Сбежавшие арендаторы

По данным аналитиков NAI Becar, за последнее время заметно увеличилось число арендаторов, которые выезжают из бизнес–центров, имея долги по арендной плате за несколько месяцев. Сегодня процент таких арендаторов вырос с 3% в 2014 году до 10% от общего числа нанимателей, меняющих помещения.

Брошенная оргтехника

С проблемой сбежавших арендаторов чаще всего сталкиваются бизнес–центры класса С, но такие случаи с начала года фиксировались и в классе B.

"Чаще всего сбегают предприятия малого бизнеса, сферы услуг, интернет–торговли, — рассказывает Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге. — Они покидают офис, забрав самые необходимые документы. Как правило, за ними остается долг по аренде — 70–100 тыс. рублей. Управляющие компании, как правило, не начинают поиски сбежавших арендаторов. Часто в офисе остаются мебель и оргтехника, которые компания может продать и компенсировать часть убытков".

В свою очередь, генеральный директор "БестЪ" Георгий Рыков отметил, что говорить сейчас о массовом бегстве не следует. "Я не могу сказать, что у нас есть такая проблема. Дело в том, что все арендаторы вносят нам депозит за последний месяц, поэтому сбежать с долгами крайне сложно", — отметил эксперт. Он также добавил, что при взаимодействии с арендаторами главное — не затягивать, если у них появляются долги. "В противном случае может всякое произойти. Но пока у нас нет судов и нет глобальных задолженностей", — сказал Георгий Рыков.

Генеральный директор "Универс Холдинга" Андрей Пушкарский подтвердил, что подобная проблема сегодня существует. Он сравнил сегодняшнюю ситуацию с кризисом 2008 года.

"Сейчас, как и тогда, у арендаторов появляются серьезные проблемы. Финансирование урезается, компании сбегают. Сейчас это касается мелких нанимателей, которые занимают пару комнат в БЦ", — отметил Андрей Пушкарский.

По его мнению, в ближайшее время обстановка на этом рынке будет только ухудшаться. В частности, следует ожидать того, что уже к осени подобные ситуации начнут возникать со средними арендаторами, которые снимают помещения площадью 200–300 м2. А уже к зиме не исключен своеобразный кризис и среди крупных компаний.

Страховка от убытка

Управляющие компании недорогих бизнес–центров (В, С) решают проблему с помощью увеличенных авансовых платежей.

Если элитные центры, как правило, берут аванс за месяц, то средний класс — за два и более. "Мы подстраховываемся тем, что взимаем с арендаторов при въезде аванс за 2 месяца и отдельно арендную плату, — рассказывает заместитель начальника по управлению недвижимостью компании "Ленинец" Дмитрий Громов. — И если арендатор уходит, мы успеваем закрыться без минуса".

Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ "Сова", подчеркнул, что вернуть долг уже съехавшего арендатора даже в судебном порядке крайне сложно и надеяться на положительный исход вряд ли стоит. "Важно внимательно относиться к выбору арендатора, больше общаться с ним, особенно когда начались проблемы с оплатой, а также сплоченно работать командой, чтобы охрана знала обо всем, что происходит в бизнес–центре", — уточнил Андрей Макаров.

В целом выделяются три основные категории арендаторов на рынке офисной недвижимости Петербурга. К первой и наиболее многочисленной категории специалисты относят компании, арендующие до 70 м2. "К этому типу относятся новые или существующие небольшие фирмы, которые размещаются в офисах класса В или С. Их доля на рынке от общего числа арендаторов достигает 75%", — говорит Михаил Рожко.

Вторую категорию формируют компании, арендующие помещения до 250 м2. Доля таких компаний составляет 15–20%.

Самыми ценными клиентами для арендодателей, но в то же время и самыми непростыми с точки зрения переговоров, являются крупные российские и международные компании, предпочитающие офисы класса А или В+. По словам Михаила Рожко, их процентная доля составляет 5–10%. При этом они достаточно редко переезжают из бизнес–центров, так как заключают долгосрочные договоры аренды от 5 лет.