и кирпичное производство. Я сам в свое время работал в ней.
Во–вторых, наша бизнес–модель абсолютно понятна: мы делаем ставку на быстрый оборот средств и работаем с минимальной наценкой. Время в девелопменте — это в прямом смысле деньги: вложенные в проект средства нужно быстро окупать. И если многие застройщики, желая получить максимальную цену, закладывают на продажу объекта до 3 лет, то мы ориентируемся на год–полтора.
Первую очередь комплекса "Я — Романтик", которая строится не более полутора лет, мы распродали на 100%. Вторая расходится еще быстрее.
Кроме того, мы работаем в регионах, и, например, в той же Вологде средняя цена квартиры — 35 тыс. рублей за 1 м2, при этом мы остаемся в плюсе. О реальной себестоимости судите сами — она примерно одинакова во всех регионах. Понятно, что в Петербурге дороже земля, но наши цены позволяют нам и здесь работать с прибылью.
Держать цену квадратного метра на невысоком уровне помогают невысокие накладные расходы: оптимальная логистика и небольшой штат. В числе немногих застройщиков мы сами продаем свои объекты, не привлекая агентства, которые стоят покупателю от 3 до 10% цены квартиры.
Плюс кредитная нагрузка у нас минимальна, мы работаем в основном за счет собственных ресурсов и средств дольщиков.

Ваш другой петербургский проект "Внутри" в Сестрорецке вызвал протесты общественности. Что он собой представляет?

— Это комплекс апартаментов на базе санаторно–курортного учреждения. Он занимает 17 га на берегу Финского залива. Мы построим здесь около 180 тыс. м2 недвижимости. На старте проекта общественность возмущалась, опасаясь, что там появится элитный поселок с закрытым пляжем. Вопрос был снят, когда мы донесли, что и парк, и пляж будут общедоступны и даже благоустроены. Этот подход позволил заручиться и поддержкой администрации.
Санаторно–курортное учреждение для отдыха людей здесь останется. Мы строим корпуса апартаментов и инфраструктуру: лечебно–оздоровительный и фитнес–центры, спортивные объекты, велодорожки. Можно будет приехать на выходные и не просто поставить в кустах мангал, как многие делают сейчас, а арендовать апартаменты и цивилизованно отдохнуть. Либо купить апартаменты — для жизни или сдачи в аренду.
Обслуживать квартал будет профессиональная управляющая компания.

Какие еще планы в Петербурге?

— Мы готовимся к запуску самого крупного нашего проекта. На участке 53 га в Парголово будет построено около 350 тыс. м2 жилья высотой 5–6 этажей. Планируем открыть продажи в начале 2017 года.
Сегодня ведутся переговоры о расширении нашей территории на намыве Васильевского острова. Параллельно в стадии обсуждения — приобретение участков в других районах Петербурга.

Планы ограничиваются только Петербургом?

— Помимо Вологды, где Seven Suns Development уже сданы три ЖК, мы готовимся к выходу на московский рынок.

Почему начали не с Москвы, а с Петербурга?

— Мы делаем ставку на наш главный продукт — формат "Светлый мир", среду для жизни с богатой социальной инфраструктурой. До выхода в столицу мы хотели иметь готовый пример. А ритм и менталитет Петербурга традиционно более открыты новому. Имея в портфеле ряд реализованных проектов, мы получили козыри для выхода на рынок Москвы.
Всего сейчас уже на разных стадиях строительства у нас около 1 млн м2 недвижимости.

Не собираетесь покупать производственные активы — домостроительные комбинаты, кирпичные заводы?

— Нет. Наш конек — девелопмент. Производство — это дополнительные затраты, другая логистика, вообще другой бизнес. Мы не готовы сейчас отвлекаться на параллельные истории. В Вологде исторически сложилось, что у нас есть производственные активы. Но в Петербурге делать этого не будем.

О компании

Seven Suns Development

> Учреждена в 2014 году. По данным СПАРК, единственный владелец — Алексей Рыжков, его отец, Петр Рыжков, гендиректор вологодского ЗАО "Горстройзаказчик". Эта компания принадлежит гражданам РФ, имена которых СПАРК не раскрывает.
> Выручка компании по СПАРК составляет лишь 123 млн рублей. Эксперты оценивают годовой оборот Seven Suns Development в 10 млрд рублей.


Биография

Андрей" Большаков

> Родился в 1976 году в Вологде. Окончил Московский государственный юридический университет им. О. Е. Кутафина. Участвовал в реализации строительных проектов (жилых, спортивных, сферы образования).
> Занимал руководящие посты в подразделениях ЗАО "Горстройзаказчик". В 2014 году возглавил Seven Suns Development.