Уют береговой линии

Сейчас какая–либо береговая линия — это может быть берег залива, озера, реки или ручья — есть, по данным Knight Frank St. Petersburg, в 92 поселках Ленобласти, что составляет меньше трети всего объема загородного предложения. Около половины таких проектов располагаются на берегах озер (в первую очередь Ладожском и Лемболовском). Однако число проектов, находящихся непосредственно на береговой линии водоемов, сокращается, и сегодня таких проектов насчитывается не больше 60.

"Большая часть предложений равномерно распределена между Выборгским, Приозерским и Всеволожским районами. На юге в силу природных особенностей районов такие предложения редки, — рассказала Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg. — Специфика загородного рынка сейчас такова, что большинство предложений — это участки без подряда. Данный аспект не является исключением и для таких проектов, и на берегах озер также преобладают поселки для самостоятельной застройки".

Предложение

Среди всех районов Ленобласти именно Выборгский, в отличие от настолько же удаленных от города южных и восточных районов, считается экологически благополучным — со множеством озер, лесов и развитой транспортной инфраструктурой. Покупатели приобретают здесь коттеджи и в 70, и в 100 км от города. Поэтому не случайно в Выборгском и Приморском районах регулярно появляются новые коттеджные поселки. Для девелопера, тем более опытного, портрет покупателя и прогнозируемый спрос понятен. Среди новых проектов на берегу Финского залива, которые вышли в продажу в прошлом году, можно отметить "Репино Бриз" и Terijoki Club.

Еще один дебютант прошлого года — клубный поселок Репино Бриз, который находится в п. Репино (Курортный район) по соседству с отелем Репино Cronwell Park. Он состоит из 13 домовладений из клееного бруса площадью от 407 до 417 м2 на участках от 18 до 39 соток. Все дома предлагаются в состоянии под отделку, на каждом участке выполнен ландшафтный дизайн.

Сейчас в Выборгском направлении строятся в основном проекты бизнес–класса и позиционируются как дома для постоянного проживания, например, "На Заречной" (у Рощинского озера), "Балаково" (на берегу озера Балаково), "Еловая аллея" (в 700 м от Рощинского озера).

Озерный край

Поселки на береговой линии залива, а лучше — на первой линии позволяют развивать проекты класса de luxe. Однако такое расположение редкость. При этом поселки вблизи озер, напротив, встречаются достаточно часто. Самые популярные из озер — Ладожское, Лемболовское, Кавголовское и другие. В зависимости от удаленности от города и конкретных характеристик локации здесь представлены проекты от экономкласса до бизнес–класса.

По словам Марины Агеевой, руководителя службы маркетинга УК "ПулЭкспресс", в Ленобласти на берегах водоемов Карельского перешейка расположено около 20% из представленных на рынке коттеджных поселков (более 80 проектов). Из них примерно половина приходится на дачные поселки на Финском заливе и озерах Выборгского района области. Второе место — за Приозерским районом: на озерах и берегах Вуоксы расположена еще четверть проектов. Порядка 15% — это поселки на озерах во Всеволожском районе, в том числе Ладожском.

Эксперты отмечают, что ценность близости водоема различается от проекта к проекту. Значение имеет целый комплекс факторов: юридические аспекты, наличие собственной береговой линии, социальное окружение, живописность местности, транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций и так далее.

Кроме того, поселки на заливе конкурируют с поселками на озерах, но сценарии жизни у залива, на озере или у реки разные. "Это качественно разные потребительские предпочтения. На мой взгляд, на заливе лучше гулять и отдыхать, но не жить постоянно. В нашем климате комфортнее жить на берегу озер или рек. Тут надо разделять, дом на берегу залива — это престиж, а дом на берегу озера — это комфорт", — рассказала Светлана Невелева, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов. "Часто пляж озера, на который по выходным съезжаются толпы горожан, в сумме ничего не добавляет стоимости проекта, так как существенно ухудшает остальные характеристики поселка: уединенность, тишину, низкий автомобильный трафик. Таким образом, в некоторых случаях заявленное преимущество может оказаться не таким уж очевидным", — уверена Елена Карасева, директор по маркетингу компании "ПетроСтиль".

Ценность расположения

По словам участников рынка, наличие настоящего полноценного природного водоема изначально придает определенную статусность поселку, в нем возникают проекты более высокого качества и уровня застройки. "До кризиса немало застройщиков оценивали береговые наделы в 1,5–2 раза дороже остальных. Сегодня подобных соотношений нет. Если уж покупатели приобретают дом в приличном проекте, то большой разницы нет, сколько ему до пляжа — 50 м или 100", — утверждает Дмитрий Майоров, генеральный директор компании "Русь: новые Территории".

Многое зависит от локации и качества самого водоема, но в большинстве случаев расположение на прибрежных территориях влияет на цену в большую сторону. По данным Knight Frank St. Petersburg, дома в поселках у воды дороже на 10–15% аналогичных предложений, расположенных неподалеку в этом же проекте.

"Чем крупнее поселок, тем сильнее дифференцирована стоимость земли в зависимости от близости к воде. В маленьких проектах разница в цене не столь очевидна. Однако из–за того, что береговые участки обычно делают крупнее, их общая стоимость получается выше" — пояснила Марина Агеева.

В прошлом году в продажу вышли такие загородные проекты бизнес–класса на берегу водоемов, как Club (в Приозерском районе, пос. Светлое) на 17 домовладений и "Вивальди парк" (Всеволожский район, пос. Медный Завод), состоящий из 32 наделов, и вторая очередь коттеджного поселка Osko–Village на 15 домов (Всеволожский район, пос. Мендсары), где есть свой искусственный водоем. Действительно, в некоторых районах отсутствие природных водоемов часть девелоперов решает обустройством искусственного озера. При этом единого мнения в целесообразности такого шага нет, и подобные проекты являются редким исключением на нашем рынке. Стоимость строительства зависит от размера водоема, типа дна, близости залегания грунтовых вод.

Ликвидный актив

Близость к воде является одним из преимуществ коттеджного поселка и всегда привлекает покупателей. Однако основным сдерживающим фактором остается цена, которая напрямую зависит от расположения поселка. Соответственно, в общей структуре спроса за 2013 год доля объектов, находящихся поблизости от водоемов, составила только 7% (от общего количества реализованных объектов).

Независимо от экономической ситуации и конъюнктуры рынка всегда есть часть покупателей, которые ценят объекты у воды. Особенно если это крупный водоем (например, Красногвардейское озеро или Финский залив). К тому же ликвидность такого домовладения выше. Если поселок удален от города больше, чем на 40 км, то чаще всего он рассматривается для сезонного или временного проживания — в классическом понимании понятия "дача". Значит, собственники приобретают дома в первую очередь для отдыха. А ведь так приятно на отдыхе наслаждаться видом на зеркальное озеро или реку.