Гендиректор Knight Frank SPb Николай Пашков - о том, почему спрос на жилье в Петербурге продолжает падать.
За зимним ажиотажем на рынке жилья Петербурга последовало весеннее торможение спроса, которое продолжается до сих пор. Спектр мнений о причинах происходящего широк: от естественной цикличности рынка до начинающегося кризиса. Что же происходит на самом деле?
Чтобы ответить на этот вопрос, нужно вспомнить, что спрос на жилье формируют три категории потребителей. Первая — те, кто покупает жилье для себя, чтобы улучшить жилищные условия. Для них рынок сейчас, увы, предлагает в основном массовую застройку в закадье, с сомнительным комфортом проживания. Неудивительно, что эта часть потребителей не реализует свой потенциальный спрос в полном объеме.
Зато активны другие покупатели. Приезжие, у которых, как правило, ограниченный бюджет и не слишком высокие требования к жилью. И инвесторы, которые, в свою очередь, делятся на тех, кто покупает недвижимость для получения арендного дохода, и тех, кто пытается таким образом сберечь денежные средства в материальных активах.
Я не устаю удивляться тому объему ликвидности, который россияне закачивают в жилой рынок. Процент людей, пытающихся так сохранить деньги, по ощущениям, заметно выше, чем в прошлый кризис. Но деньги рано или поздно заканчиваются. В этом, на мой взгляд, основная причина произошедшего спада активности покупателей жилья.
Теперь давайте посмотрим на цифры. Периоды повышенного спроса на рынке жилья регулярно повторяются. Если проанализировать рынок недвижимости за последние 10 лет, можно увидеть несколько пиков спроса (в конце 2003 года, в 2005 – 2006–х годах и 2008 году). Все они длились около 3 кварталов. И объемы продаж в эти периоды были сопоставимы, несмотря на непрерывный рост цен. А между активными периодами на рынке наблюдалось затишье, когда ежеквартальный объем продаж падал на 30 – 50% и оставался на этом стабильном уровне как минимум год.
Это доказывает не только цикличность рынка недвижимости, но и позволяет рассматривать его как саморегулируемую систему. Хотя этот механизм нам пока не до конца понятен, на основе этих данных можно сделать прогноз о развитии рынка на ближайший период. И прогноз следующий: в ближайшие 4 – 6 кварталов мы станем свидетелями относительного затишья на рынке: объемы продаж стабилизируются на уровне до 600 – 700 тыс. м2 в квартал.
Но, в отличие от предыдущих циклов, беспокойство вызывает то, что резко вырос объем предложения строящегося жилья. Если в прошлые 10 лет одномоментно в Петербурге и окрестностях строилось 5 – 6 млн м2 жилья, то за последние 2 года этот показатель рос экспоненциально и достиг почти 13 млн м2. На практике это значит, что на каждый отдельно взятый проект находится все меньше и меньше покупателей. Поэтому борьба за клиента резко ужесточится и в выигрыше окажутся те девелоперы, которые заранее к ней готовились, работая над качеством своих проектов, продвижением и продажами. Решать эти проблемы становится все сложнее, поэтому я не исключаю уход с рынка ряда игроков. Иными словами, нас ждет период, когда умные станут умнее, а глупые — беднее.
