Стройные когорты деловых зданий

Вотличие от некоторых крупных деловых центров, в Петербурге нельзя выделить так называемый центральный деловой район. При этом продолжается формирование новых деловых зон, в которых сосредоточены как действующие офисные центры, так и строящиеся проекты.

Стихийный процесс

Далеко не все бизнес–центры в городе сгруппированы по кластерам. "Большая часть новых офисных зданий в Петербурге строится (или реконструируется) точечно без привязки к какому–то кластеру", — отмечает руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Наталия Киреева.

Основными критериями для отнесения к кластеру (или деловой зоне) эксперты считают наличие более двух значимых объектов в компактной локации и достаточно большую суммарную арендопригодную площадь в этой локации — от 100 тыс. м2. "Объекты должны располагаться относительно друг друга в комфортной пешеходной доступности", — поясняет руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Марина Пузанова.

Одними из первых сформировались деловые зоны на набережных Большой Невки — Петроградской и Аптекарской ("Сити центр", "Веда Хаус", "Атрио", "Линкор", "Лукойл", "Ривер Хаус") и Выборгской и Пироговской (БЦ "Петровский форт", "Австрийский", "Нобель", "XIX век", "Гренадерский", "Гельсингфорсский", "Грегорис Хаус"). Эти зоны формировались стихийно, как и район у станций метро "Электросила" — "Фрунзенская". За последние годы он стал одним из наиболее активно застраиваемых. Здесь есть как действующие БЦ — Electro, "Собрание", БЦ на Московском, 94, Renaissance Premium, БЦ на Варшавской, 9, БЦ "Фабрика". В 2015 г. завершена реконструкция бывшего универмага "Фрунзенский" под БЦ "Сенатор", а также введен в эксплуатацию офисный центр "Фландрия Плаза". В 2016 г. должно завершиться строительство БЦ FORT Tower.

Все идет по плану

"Еще один путь формирования делового района — в рамках единого плана, например деловой район Пулково–III", — отмечает Марина Пузанова. Сейчас в этой зоне действуют офисные центры "Аэроплаза", Pulkovo sky, Tehnopolis, "АЭРОПОРТСИТИ Санкт–Петербург", Pulkovo star, "Альфа". На площади Победы — БЦ "Виктория Плаза". "В 2015 г. введен в эксплуатацию БЦ класса А "Цеппелин" в составе комплекса "АЭРОПОРТСИТИ Санкт–Петербург", — рассказывают в компании Maris.

Отметим, что активное развитие двух зон в Московском районе вывело его в лидеры по офисной недвижимости.

"По нашим оценкам, на Московский район сегодня приходится около 20% всех офисных площадей в городе, — отмечает управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор" Дмитрий Золин, — главный фактор локализации бизнеса вокруг Московского пр. — транспортная доступность, близость к центру города и аэропорту". Деловая зона может сложиться и в рамках застройки квартала одним девелопером.

Наталия Киреева приводит в пример "Русские самоцветы" на "Ладожской" или БЦ "Кондратьевский", "Фернан Леже" и Graffiti на Кондратьевском пр.

Кроме того, некоторые объекты из–за большой площади и значения для рынка офисной недвижимости могут становиться ядром кластера, занимая в нем центральное место и притягивая к себе других. К таким можно отнести "Невскую Ратушу", или БЦ "Санкт–Петербург Плаза".

В качестве наиболее перспективной территории для формирования деловой зоны эксперты однозначно называют район строительства МФК "Лахта центр", который и станет доминантой будущего кластера.

Повод собраться вместе

Легко заметить, что основной фактор формирования кластеров — территориальный. По словам Дмитрия Золина, они складываются прежде всего в зонах с удобной транспортной инфраструктурой. Часто объекты объединены также качеством предлагаемых помещений, арендной ставкой и престижностью места, как, например, БЦ класса А и В+ на Петроградской стороне. "Я помню, когда в 2011–2012 гг.разнопрофильные потенциальные арендаторы были согласны на более высокие арендные ставки ради локации именно в Петроградском районе", — отмечает директор по продажам проекта "Невская Ратуша" Юлия Серебрякова. По ее словам, преимуществом размещения в кластере для девелопера является в первую очередь удержание общей ценовой политики, что особенно актуально в условиях кризиса. Также, по словам Марины Пузановой, совокупность нескольких высококлассных зданий в одной локации повышает деловой имидж. Компания с высокими требованиями к имиджу места будет готова рассмотреть размещение в кластере скорее, чем в одиночном объекте в сопоставимой локации даже при более высокой ставке.