Средняя стоимость жилья в следующем году будет расти в пределах инфляции, прогнозируют риэлторы. Рынок квартир будет чувствовать себя увереннее всего. Владельцам коммерческих объектов придется ужаться, а вот их покупатели уже получают выгодные предложения.
Увереннее всего в следующем году будет чувствовать себя рынок жилой недвижимости, прогнозируют участники рынка. Больше половины из 150 участников рынка, опрошенных NAI Becar, уверены, что цены на жилье останутся на прежнем уровне. Возможен лишь рост в пределах инфляции, считают в КЦ "Петербургская Недвижимость". К среднегодовому росту в 8-10% склоняются и в "АРИН". При этом рынок коммерческой недвижимости будет сокращаться, уже сегодня ее стоимость снизилась на 20-30%, говорят эксперты.
Осторожные прогнозы
Сами специалисты NAI Becar прогнозов относительно стоимости жилой недвижимости в следующем году решили не давать. Оценки на этот счет были, однако прогноз, считают специалисты, потерял актуальность из-за нестабильной экономической ситуации, слишком много макроэкономических факторов. По данным агентства, максимальная стоимость за м2 на первичном рынке в этом году пришлась на февраль-март и составила 103 тыс. рублей, минимальная отмечалась в ноябре — 96,3 тыс. рублей. Рынок вторичного жилья в агентстве не исследовали.
Интересно, что на сегодняшний день максимальная стоимость м2 на первичном рынке Петербурга до сих пор не восстановилась до уровня тучного 2008 — $3,8 тыс. за м2, максимум в этом смысле был в декабре 2013 года — почти $3 тыс., рассказывают в NAI Becar. После аналогичного падения в 1999 году с пика в $532 цены восстановились только в начале 2003 года.
Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, сложно предположить, насколько изменится стоимость м2 в следующем году, комментирует руководитель КЦ "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева. В случае стабилизации рубля, если ситуация в целом не будет развиваться по негативному сценарию, средняя цена будет расти в пределах инфляции.
Отметим, даже в текущих условиях Минфин прогнозирует на следующий год инфляцию на уровне 7%, Минэкономразвития — 7,5%.
Высокий спрос на квартиры на первичном рынке сегодня подталкивает застройщиков к отмене скидок и повышению стоимости на наиболее популярных объектах, говорит Ольга Трошева. К примеру, в октябре цены на недвижимость на объектах "Главстрой-СПб" различался в зависимости от комплекса — от 1,5% до 2,5%. Выросла и минимальная стоимость на нескольких объектах Setl City. Рост составил от 70 до 200 тыс. рублей.
Вместе с тем, средние цены, на уровень которых влияет всё предложение, росли не так активно.По предварительным данным центра, средняя стоимость м2 класса "масс-маркет" в обжитых районах выросла с начала года на 8%, в пригородных территориях из-за выхода на рынок игроков с более низкой стартовой ценой — на 2%.
Российский рынок недвижимости — рублевый, поэтому колебания курсов валют не сказываются на росте цен на жилье, оппонирует президент ГК "АРИН" Андрей Тетыш. В следующем году цены будут расти на 8-10%, при этом снизится спрос. В 2015 году количество инвестиционных сделок будет традиционно превалировать именно на первичном рынке. Вторичный — это все-таки в большинстве случаев объекты, приобретаемые для себя, напоминает эксперт. Именно поэтому на первичном максимальным спросом пользуются и будут пользоваться самые дешевые и маленькие объекты. Тогда как на вторичном рынке примерно в равных пропорциях покупают как самые дешевые объекты, так и жилье классом выше.
"Еще одна тенденция — увеличение доли сделок с привлечением ипотеки, — прогнозирует Андрей Тетыш. — Если в 2013 году такой была каждая третья, то сегодня — каждая вторая. В следующем году количество сделок с привлечением заемных средств, однозначно, увеличится минимум на 10%, а вероятно, и на 15-20%."
По данным агентства, сегодня цена средней суммы сделки на однокомнатные квартиры колеблется между 3,8 и 4,2 млн рублей, двухкомнатные — 4,8-5,5 млн руб. Также пользуются спросом в "совсем старом фонде" от 3,2 млн рублей однокомнатные, двухкомнатные — от 4,5 млн рублей.
Рынок вторичной недвижимости, по данным "АРИН", в этом году сократился — сегодня на продажу выставлено 36 тыс. квартир, что на 5 тыс. меньше, чем в октябре прошлого года. В ноябре выросло и время продажи — в среднем 43 дня, что больше обычного на 15 дней. Многие собственники снимают объекты с продажи до лучших, более стабильных времен. На конец ноября суммарная площадь квартир, выставленных на продажу, составляет 1,1 млн м2, в сентябре их было 1,3 млн. Средняя цена с начала года выросла на 8%, до 103,1 тыс. рублей за м2.
Коммерческая недвижимость в упадке — самое время покупать
Труднее всего в следующем году придется рынку офисов, отмечают эксперты. По данным NAI Becar, несмотря на рост рынка офисной недвижимости на 1,4% относительно второго квартала 2014 года, за 9 месяцев средние ставки аренды офисной недвижимости снизились на 6% в рублях. "Офисная недвижимость в ближайшие годы развиваться не будет, — приводит цитату управляющего директора, вице-президента ОАО "Банк ВТБ" Александра Ольховского агентство. Однако задержек в оплате, в отличие от кризисного 2008 года, владельцы офисов пока не наблюдают, отметил владелец ГК "Теорема" Игорь Водопьянов. Арендаторы, по его словам, сжимаются: те, кто снимал, например, 5 помещений, теперь готов снимать 4, однако большие площади не освобождаются.
"Ключевой момент на офисном рынке наступит в феврале 2015 года, когда арендаторы начнут выплачивать арендную плату. Если это произойдет, то можно будет говорить о том, что не все так плохо", — цитирует агентство Игоря Водопьянова, высказавшегося на встрече с партнерами. И Игорь Водопьянов, и Александр Ольховский не рекомендуют в ближайшее время строить в Петербурге бизнес-центры.
О снижении объемов ввода офисной недвижимости специалисты "АРИН" сообщали еще в октябре. По прогнозам агентства, на конец года он составит 240 тыс. м2. В 2015 году он может снизиться уже до 210 тыс. м2. Девелоперам уже тогда предрекали необходимость снижения ставок аренды. По итогам трех кварталов объем рынка качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга достиг 2,5 млн м2. Обеспеченность офисными помещениями составляет около 500 м2 на 1 тыс. жителей.
Что касается покупки офисной недвижимости, сейчас время самое благоприятное, говорят эксперты. В конце лета заинтересованные во вложении средств инвесторы начали приобретать крупные объекты коммерческого назначения — торговые центры, бизнес-центры, говорит вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью "АРИН" Екатерина Лапина.
"Сейчас тот самый момент, когда собственники становятся сговорчивее. Цены снизились на 20-30%. Те объекты, которые стояли на продаже в течение нескольких лет, сегодня находят своего покупателя. Если говорить по нашему опыту, большинство объектов уже продано", — отмечает Екатерина Лапина.
Ловить нужный момент инвесторам советует и президент NAI Becar Александр Шарапов. "Я бы посоветовал инвесторам поймать нужный момент и инвестировать в привлекательные офисы, микрорайонные центры, отели среднесрочного проживания. Это поможет не только сохранить деньги, но и преумножить их, когда пройдет кризисная волна".
