Предложение встроенных коммерческих помещений за год выросло на 25%, в том числе за счет дефолтных залоговых активов. Инвесторы оживились, многие покупают объекты стрит-ретейла вскладчину. Особым спросом пользуются помещения с арендатором.
Всех инвесторов в стрит-ретейл Петербурга условно можно разделить на две группы. Первая — малый и средний бизнес, который до кризиса активно выкупал занимаемые помещения. "Эта группа, так же как инвесторы в жилищном строительстве, в кризис практически иссякла. У людей нет денег на такие сделки, хотя цена вопроса зачастую не превышает 10 млн рублей", — говорит эксперт рынка коммерческой недвижимости Людмила Рева. По данным Colliers International в СПб, не более 30% покупателей приобретают помещения для собственного использования.
Вторая группа инвесторов — люди с деньгами, нацеленные на получение стабильного дохода от эксплуатации встроек. Как правило, их интересуют помещения с долгосрочным договором аренды (особенно популярен продуктовый ретейл) стоимостью более 40 млн рублей на оживленных магистралях в спальных районах города.
"В начале кризиса предложение таких объектов в Петербурге резко сократилось. Собственники перестали выставлять их на продажу — затаились до прояснения рыночной ситуации. Поэтому инвесторы начали покупать встройки за КАДом (на этот район в прошлом году, по данным "Петербургской недвижимости", пришлось 39% от общего объема спроса на жилье в Петербурге и пригородах и 80% от общего ввода нового жилья в Ленобласти. — dp.ru). Но за последний год предложение встроенных помещений в целом по городу выросло на 20-25%. Спрос на встройки возвращается в города", — делится наблюдениями Людмила Рева.
"Среди потенциальных покупателей много московских и региональных инвесторов", — говорит руководитель департамента street retail компании Colliers International в СПб Ольга Аткачис.
Читайте также:
Выгодная встройка
Передел в торговле
То, что происходит в сегменте, эксперты характеризуют как передел рынка. Одни собственники встроек расстаются с ними после изменения налога по новому кадастру (по некоторым объектам налог вырос в разы). Других не устраивают арендные ставки, которые за год снизились, по данным Colliers International в СПб, на 5-30% в зависимости от локации и ликвидности помещений. Третьи владельцы и вовсе из-за проблем в бизнесе потеряли залоговые активы, и сейчас такие помещения выставляют на продажу банки. Кроме того, те же банки активно распродают свои бывшие офисы в рамках программ оптимизации. Только сегодня Сбербанк России выставил на торги через Российский аукционный дом (РАД) девять нежилых помещений общей стартовой ценой более 40 млн рублей.
"За год предложение встроек, которые продают банки (как собственных, так и залоговых) в Петербурге выросло в среднем на 25-30%. Примерно так же увеличилось число заключенных сделок. Также мы наблюдаем рост предложения помещений от частных лиц — на 20% за год", — говорит начальник департамента по работе с проблемными банковскими активами РАД Ольга Желудкова.
Цена встроек, по данным экспертов, колеблется от 90 тыс. до 140 тыс. рублей за 1 м2. "Обычно цена встроек на начальном этапе торга завышена на 20-30%. Но за время экспозиции продавцы снижают цены до актуального уровня", — говорит Ольга Аткачис. Поскольку с ликвидностью у народа проблемы, многие инвесторы объединяются в команды для выкупа таких активов и их совместной дальнейшей эксплуатации. "Да, это тренд. Сделок вскладчину — через фонды — все больше", — подтверждает Людмила Рева. "Я тоже это вижу. Иногда и фонды не создаются, а просто объединяются единомышленники. Таких историй на рынке много", — подтверждает исполнительный директор ГК "С.Э.Р." Павел Бережной.
Лучше с продуктовым магазином
Изменилась и экономика такого бизнеса. "Средняя окупаемость инвестиций по сделкам, что сейчас заключаются в стрит-ретейле города, составляет 5-7 лет при доходности в 13-14%. До кризиса инвесторы спокойно соглашались на окупаемость в 10 лет при доходности в 10%. Сейчас они стремятся быстрее вернуть вложения", — констатирует Людмила Рева. "Спросом пользуются помещения с долгосрочным договором аренды и ежегодной индексацией ставки в пределах 4-6%", — добавляет Ольга Желудкова из РАД.
"Для сохранения действующих арендаторов многие собственники фиксируют ставки аренды на год и более", — говорит Ольга Аткачис. "Доходность бизнеса зависит от района. Встроенные помещения в Шушарах приносят 11-12% в год, а встройки в районе "золотого треугольника" — в среднем 6-7% в год", — говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg Марина Пузанова.
"Если смотреть на статистику наших продаж, больше всего (до 50% от общего объема) сделок приходится на встройки площадью 50-100 м2, которые подходят для аптек, булочных, небольших продовольственных магазинов у дома и кофеен. Около 20% продаж — это помещения до 50 м2, 10% — встройки по 200-250 м2. А сделки по помещениям в 400-500 м2, которые подходят для крупных супермаркетов, — редкость", — говорит генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская Недвижимость" Олег Пашин.
"У нас в продаже находится около 50 коммерческих помещений. Наибольшим спросом пользуются площади от 100 до 350 м2", — сообщил коммерческий директор ООО "Главстрой-СПб" Алексей Гусев.
"Среди выставленных на продажу площадок превалируют помещения с арендатором в виде продуктового магазина. С одной стороны, это вызвано активным развитием продуктовых ретейлеров. С другой — эти арендаторы готовы платить хорошую ставку аренды, что делает привлекательными показатели окупаемости таких проектов. Инвесторы с бюджетом от 25 млн рублей могут рассчитывать на интересные предложения на этом рынке", — добавляет руководитель направления стрит-ретейла компании JLL в Санкт-Петербурге Анна Лапченко.
Инвестор, да те тот
Некоторые эксперты полагают, что встроенные коммерческие помещения могут стать альтернативой почти сошедшим на нет инвестиционным покупкам квартир.
"Отчасти встройки стали альтернативой жилью для сохранения денег физлицами в кризис. Но для небольшого количества покупателей. Поскольку такие помещения больше, а значит, дороже квартир. Мы традиционно продаем коммерческие помещения без арендаторов. Но у нас такие продажи растут медленнее, чем продажи жилья", — говорит директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Максим Соболев.
"Безусловно, это альтернатива. Но по нашим продажам встроенных помещений какого-то резкого всплеска спроса на встройки в этом году мы не видим", — сообщили в компании Setl City.
"Средняя стоимость встроенных коммерческих помещений как минимум в 2 раза выше, чем цена квартиры экономкласса. Кроме того, ставки аренды на коммерческие помещения сегодня не растут. А расходы на эксплуатацию и налоги увеличиваются", — поясняет происходящее вице-президент NAI Becar Илья Андреев.
А по мнению Марины Пузановой, встройка не может стать альтернативой инвестициям в жилье. "Это совершенно другой пул инвесторов. Если квартиру для сдачи в аренду можно купить в пределах 3 млн рублей, то минимальная сумма для встройки — 10 млн рублей", — поясняет она.
"Встройка встройке рознь. Если раньше у арендаторов были востребованы любые встроенные помещения, и они улетали как горячие пирожки, то сейчас инвестиции окупаются гораздо сложнее. Главная проблема — снижение потока покупателей в магазинах у дома. Многие их бывшие посетители теперь предпочитают ездить за продуктами в сетевые магазины — там дешевле", — говорит директор по продажам УК Docklands Екатерина Запорожченко. А во многих проектах комплексного освоения территорий, по ее словам, возникло избыточное предложение встроек. "Как итог — аренда снижается или площади простаивают", — поясняет она.
Ключевыми тенденциями этого года на петербургском рынке стрит-ретейла, по мнению экспертов, станут стагнация ставок аренды и сближение позиций продавца и покупателя встроенных помещений по цене.
