Львиная доля выданной ипотеки в I квартале 2014 года пришлась на первичный рынок. Банкиры говорят об ипотечном буме и росте выдачи кредитов в 60%, однако темпы кредитования покупки жилья с мая пошли на спад.
Банкиры отмечают резкий рост спроса в I квартале 2014 года на покупку квартир на первичном рынке Петербурга. Если в прошлом году во всем объеме выданных ипотечных кредитов на первичку приходилось 50–60%, то в I квартале этого года доля первичной ипотеки у некоторых банков превысила 80%.
Вложились в котлован
По данным "Петростата", в январе–апреле в Петербурге было введено около 1,2 млн м2 жилья. Для сравнения — в I квартале 2013 года объем ввода составил 586 тыс. м2 жилья.
По данным экспертов, в городе работают 130 застройщиков, которые возводят 354 объекта, причем в 2014 году в эксплуатацию будет введено около трети строящейся на данный момент жилой недвижимости.
Доля выдачи ипотеки на строящееся жилье растет у всех банков. В банке "ВТБ 24" в I квартале 2014 года она выросла по сравнению со средним показателем по 2013 году с 66 до 77%, в банке "Санкт–Петербург" — с 82 до 87%, в Северо–Западном банке Сбербанка — с 30 до 49%.
"На рынке происходит смещение акцента на ипотеку на первичном рынке, поэтому мы недавно вернулись в этот сегмент. Хотя до этого работали только с готовым жильем", — говорит управляющий филиалом Абсолют Банка в Петербурге Андрей Рублев.
"В I квартале мы заметили некоторое снижение выдачи ипотеки, поскольку работаем по стандартам санкт–петербургского Центра доступного жилья, который ужесточил требования к заемщикам, и кредитуем покупку только готового жилья. Видим, что заемщики резко переориентировались со вторичного рынка на первичный", — говорит начальник ипотечного кредитования банка "Александровский" Марина Семенова.
Она отмечает, что банк в конце мая запустил собственную программу кредитования готового жилья, а для VIP–клиентов выдаются кредиты и на строящееся жилье.
Кстати, акцент на выдаче ипотеки именно состоятельным клиентам сделали и другие банки. Как рассказывает Ольга Маренкова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала Альфа–Банка в Петербурге, увеличение объемов недвижимости элит– и бизнес–класса в Петербурге в последний год стимулировало спрос на покупку такого жилья в ипотеку. "Доля сделок на сумму от 10 млн рублей превысила 23% от общего количества по ипотеке в I квартале", — говорит она.
Спрос на первичку поддерживается тем, что клиентам не хватает предложения вторичного жилья — банкам приходится по несколько раз продлевать одобрение по кредиту из–за того, что заемщик не смог выбрать квартиру. Также банкиры отмечают, что, почувствовав спрос на первичку, агентства недвижимости также начали ориентироваться на этот сегмент.
Умерили аппетиты
По данным ЦБ РФ, банки Петербурга в I квартале 2014 года выдали рублевой ипотеки на 18,6 млрд рублей, на 60% больше, чем в тот же период 2013 года. Активность заемщиков, по мнению Дмитрия Алексеева, заместителя директора дирекции розничного бизнеса банка "Санкт–Петербург", продиктована опасениями по поводу падения курса рубля и обострением геополитической обстановки. "Клиенты хотели побыстрее вложиться в покупку квартир. А застройщики как раз проводили акции со скидками, чтобы ускорить продажи. Поэтому в первые месяцы года была реализована большая часть спроса на ипотеку", — говорит он.
Но наблюдавшийся на фоне сжатия других сегментов розничного кредитования ипотечный бум в I квартале 2014 года уже в мае пошел на спад. И тенденция на снижение темпов выдачи ипотеки, по прогнозу банкиров, закрепится до конца 2014 года.
Тем не менее по итогам 2014 года объем выдачи ипотеки, по прогнозам большинства банкиров, прирастет на 10–20%.
Под присмотром
Банкиры не исключают, что в ближайшие месяцы ставки на ипотеку могут вырасти из–за роста стоимости привлечения денег для банков. По расчетам ЦБ, средняя ставка по рублевому кредиту на покупку жилья в марте составила 12,3%. Кроме того, конкуренция среди банков ужесточается — на рынке появляются новые игроки.
Также в некоторых банках отмечают, что начали более внимательно относиться к аккредитации объектов. "Мы стали более тщательно проверять документацию застройщиков при аккредитации — документы по проекту, по финансированию строительства, по самой процедуре застройки", — говорит Евгения Хафизова, заместитель директора филиала Ханты–Мансийского банка. Ее слова подтверждают в маленьких банках, отмечая, что если раньше они часто опирались на готовые списки аккредитованных объектов лидеров рынка — Сбербанка и "ВТБ 24", то теперь самостоятельно проверяют документацию застройщиков.
Ирина Зуева, управляющий директор по ипотеке филиала "ВТБ 24" в СПб, отмечает, что банк упростил для застройщиков процедуру подачи документов. "Раньше этот процесс был жестко зарегламентирован. Теперь же компания подает проектную декларацию и несколько необходимых документов по объекту. Но финансовое состояние заемщика мы проверяем", — говорит она.
“
Доля сделок с ипотекой сейчас действительно велика. В зависимости от региона, где мы строим, она составляет 30 – 35% от общего количества сделок. В ближайшей перспективе вряд ли стоит ожидать резкого снижения ставок. Причин несколько. Во–первых, размер ставок зависит от стоимости ресурсов для банков, а она только растет. Во–вторых, ставки зависят от рисков в данном сегменте рынка, а они в стройке по–прежнему значительные. Падение курса рубля сыграло свою роль в активизации покупателей. Но их основным мотивом при покупке квартиры все равно остается улучшение жилищных условий, а не инвестиционный интерес.
Роман Мирошников
исполнительный директор ЗАО "Ойкумена"
“
Прирост ипотеки на 30 – 40% с начала года обусловлен в первую очередь геополитической ситуацией и общей нестабильностью в экономике, которая побудила соотечественников снимать сбережения с банковских счетов и вкладывать их в покупку недвижимости, в том числе с привлечением ипотеки. Вторая причина резкого всплеска спроса на ипотеку — разговоры о скором росте ипотечных ставок, которые поползли по рынку в марте. Те, кто планировал брать кредиты, поспешили это сделать. Но активного роста ставок мы пока не наблюдаем. Ставки на ипотеку банки держат на прежнем уровне. Ведь им нужно хоть на чем–то зарабатывать, учитывая провал в потребительском и автокредитовании.
Марк Лернер
гендиректор компании "Петрополь"
