Рынок недвижимости России вступил уже в третий кризис за неполных два десятилетия. И это отличная возможность для инвесторов приумножить свой капитал, как бы парадоксально не звучало подобное утверждение.
Рынок недвижимости России вступил уже в третий кризис за неполных два десятилетия. И это отличная возможность для инвесторов приумножить свой капитал, как бы парадоксально не звучало подобное утверждение. В предыдущие спады экономики рынок неизбежно сужался, цены падали, но уже через год-полтора мы наблюдали новый виток развития. Поэтому вложения в недвижимость всегда себя оправдывали.
Чаще всего частными инвесторами применяются две основные схемы инвестирования. Во-первых, покупка площади в строящихся проектах еще на ранней стадии. Это и высокая экономия, и возможность выгодной продажи по договору переуступки. Во-вторых, приобретение жилья с целью заработка на аренде. Согласно декабрьскому опросу россиян, 50% из них считают вложения в недвижимость наилучшими и выгоднейшими из возможных. Особенно, если вкладываться в момент падения.
На скорость выздоровления рынка существенно влияет количество незавершенных объектов. Если в 1998 это было порядка 800 тыс. кв.м, то в 2008, во время второго кризиса данная цифра составляла почти 2 млн кв.м. Нынешние объемы специалисты называют беспрецедентными — общие площади незавершенных новостроек Санкт-Петербурга (включая ближайшие объекты в Ленобласти) составляют почти 5 млн кв.м. Только в прошлом году в недвижимость петербуржцы вложили $1,5 млрд (информация от Colliers International), 2015 год обещает быть значительно скромнее.
Разумеется, не все подрядчики сумеют в кризис выжить, ведь составить точный прогноз о ситуации на рынке жилья не берутся даже эксперты. Уже сегодня цены за «квадрат» в валюте значительно упали, велик риск замораживания проектов. Как быть частному инвестору в данной ситуации, насколько быстро восстановятся цены, начнут ли расти вновь?
По опыту прошлых кризисов видно, что в среднем стоимость метра жилья падала на 35-42% и восстанавливалась в течение 5 лет (в рублях значительно быстрее). Сегодня в рублях стоимость замерла, а снижение в долларах достигло уровня 30-35%, и это еще не предел. По данным портала «Дома на Неве», продажи в 2014 поддерживались на уровне 2013 года, но это происходило скорее из-за девальвации, россияне просто стремились сохранить сбережения.
И сейчас для инвесторов наступает очень интересный период. Особенностью текущего рынка является высокая доля ипотечных приобретений — почти половина сделок. Но банки приостанавливают массовую выдачу кредитов, так как им сложно рассчитать правильный процент по ним. В прошлый кризис ипотечный сегмент просел почти в 6 раз, и, если также случится сегодня, то клиенты с «живыми» деньгами будут цениться очень высоко.
Спрос неизбежно упадет, так как все, кто мог, уже вложили свои сбережения, в том числе и в недвижимость, а на ипотеку рассчитывать не приходится. Поэтому застройщикам придется либо затягивать сдачу объектов, либо в ближайшие месяцы будут вынуждены уменьшать стоимость «квадратов» на 10-20%, чем инвесторы с деньгами смогут воспользоваться. Пессимистичный вариант, когда цены будут повышаться, неизбежно приведет к уменьшению количества покупок, что не выгодно ни строительному бизнесу, ни покупателям.
