"Деловой Петербург". Артур Маркарян: "Когда–то трезвый ум возобладает"

В прошлом году вы начали строительство только в двух кварталах, а планировали в девяти. Почему возникла такая ситуация, какие планы на этот год?

— Мы занимаемся не только стройкой, но и кварталами в целом. Где–то проводим предварительное расселение, где–то согласовываем инженерию и прочее. Мы работаем по всем 22 кварталам, просто где–то быстрее получается выйти в стройку, а где–то процесс затягивается. Например, мы ожидали решения правовых вопросов, внесения изменений в генплан по району Автово и Песочный еще в прошлом году.

Мы ведем активное строительство пяти домов в Сосновой Поляне и одного в Колпино. На экспертизе находятся проекты еще по четырем кварталам, разрешение на строительство по ним мы планируем получить в начале года, тогда же начнется и стройка, и продажи. В этом году мы сдадим все дома в Сосновой Поляне и Колпино. Переселим всех людей и дадим возможность новым жильцам встретить Новый год в новых квартирах.

Как идут переговоры с жильцами пятиэтажек? Поначалу многие не хотели переезжать?

— После того как мы показали людям те квартиры, в которые они будут переезжать, бронирование резко оживилось. На сегодня из 170 квартир собственников 153 уже забронированы. В апреле начнем оформлять документы. На Ржевке расселили два дома, в Колпино — пять. В целом процесс идет нормально. Главное — мы показываем людям то, что обещали.

По договору вы должны реализовать проект к 2019 году, изменились ли расчетные сроки?

— В некоторых районах переселение мы завершим раньше срока. Но уже очевидно, и мы об этом говорим власти, что с существующими темпами, с теми сложностями, которые возникают, реализация программы превысит этот срок на 4 – 5 лет по некоторым районам. Но в хвосте программы находятся наибольшие объемы не под расселение, а в продажу.

В 2011 году вы говорили, что хотите строить по 700 тыс. м2 ежегодно. Планировали выйти на этот показатель к 2013 году.

— Эти планы тоже скорректировались. В этом году мы выйдем на 500 тыс. м2, а в 2015 году сделаем рывок — 1 млн м2. Это метры, которые будут физически находиться в стройке.

Сколько метров планируете ежегодно выводить в продажу?

— В этом году в продажу выйдет 300 тыс. м2, а в дальнейшем — по 50 – 60% от того, что строится. Ситуация разнится от района к району. В ближайшие несколько лет коэффициент расселения будет оставаться достаточно высоким, и в некоторых кварталах 50% жилья будет уходить под расселение. Для экономической целесообразности проекта нужно, чтобы коэффициент расселения был не больше 35% в целом. Мы придем к этому, хотя это становится тяжело, с учетом того, что мы уже получаем дополнительные затраты, которые изначально не предполагали, и фактор времени начинает работать.

Растет и объем инвестиций?

— Он будет больше запланированных 350 млрд рублей примерно на 20%. Это произошло, потому что увеличился физический объем стройки — добавились подземные паркинги, которых не было в проекте изначально. Всего мы возведем 8,2 млн м2 недвижимости. Произошел естественный рост себестоимости проекта. Прибавились дополнительные затраты, связанные с инфраструктурой. Компания уже инвестировала в проект около 5 млрд рублей, из которых треть — собственные средства акционеров, а две трети — банковское финансирование.

В прошлом году в продаже было почти 4 млн м2 жилья, вы не боитесь затоваривания рынка?

— Мы все–таки не в области находимся, а в районах, где спрос достаточно высок. Тут не надо пытаться изменить ход истории, локация — это важный фактор. Причем первоначальный активный спрос мы получаем со стороны людей, которые живут недалеко от площадки. Жители Красносельского интересуются Сосновой Поляной, а жители Колпино — проектом по соседству с ними.

Второе — аспекты качества и вопрос эксплуатации дома. Это особенно актуально в связи с новым законом о капремонте. Например, во всех домах у нас стоит рекуперация воздуха, которая позволяет сэкономить на тепле 30 – 40%. Другие системы и материалы помогут в целом экономить до 25% на квартплате.

По нашим оценкам, 20 – 40% людей, у которых сегодня есть квартиры, хотят улучшить свои жилищные условия, но не находят ничего достойного, чтобы совершить этот шаг.

Из того, что сейчас в продаже, сколько продано?

— В продаже у нас сейчас 11 тыс. м2 в Колпино, из них уже около 70% квартир куплено или забронировано покупателями. В Сосновой Поляне, где строится три дома, первый полностью зарезервирован под расселение, еще в двух площадью 25 тыс. м2 продажи идут активно. Ожидаем, что дом будет распродан до конца весны.

Если говорить объективно, мы — компания, которая только вышла на рынок, у людей еще не сформировалось представление о нас. Представление о программе у людей размыто, многие путают и не понимают, что такое реновация — расселение или коммерция. Мы пока неизвестны на рынке, нам нужно завоевать доверие, и мы вынуждены по цене держаться вровень с конкурентами. В дальнейшем мы сможем повышать цены. Законы рынка никто не отменял.

Год назад заходила речь о том, что некоторые проекты планировок в кварталах должны быть пересмотрены на предмет недостатка социальных объектов. Как идет этот процесс?

— Проблема в том, что фактически ни у кого нет опыта реализации подобного рода проектов. Каждый день выявляет новые особенности проекта, его корректировки неизбежны. Мы уже 60 – 70% болевых точек прошли, но впереди еще много обсуждений. Все кварталы прошли через заседание комиссии, которая была организована вице–губернатором Маратом Оганесяном. Они все были проверены на предмет соответствия обеспечением социальной инфраструктурой. Никто не будет пересматривать ППТ, здесь вопрос снят. Есть технические нюансы, которые мы согласовали. Например, социальные объекты будут строиться по схеме государственно–частного партнерства: мы будем строить, а город — выкупать. Хотя первоначально город должен был выполнить все самостоятельно. Если бы на нас повесили финансирование строительства этих объектов, то с точки зрения экономики это было бы неподъемно тяжело.

Что думаете о перспективах программы? Еще не реализованы первые проекты, а уже уменьшается количество кварталов, которые попадут под реновацию в будущем.

— Жилье, которое не соответствует сегодняшним стандартам, необходимо трансформировать в современное. Есть только два пути — либо это делается за деньги государства, либо за частные деньги. Исключение кварталов из программы означает, что не будет никакого комплексного освоения. Либо будет точечная застройка, либо вообще ничего не будет, а это тупик.

Неэффективное использование территорий приносит убытки городскому хозяйству. Нужно поднять эксплуатационные характеристики таких территорий и создать на них комфортную среду. Единственный ресурс для развития — это освоенные территории, которые застроены пятиэтажками, и промышленные зоны. Только осваивая их, можно устранить диспропорцию в развитии города, а тогда не надо будет тратить колоссальные деньги на инфраструктурные проекты. Разрастание городов вширь — это мировая урбанистическая проблема. Образуется эффект воронки: плотность застройки по краям высокая, а в центре низкая. Такая диспропорция приводит к тому, что нагрузка на инфраструктуру резко возрастает.

Города, особенно расположенные в северных широтах, должны быть максимально сконцентрированы. И вопрос сегодня стоит не в плотности застройки, а в качестве создаваемой среды. Плотность застройки в центре Нью–Йорка просто фантастически высокая. Средняя плотность проживания в Петербурге сегодня — 36 – 37 человек на гектар. В 1917 году в Петербурге проживало 250 человек на 1 га, а в Москве — 125 человек на 1 га. За 100 лет Петербург вырос по площади в 10 раз, но с точки зрения населения — всего в 2 раза.

Изначально в программу планировали занести 100 кварталов, работы ведутся по 23. Из тех 77, что остались, в половине кварталов ситуация ужасающая уже сейчас. Проблему придется решать в ближайшие 10 – 15 лет, уйти от нее невозможно. Когда–то трезвый ум возобладает и будут приниматься соответствующие решения.

Москва через пару лет завершит подобную программу. Там ее реализовывали 20 лет, и сейчас в столице осталось 300 хрущевок под снос.

Сколько времени этот процесс может занять в Петербурге?

— Сложно сказать. Я понимаю, что от того, как мы реализуем нашу часть, будет зависеть скорость дальнейшего продвижения этой истории.

Город постепенно сгружает с себя часть обязательств, которые он должен выполнять. Для города реновация квартала означает, что он не должен инвестировать свои деньги. Я читал на dp.ru, чтобы отремонтировать пятиэтажку, нужно 15 млн рублей, а таких домов в городе более 2 тыс. Реализация программы высвобождает огромные ресурсы, которые можно применить для других целей. Ни для кого не секрет, что все эти дома отслужили, выполнили свою функцию. Они строились с расчетом на 25 лет, прошло 50 лет.

Недавно видела мнение в прессе, что на самом деле они рассчитаны на 75 лет…

— Может быть, люди, которые живут на Крестовском острове или на Петроградке в хороших квартирах, говорят об этом. Люди, которые сами не живут в пятиэтажках, могут делать такие заявления с легкостью. Но лучше, чтобы сделали это заявление для прессы, приехав на Кубинскую ул., зайдя в один из домов лагутенковской серии и стоя на кухне, а еще лучше в ванной или уборной.

А вы сами живете в старом или в новом фонде?

— Я сейчас живу в новом фонде недалеко от Смольного, я снимаю квартиру. Но у меня отец бывший военнослужащий, и мы в 1972 году из Германии переехали в Краснодарский край в пятиэтажный панельный дом, в классическую хрущевку. Я вырос в малогабаритной трехкомнатной квартире. Я понимаю, что это такое, хотя по тем временам это считалось верхом счастья, все было весело, красиво и приятно. В Петербурге ситуация усугубляется тем, что примерно 10–15 лет эти дома были просто брошены, ими никто не занимался. Особенно в Московском, Кировском районах, где реально плачевная ситуация. Стоит вопрос, связанный не только с физическим износом, но и с сетями.

Вы следите за программой реновации центра? Подход к ее реализации прежде всего отличается от вашей программы наличием маневренного фонда.

— Для центра маневренный фонд — это, наверное, единственное возможное решение. Но я не очень понимаю его правовую базу. При переселении в маневренный фонд возникают проблемы имущественного права. Юристы говорят, что его невозможно прекратить на время. Когда мы только начинали нашу программу, мы рассматривали такой вариант, но у нас ничего не получилось как раз по правовым причинам. Но если принять специальные законы, то такая схема может сработать. Если все получится, то мы бы тоже стали применять этот механизм. В целом реновация центра — это очень сложная задача, минимум на 20 лет работы.