Известный блогер Илья Варламов «прославил» Парнас, рассказав, что жадность застройщиков создала один из самых непригодных для жизни район в стране. Вице-президент NAI Becar Илья Андреев в «Блогах ДП» объясняет, почему не построили поменьше и пониже.
Недавно в блоге господина Ильи Варламова вышла нашумевшая статья о Парнасе. Как и многие, я с большим интересом с ней ознакомился и не могу не высказаться по этому поводу.
Я не склонен давать какую-то субъективную оценку посту Варламова и говорить конкретно о нем: в этом посте я хочу прокомментировать статью исключительно с экспертной точки зрения. Важно понимать, что в зависимости от характера описания одного и того же факта впечатление от него может быть совершенно разным. Например, в статье говорится о значительной закатанной в асфальт площади каменных джунглей. Однако можно сказать, что застройщик не поскупился и оставил много места для парковки личного автотранспорта, заасфальтировал его высококачественным дорожным покрытием.
Теперь глобально рассмотрим проблематику, которая была затронута. А именно проблему высотного строительства с высокой плотностью застройки. Во-первых, если кто-то думает, что это вызвано исключительно жадностью и алчностью застройщиков, то он глубоко заблуждается. То, что мы видим сегодня, – это результат проектных решений 3-5-7-летней давности, а также градостроительных и законодательных решений 10-летней давности: были приняты некие градостроительные решения, выданы градостроительные планы, согласованы параметры застройки. Затем было сформировано ТЗ, согласован проект, который позже начали строить.
Во-вторых, следует сказать, что бизнес несет колоссальную дополнительную нагрузку. Я сейчас не говорю о том, должен он ее нести или нет. Есть то, что есть: нагрузка и себестоимость строительства постоянно растут. Поэтому говорить о какой-то большей социальной ответственности застройщиков, честно говоря, даже неэтично.
В-третьих, покупатели голосуют рублем. Им необходимо относительно качественное, недорогое жилье. И при каких-то адекватных общих характеристиках проекта (размеры квартиры, транспортная доступность, цена) клиенты будут его покупать. Если сделать проект ниже, с меньшей плотностью застройки, он будет принципиально более дорогим. То есть за те же деньги это сделать невозможно. Кроме того, маржинальность крупных проектов настолько низкая, что зарабатывают на них только за счет большого оборота.
В день выхода статьи Варламова я участвовал в качестве эксперта в телевизионной передаче, посвященной этой теме. Ведущий программы несколько раз задавал мне вопрос, есть ли вероятность, что качество проектов повысится. Я ответил, что это возможно только в двух случаях: если государство будет полностью обеспечивать строительные площадки инженерными коммуникациями и дорогами или если цены на квартиры повысят в 2 раза.
Предпосылки для увеличения цен есть уже сейчас: колоссальный рост стоимости строительных материалов, высокая импортная составляющая, рост тарифов, затрат на энергоресурсы и т. . При этом предел покупательной способности растет не столь быстро. Существует определенный психологический фактор: покупатели готовы на одну цифру, на другую – уже нет. Да и в целом, если квартиры покупают, то почему застройщик должен что-то менять?
Отмечу, что я бы не ставил знак неравенства между высокоплотным жильем и качественным. Все-таки качество – понятие очень субъективное, и в нем гораздо больше составляющих, чем высотность и плотность объектов. Мне, например, нравятся высотные дома.
Еще раз повторюсь, что сегодняшние проекты – это результат давно минувших дней. Завтра мы такого уже не увидим. Недавние градостроительные изменения уменьшили максимальную высоту проектов в административных границах города до 40 метров. В новых РНГП изменились параметры плотности застройки, озеленения, коэффициент количества парковочных мест. В Ленобласти тоже принят ряд примечательных решений: вводится программа «Светофор» и мораторий на перевод сельхозземель в жилую функцию.
Справедливости ради стоит коснуться Парнаса как площадки, которая была описана в самых негативных тонах (Варламов назвал его «самым худшим районом России»). Это совершенно не так. Мы как брокеры, которые занимаются всей недвижимостью Петербурга, прекрасно знаем все локации города и ЛО. Этот проект — далеко не самый печальный пример. Там есть колоссальное количество инфраструктуры, машино-мест, станция метро (!). Это достаточно благополучный и комфортный район для проживания, о чем говорят клиенты, которые купили там квартиры. Не хочу приводить негативные примеры, но существуют гораздо более тяжелые локации.
Не стоит забывать о том, что сейчас мы проходим стадию зарождающегося рынка капитала, свободного строительства. Мы только пытаемся удовлетворить спрос на жилье, в котором нуждаются приезжие и жители города, а также спрос со стороны частных инвесторов. Эти два рынка стимулируют девелоперов к строительству масштабных объектов. Поэтому не стоит так однобоко смотреть на эту проблему. На данной стадии отечественного рынка — это нормально.
