При продаже бизнеса обманывают все — и продавец, и посредник! На что важно обратить внимание при покупке

Последние 2 месяца к нам в некоммерческое партнерство «Коллегия бизнес-брокеров Санкт-Петербурга» все чаще стали обращаться обманутые предприниматели города за консультациями в сфере продажи и покупки бизнеса. К сожалению, участились случаи обмана граждан со стороны как продавцов бизнеса, так и покупателей. По данным нашей организации, в период с января по март 2015 года количество данных обращений выросло на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причиной написания данной статьи лично для меня послужило одно из последних обращений предпринимателя Ситник Галины Сергеевны, которая, купив бизнес по продаже кафе-магазина выпечки за 1 800 000 рублей через одну из брокерских организаций Питера, получила в наследство ООО с долгом перед поставщиками 405 000 рублей, по аренде и коммунальным услугам более 300 000 рублей и разгневанного собственника помещения, планирующего расторгнуть договор аренды с неплатежеспособным юрлицом. Как ей быть в такой ситуации, когда так называемый бизнес-брокер не проверил юрлицо на наличие задолженности? Не организовал встречу с собственником, на которой всплыли бы долги по коммуналке, а предпочел отмолчаться и убедить покупателя в том, что это именно тот бизнес, который ей нужен.

Или еще один пример по покупке интернет-магазина еще одного предпринимателя, в результате сделки купившего бизнес только на бумаге и даже проработавшего 3 недели, а потом обнаружившего, что обязательство продавца по передаче доменного имени, как было прописано в договоре, составленном юристом агентства недвижимости, проводившего сделку, так и не было переоформлено, более того, это имя неожиданно стало вести на другой сайт, занимающийся схожей деятельностью. Как такое возможно? Почему предприниматель лишился купленного бизнеса? И 2 200 000 рублей заплаченного за покупку. Виноват он или агентство, проводившее сделку?

На данный момент законодательство никак не регламентирует данную деятельность и не дает уверенности, гарантий. Так кто на данный момент стоит на страже интересов граждан, обычных предпринимателей, желающих честно зарабатывать на хлеб? Бизнес-брокеры? Агенты? Риелторы? Много вопросов и полное непонимание, за что посредники берут деньги. Вроде за сопровождение и за качественную проверку, но при этом большинство из так называемых специалистов просто присутствуют на встрече и даже не понимают того, что помогают купить или продать. По большому счету им без разницы, что приобретет покупатель. С проблемами или без. Более того, они даже не способны выявить эти проблемы, так как любой бизнес напрямую связан со специфичными знаниями, которые посредник не считает нужным изучить. Нормально ли это? Правильно ли? Я считаю — нет!

Мы являемся некоммерческой организацией, и в нас видят независимого эксперта в этой сфере, организацию, которая объединяет в себе более 50 компаний и частных посредников, зарекомендовавших себя экспертами в области продажи бизнеса и коммерческой недвижимости. Наша деятельность не носит коммерческий характер, и именно поэтому с нами советуются: кто должен стоять на страже наших интересов? Вы как-то регулируете этот рынок или на нем царит анархия? А члены вашей коллегии дают какие-то гарантии? Кто нам может помочь? С кем нужно работать?

Вопросов много, и есть на них ответы, но в данной статье у меня нет цели делать кому-либо рекламу, есть желание дать простейшие рекомендации, предостерегающие неопытных покупателей бизнеса, как избежать наиболее частых, по статистике, обманных действий со стороны продавца и агента:

1. Обязательно до приобретения бизнеса встретьтесь с собственником помещения — вашим будущим арендодателем. Задайте ему вопросы по долгам продавца бизнеса по аренде и отдельно по коммунальным услугам. Уточните, все ли продаваемое оборудование принадлежит арендатору или оно в собственности арендодателя?

2. Обязательно закажите сверки задолженностей из налоговой и по социальным фондам.

3. Обязательно убедитесь в том, что вы общаетесь и приобретаете этот бизнес у лица, имеющего на это право. При покупке ООО вы можете заказать (можно это сделать без привлечения продавца) выписку из ЕГРЮЛ, в которой указан собственник юрлица.

4. Убедитесь, что продавец имеет право продавать оборудование — должны быть чеки, или оно должно числиться на балансе. Отсутствие документов — это шанс того, что завтра к вам придет реальный собственник этого оборудования с чеками и заберет его.

5. Чтобы вы не обнаружили, что после сделки по продаже часть оборудования и мебель пропали, опишите перечень оборудования и проверьте его до сделки. Закройте помещение, заберите ключи.

6. Чтобы быть уверенным, что бизнес-брокер или агент на вашей стороне, задайте себе вопрос, от кого он получает деньги. Если платит продавец, каким бы ни был обаятельным посредник — он представляет продавца, а значит — не заинтересован в вашей безопасности! Если платите вы, то категорически нельзя рассчитываться с ним до окончательного проведения сделки, чтобы сохранить мотивацию довести все до конца.

7. Многие агенты берут комиссию с обеих сторон, что запрещено законодательством. Чтобы избежать этого, обязательно при встрече спросите вторую сторону, платят ли они комиссию?

Это далеко не полный перечень мероприятий, который необходимо учесть при покупке, более того, важно помнить, каждая сделка — это свои риски, все индивидуально. И от того, кого вы выбираете в качестве эксперта, зависит многое. Именно поэтому наше некоммерческое партнерство в прошлом году ввело обязательную сертификацию организаций, занимающихся бизнес-брокерской деятельностью, гарантирующую качество и профессионализм брокера, прошедшего наше обучение и проходящего ежемесячную аттестацию. Со своей стороны мы делаем все возможное для создания рынка и культуры оказания бизнес-брокерских услуг. Одна из мер, которую ввело наше партнерство в 2014 году, — при обращении граждан как уже пострадавших от деятельности агентов, так и только планирующих купить бизнес либо воспользоваться услугами агентов, мы начали проведение регулярных проверок покупаемых бизнесов. Мы параллельно проверяем и покупаемый бизнес, и деятельность агентов или брокеров на предмет мошеннических действий или сговора со второй стороной сделки.

Как результат, с начала 2015 года мы уже предотвратили 14 возможных мошеннических сделок и выявили шесть организаций и двух частных агентов, вошедших в сговор с продавцом для сокрытия задолженностей продаваемого бизнеса.

Падалкин Егор Николаевич,
президент некоммерческого партнерства «Коллегия бизнес-брокеров Санкт-Петербурга»
www.mnogobiz.com