Ольга Мягченко, Наталья Ковтун Все статьи автора
17 декабря 2013, 10:09 3489

"Деловой Петербург". С оптическим прицелом

Аронов Александр, председатель совета директоров ОАО "ЛОМО".
Фото: Михаил Спицын Michael Spitsyn

ОАО "ЛОМО", связанное с семьей экс–полпреда президента в СЗФО Ильи Клебанова, намерено стать активным участником девелоперского рынка. Компания реализует проект на 900 га земли, расположенных на Карельском перешейке.

Завершив процесс приватизации, ОАО "ЛОМО" оказалось в числе крупнейших лендлордов города и области. Как стало известно dp.ru, в ближайшие годы предприятие намерено стать активным участником девелоперского рынка. Крупнейшим проектом может стать реновация принадлежащих ЛОМО 900 га в поселке Тарасово Выборгского района, рядом с озером Подгорное. На этой территории располагаются действующие и уже не работающие базы отдыха, детские лагеря, сельхозпредприятия. Как говорится в отчете компании по итогам прошлого года, в 2012 году завершилось оформление земельных участков в Ленобласти и строений на них в собственность ЛОМО. Это стало последним этапом приватизации, начатой еще в 1993 году. "В поселке Тарасово предприятие планирует реализовать крупный многопрофильный проект девелопмента, который будет осуществлен в несколько очередей", — указано в отчете. Известно, что участки непосредственно на берегу озера заводу не принадлежат. Сейчас предприятие оформляет их в аренду и рассчитывает завершить этот процесс в начале 2014 года, потом приступит к разработке концепции застройки земли в Тарасово.

Завод ЛОМО займется сдачей земли в аренду

Завод ЛОМО займется сдачей земли в аренду

2927
Ольга Мягченко

Неоднозначный актив

От подробных комментариев в ОАО "ЛОМО" отказались, но участники рынка активно обсуждают имеющийся у ЛОМО земельный ресурс. С одной стороны, угодья ЛОМО имеют хорошую транспортную доступность, так как находятся недалеко от трассы "Скандинавия" и Приморского шоссе, говорит руководитель отдела консалтинга ASTERA Алексей Гулевский. Участки и коттеджи здесь не могут стоить дешево, считает руководитель КЦ "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева. Например, сотка земли в коттеджном поселке "Солнечный берег", который недалеко строит компания "ПулЭкспресс", варьируется от 169 тыс. до 297 тыс. рублей, говорит она. Свободная сотка земли в этой локации стоит на рынке 70 – 100 тыс. рублей, добавляет гендиректор АН "Новый Петербург" Андрей Вересов. С другой стороны, реализация здесь одного большого коттеджного проекта нецелесообразна. Это снизит цену каждого надела в поселке, а строительство затянется на много лет. Например, в том же "Солнечном береге" продажи ведутся уже 6 лет, хотя площадь поселка всего 150 га.

Эксперты считают, что в Тарасово ликвидных участков наберется не больше 50%, но их сейчас невозможно быстро продать. В последние годы в дачных поселках Выборгского района продается всего по одному–два домовладению в месяц. Нынешний год был провальным для загородной недвижимости: объем предложения в разы больше, чем спрос, некоторые девелоперы ушли с рынка. Из–за падения спроса удвоилось число поселков, которые девелоперы выставили на оптовую продажу, на 25% выросло количество замороженных проектов. Поэтому для вывода на рынок коттеджного поселка сейчас не лучшее время.

По частям

Андрей Вересов считает оптимальным разделить всю территорию на лоты и на одних построить дачные поселки с привлечением других девелоперов, на других — базы отдыха, спортивные и прочие объекты.

Что касается использования земли, которую невозможно застроить (например, занятой лесами), то ЛОМО может развивать их самостоятельно или продать на рынке, полагает специалист NAI Becar в Петербурге Андрей Бойков. Выбрав второй вариант, собственнику придется полностью подготовить данный актив к продаже, то есть собрать документацию и разработать собственный проект. Лишь в таком случае можно будет рассчитывать на успешную реализацию объекта. По оценке АРИН, общая стоимость земли в ее нынешнем правовом статусе (земли сельхозназначения и рекреаций) может составлять от 1,5 до 2,5 млрд рублей. Если провести соответствующую предпродажную подготовку, то цена может удвоиться.

Стоимость тех частей территории в Тарасово, которые пригодны для размещения сельхозпредприятий, может составлять 16 – 32 тыс. рублей за сотку, а тех, на которых можно возводить индивидуальные жилые дома, — 80 – 225 тыс. рублей за сотку в зависимости от близости к лесу и озеру. По мнению Ольги Трошевой, ЛОМО не обойтись без партнеров: "Территория очень велика, продать ее одному участнику рынка будет практически невозможно".

Это позволит распределить инвестиции между партнерами. По оценке экспертов, только в инфраструктурную подготовку земли придется вложить примерно 4,5 млрд рублей. Каких затрат потребует полная реализация проекта, пока подсчитать невозможно, говорят они. Это будет зависеть от общей концепции, числа партнеров и условий их участия, параметров конкретных проектов в составе целого комплекса.

В свои руки

ЛОМО — один из крупнейших в Петербурге владельцев недвижимости. В собственности и в управлении у завода в Петербурге и Ленобласти около 500 тыс. м2 складских, офисных, производственных, торговых и иных помещений, а также примерно 1000 га земли. Кроме того, ЛОМО располагает недвижимостью в Москве и Сочи. Для производственных целей завода используется в основном площадка на Чугунной ул. Остальные объекты ЛОМО сдает в аренду.

Для управления всем этим имуществом в составе предприятия 9 лет назад была создана специальная УК "ЛОМО–Недвижимость". В прошлом году выручка ЛОМО от использования недвижимости составила 536 млн рублей (прирост к показателю 2011–го — на 56 млн рублей).

Некоторые предприятия, сохранившие большие массивы недвижимости с советских времен, также активно извлекают из нее прибыль. Так, холдинг "Ленинец" сдает не задействованные в производстве многочисленные цеха в разных частях города под офисы и склады. Группа "Кировский завод" Георгия Семененко вывела в отдельные юридические лица свои непрофильные активы (детские лагеря, базы отдыха, спортивные объекты, офисные объекты). Их управлением занимается специальная структура в составе завода.

Но в основном предприятия предпочитают продавать такие активы под редевелопмент. Если освободившиеся цеха не являются памятником, то их сносят и обычно возводят жилье. Там, где снос невозможен из–за охранных регламентов, промплощадки приспосабливают под современное использование в рамках торговых, офисных или развлекательных проектов. Так, административное здание 1–й Петербургской макаронной фабрики, выкупленное частным инвестором, преобразовано в бизнес–центр.

Фабрику " Бумага " на Октябрьской наб. приобрели структуры "БФА–Девелопмент". Здесь будет построен жилой квартал. На месте Хладокомбината № 1 на Черниговской ул. реализуется проект многофункционального комплекса. Вместо снесенных цехов "Электросилы" "Лидер–Групп" возводит жилой комплекс. На территориях около Московского и Варшавского вокзалов, принадлежавших РЖД, тоже строится жилье.

Гендиректор НПО имени "Комсомольской правды" Сергей Цыбуков считает, что распродают активы те предприятия, которые не в состоянии более грамотно распорядиться ими. Например, так, как сделала сама "Комсомольская правда", на площадях которой с 2002 года существует центр полимерной промышленности. "Это небольшие инновационные компании, принадлежащие разным собственникам с общим профилем деятельности. Мы управляем своей недвижимостью, но не в том смысле, что строим на ее месте жилье или бизнес–центр, а решаем, что сегодня нужно для развития производства", — говорит Сергей Цыбуков. В итоге объем производства ежегодно растет на 30%. Такая схема позволит сохранить производство, причем без помощи государства.

Многие компании, особенно западные, занимаются только своим профильным бизнесом. Я считаю, что по такому пути должны идти и российские госкорпорации. Что касается частных компаний, многие из них только и живут за счет диверсификации, особенно предприятия ОПК. Некоторые получают заказы очень редко, но ликвидировать производство нецелесообразно, так как эти заводы располагают уникальным оборудованием и специалистами. Они вынуждены сдавать помещения в аренду и заниматься самыми разными видами бизнеса — вплоть до производства продуктов питания. Скажем, Завод турбинных лопаток на своей бывшей площадке на ул. Седова, где теперь находится бизнес–центр, выращивал шампиньоны в подвальных помещениях. Есть и сейчас такие предприятия. Я думаю, что вместо того, чтобы строить индустриальные парки в чистом поле, в том числе и государственные, лучше было бы создавать их на базе существующих заводов, располагающих подходящими земельными активами.
Владимир Катенев
Владимир Катенев
президент Санкт–Петербургской торгово–промышленной палаты
Традиционно эта локация (поселок Тарасово Выборгского района) считается дачной. Здесь дефицит мощностей электроэнергии, но есть перспективы подключения к магистральному газу. Социальная и рекреационная инфраструктура развита слабо. Еще в начале 2000–х в соседних Полянах планировалось строительство горнолыжного курорта на Лысой горе, однако проект не был реализован. В 25 км расположен курорт "Пухтолова гора". Любые рекреационные объекты в Ленобласти сильно зависят от сезонности и в большинстве своем имеют невысокую рентабельность. Возрождать здесь сельскохозяйственное производство тем более нерентабельно. Аналогичные активы примерно в 15 км от земель ЛОМО были у компании "Евросиб". В 2010 – 2011 годах "Евросиб" завершил продажи в своих коттеджных поселках, вышел из имевшихся у него здесь сельхозпредприятий, а чуть позже продал все свои оптовые земли. Сейчас новые собственники строят здесь три коттеджных поселка.
Марина Агеева
Марина Агеева
Руководитель Службы Маркетинга Ук "Пулэкспресс"
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама