Что будет с рынком жилья Петербурга в ближайшие 10 лет

В этот экономически непростой период население России переживает реальное, а не номинальное падение доходов. Цены на недвижимость остались на прежнем уровне: для покупателей она дороже не стала, сейчас жилье для потребителя доступнее, чем в последние 10 лет. Чтобы ответить на вопрос, пройдено ли дно кризиса на рынке недвижимости, надо посмотреть на объемы продаж жилья. Индикатор отскока рынка — увеличение объема продаж. Его мы наблюдаем во многих городах России уже со второй половины 2015 года. В целом продажи недвижимости сейчас находятся на уровне 2013 года.

Разворот рынка уже произошел. Более того, застройщики потихоньку повышают цены, хотя говорить об этом как о массовом явлении пока не приходится — рынок недвижимости очень дифференцирован. Есть лишь отдельные случаи повышения цен на 3–5%. Это больше похоже на стабилизацию.

В перспективе ближайших 10 лет Россия, как и вся Европа, столкнется с последствиями демографической ямы: на рынке появится много вторичного жилья, которое будет давить в том числе на цены первичного рынка. Скажется то, что уходящее поколение бэби–бумеров будет передавать свои квартиры по наследству. Предложение старого жилья будет увеличиваться, а спрос на новое — естественным образом уменьшаться. Недвижимость может подешеветь. Однако в ближайшее время резкого изменения цен ждать не стоит. Рынок не насыщен. Обеспеченность жильем на душу населения у нас меньше, чем в Китае или Восточной Европе.

Плюс у нас большой объем ветхого фонда, который надо замещать. Петербург один из немногих городов России, где первичка по цене выше вторички или сопоставима с ней. В других городах, в том числе в Москве, наоборот. Но, поскольку последние 20 лет в Петербурге строилось много жилья, цены на эту новую вторичку постепенно будут приближаться к уровню первичного рынка. И ситуация выправится.

Мы ежеквартально делаем обзор потребительской уверенности россиян в рамках исследования "Потребительский индекс Иванова". Последние результаты показали, что 20% респондентов в Петербурге планируют покупку жилья в ближайшие 2 года с инвестиционными целями. В последние несколько лет, когда ставки по депозитам были высокими, целесообразно было бы направлять лишние деньги на депозит, который гарантировал доход 10–12%. Для сравнения: арендная доходность от недвижимости экономкласса составляет 6–7% годовых. Почему же люди все–таки выбирают недвижимость сейчас, когда спрос на аренду жилья снизился?

Причин несколько. Во–первых, недвижимость дорожает — на несколько процентов в год. Так что доход от нее в отдаленной перспективе оказывается сопоставим с депозитным. Во–вторых, заработок на депозитах зависит от ключевой ставки ЦБ. Если Центробанк к концу года снизит ставку, это повлияет и на ставки по депозитам. В крупных банках доходность депозитов уже находится на уровне 7–9%. В–третьих, пусть цены на недвижимость на коротком отрезке времени могут отставать от инфляции, но если взять отрезок побольше, лет десять, они оказываются сопоставимы. Недвижимость — инфляционный актив.