Фото: Петр Ковалев

Президент Becar Asset Management Group о природе кризиса и его влиянии на рынок недвижимости

Президент Becar Asset Management Group Александр Шарапов рассказал "ДП" о новом витке экономического кризиса, о форматах рынка недвижимости, которые скоро придут в Россию, объяснил, где надо хранить "лишние" деньги и как медведи мешают выполнять контракты по содержанию платформ РЖД.

Александр Олегович, какие тенденции на рынке недвижимости вы считаете самыми важными в настоящее время?

Гендиректор Seven Suns Development: Нам выгоднее самим заплатить, чем ждать инфраструктуру

Гендиректор Seven Suns Development: Нам выгоднее самим заплатить, чем ждать инфраструктуру

3 10557
Ольга Мягченко

— Думаю, россиян больше всего интересует, что будет с ценами на недвижимость. В долларах они за 2 года упали на 30–40%, а в рублях выросли на 10–15%. Но это даже не перекрыло инфляцию. Ситуация совсем не похожа на прошлые кризисы, когда цены также проваливались, но за 2–3 года отыгрывали обратно и потом росли ускоренными темпами.

В этот раз тоже будет рост?

— Пока нефть низкая, рост будет плавным. Но то, что мы слышали на ПМЭФ–2016, вселяет оптимизм: и наши власти хотят сближения с Европой, и иностранцы твердят, что санкции нужно снять. Понять их можно. Для той же Франции разрыв с Россией обернулся потерей 1% ВВП. Так что бизнес очень хочет возобновления деловых контактов с Россией. А они приведут к росту. Я предполагаю, что в 2017 году будут позитивные изменения.

Говорят, что экономика еще не достигла дна…

— Скажем так: в ближайшие год–два может произойти еще один мировой финансовый кризис. Экономика циклична, как природа. Смена цикла происходит каждые 7–8 лет. С 2007 года, когда был последний глобальный экономический кризис, уже достаточно лет минуло. Сейчас на мировом рынке глубокая осень и приближается зима. Причин несколько: китайская экономика сдувается, есть проблемы с экономикой южных стран Европы из–за введения евро, ну и безумный долг США с низкой ставкой по его обслуживанию — это хуже нефтяной иглы. Вопрос лишь в том, когда рванет. Но это не наш политический кризис, а совсем другая история.

Охлаждение отношений России и США повлияло на ваши отношения с американскими партнерами из NAI?

— Они хотят работать с Россией. А президент США Барак Обама, по их словам, близок с военно–промышленным комплексом. И его задача — тратить много денег на вооружение. Для этого приходится раздувать конфликты по всему свету…

Группа Becar получила контракт на эксплуатацию части территории Кировского завода

Группа Becar получила контракт на эксплуатацию части территории Кировского завода

2299
Наталья Ковтун, Ольга Мягченко, Александр Сологуб
Группа Becar получила контракт на эксплуатацию части территории Кировского завода

Группа Becar получила контракт на эксплуатацию части территории Кировского завода

2299
Наталья Ковтун, Ольга Мягченко, Александр Сологуб

Скоро в США будет новый президент. Возможна смена парадигмы.

— На уровне простых американцев парадигма одна — они хотят мира, дружбы и бизнеса с нами. Многим в США, как ни странно, нравится Владимир Путин своими консервативными взглядами и поступками. Это неожиданно слышать в личных разговорах. Но я к этому уже привык. Меня не покидает ощущение, что мы просто слишком сильно критикуем себя.

Разве?

— Все познается в сравнении. Недавно, например, я был в Париже. Там из–за забастовок постоянно выли сирены. Я посетовал на это сотруднику отеля. А он говорит: "Бастуем, но ничего не меняется — видимо, пора делать революцию…" После таких слов начинаешь думать: где жить спокойнее — там или здесь?

Не поедете больше за границу?

— Поеду, конечно. Я же туда езжу наблюдать и учиться. Люблю подсматривать мировые тренды в недвижимости и тащить их на наш рынок. Чувствую себя немного шпионом. Лондон и Нью–Йорк сегодня — это то, что будет в Москве через 5–10 лет. А потом и в Петербурге.

И что там сейчас происходит?

— Там активно развиваются новые форматы. Тот же коворкинг (организация труда людей с разной занятостью в общем пространстве), который у нас только появляется, в Лондоне растет на 240% в год. Или такое ноу–хау, как agile–офис. В этом офисном формате много места отдается для работы в группах и мало для отдельного специалиста. Приверженцы этого формата считают, что работа в тесноте приводит к творчеству и коллеги должны практически "тереться друг о друга". Кстати, наши крупные корпорации изучают этот опыт и начинают его внедрять.

В жилье тоже есть новые тренды?

— Да, например, сo–living — такие жилые дома, где у собственника маленькая студия, но при этом большие общие пространства: библиотека, кинозал, спортзал. По сути, в своей комнате человек только спит, а вся остальная жизнь проходит в общественных местах дома. Это похоже на наши коммунальные квартиры. Я, кстати, жил в коммуналке, где было 13 комнат и 35 человек. Но… мы жили там принудительно, и в этом было много неудобств. А co–living удобен. Люди, которые склонны к коммунальному образу жизни, особенно молодежь, сами туда стремятся. Это модно.

Эксперты рассказывали, что в Лондоне все чаще появляются здания, где, как в слоеном пироге, на первом этаже — торговля, выше — офисы, потом — жилье, а под крышей — гостиницы. Это так?

— Максимум функций и очень плотная застройка (особенно около пересадочных узлов) — это тренд. Это делается для того, чтобы люди как можно больше ходили пешком. По этой же причине в Лондоне теперь строят минимум паркингов. Машина в этом городе воспринимается как проблема, особенно в центре. Россия постепенно придет к тому же.

"ДП" писал, что связанный с вами офшор потерял почти 1 млрд рублей из–за девальвации. Это правда?

— За последние 2 года в банковской системе России потеряно 470 млрд рублей. Из них 400 млрд рублей — потери бизнеса. Без возмещения. По этой причине я предпочитаю хранить деньги не в банках и не в офшорах, а в недвижимости. Пусть в России сейчас цены на нее заморозились в рублях, а в долларах даже упали, но это более симпатичный актив для "лишних" денег, чем другие. Этой стратегии я буду придерживаться и дальше.

А курс на деофшоризацию вы поддерживаете?

— Это общемировой тренд борьбы с практикой ухода от налогов. Но наши законы на эту тему довольно мягкие. И никто в руководстве страны не сказал, что вложения в российскую недвижимость из тех же офшоров нежелательны.

Насколько снизилась активность иностранцев на нашем рынке за время кризиса?

— Те, кто зашел на рынок до 2008 года, тут и пребывают. Остальные понимают, что в ближайшие 2–3 года в Россию будет интересно зайти. Политические риски, конечно, существенны. Но люди хотят зарабатывать. А Россия, где 150 млн жителей, — перспективный рынок. Москва и Петербург — в четверке европейских городов по населению. Крупнее только Париж и Лондон. Просто мы это не осознаем. Для бизнеса это серьезный аргумент.

Группа Becar сделала ставку на asset management. Это отражено в вашем названии. Что изменилось в работе?

— Мы по–прежнему рабочая лошадка. В компании трудится 5 тыс. человек. Структура компании плоская: у меня в личном подчинении 24 директора. Современные технологии позволяют руководить ими эффективно. Проекты мы реализуем с нуля под ключ — делаем все. И наше название подчеркивает эту философию.

Вы стали больше работать с крупными корпорациями?

— Это наша стратегическая цель. Стремимся к тому, чтобы через 5 лет 70% отечественных корпораций были нашими клиентами. Мы под них подстраиваемся. А они ищут пути получения доходов от корпоративной недвижимости и продажи непрофильных активов. Мы помогаем решить эту задачу.

Есть ли подвижки в ваших проектах развития российских вокзалов по заказу РЖД?

— По вокзалу в Калининграде недавно случился прорыв — мы получили согласование по созданию нового вокзального комплекса с гостиницей. Для этого пришлось вносить изменения в местный закон по зонированию. Надеемся осенью получить отмашку РЖД и приступить к проектированию, чтобы сдать отель к чемпионату мира по футболу 2018 года.

Как развивается ваш флагманский проект — сеть апарт–отелей Vertical?

— Первый апарт–отель на Московском пр., открытый 2 года назад, эффективно работает. Летом он заполнен на 95–97%. А по году — на 70%. На следующий год средняя загрузка вырастет до 75%. Апарт–отели повсеместно набирают популярность. Это мировой тренд. Мы проектируем еще три гостиницы: одну, как я уже сказал, в Калининграде и две — в Петербурге.

Апартаменты хотели приравнять к жилью. Вас это не беспокоит?

— Нет. У нас все апарт–отели в управлении. Это нормальная гостиница, где средний срок проживания — 6 дней. Когда мне говорят, что я могу сделать там псевдожилье, я приглашаю в гости. И те, кто приезжает, удивляются. У них не укладывается в голове, что апартаменты могут быть эффективнее жилья. Но это так.

У группы Becar был проект наукограда в Кудрово. Он еще жив?

— Идея создания кампусов правильная. По нашим расчетам, такой проект может быть эффективным.

Но процесс сдерживают два фактора. Первый — деньги. Второй — согласования на федеральном уровне. Чиновники опасаются, что недвижимость вузов будет заложена и в результате получится, как со стадионом на Крестовском, где процесс, оцененный на старте в одну сумму, на финише оказался на порядок дороже. Риски есть. Так что первые такие проекты, по моим ощущениям, будут реализованы не раньше чем через 7–10 лет.

Есть ли у вашей компании новые проекты в сфере управления недвижимостью и ее эксплуатации?

— Мы взяли в эксплуатацию 150 тыс. м2 офисных и промышленных площадей Кировского завода. И надеемся расширить сотрудничество. Управляем "Невской ратушей" и эксплуатируем вторую сцену Мариинского театра. Кроме того, на нас 2 тыс. железнодорожных платформ и вокзалов РЖД. Чтобы контролировать там работу, мы создали единый диспетчерский центр, куда приходят ежедневные отчеты от исполнителей. Минувшей зимой мы получили с Транссиба такой отчет: "Платформу не убрал. Причина — медведь. Фото прилагаю". У нас все под контролем.

В прошлом году "ДП" впервые включил вас в Рейтинг миллиардеров. Это как–то изменило вашу жизнь?

— Активы, которые у меня есть, предназначены для ведения бизнеса. Не стоит меня лично увязывать с большими деньгами. Я не покупаю самолеты и яхты. Считаю, что это обременение, которое мешает нормальной жизни. Но каждому это не объяснишь.

Биография

Александр" Шарапов

> Родился 29 января 1970 года. в Ленинграде. Окончил Военмех и курсы Института управления недвижимостью США.
> С 1992 года по настоящее время — совладелец и президент Becar.
> С 2012 года — вице–президент Всемирного совета девелоперов и инвесторов FIABCI.
> Входит в Рейтинг миллиардеров "ДП": стоимость активов — 1,7 млрд рублей.


О компании

Becar" Asset Management Group

> Основана в 1992 году. Работает во всех отраслях рынка недвижимости. Под управлением компании находится 4 млн м2 недвижимости в России.
> Имеет офисы в Москве, Петербурге, Казани, Нижнем Новгороде, Омске. В штате 5 тыс. человек.
> С 2009 года Becar — партнер мирового лидера рынка коммерческой недвижимости NAI Global.


Наталья Ковтун Все статьи автора
19 сентября 2016, 12:37 1224
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама