Покупатель избегает рисков

За III квартал 2013 г., по данным Knight Frank St. Petersburg, было продано 33 коттеджа класса В, что больше на 22%, чем в аналогичном периоде прошлого года. Таким образом, объем предложения уменьшился значительно, на 15%, по сравнению со II кварталом 2013 г.

Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg, такую ситуацию объясняет преимущественно двумя факторами: во–первых, в части поселков произошла переориентация на продажу участков без подряда, а во–вторых, в ряде проектов девелоперы приняли решение о приостановлении продаж.

По данным на октябрь 2013 г., самая высокая средняя цена за 1 м2 домостроения в сегменте бизнес, по данным аналитиков КЦ "Петербургская Недвижимость", представлена в Ломоносовском районе Ленинградской области (79,4 тыс. рублей за 1 м2), а самая низкая — в Кировском районе (38 тыс. рублей за 1 м2). При этом средняя цена за квадратный метр в классе бизнес составляет 71,4 тыс. м2. Таким образом, по сравнению с данными на декабрь 2012 г. средняя цена увеличилась на 11%.

Участники рынка отмечают, что данное увеличение связано с повышением стоимости предложения в ряде коттеджных поселков. Возрастание интереса к объектам высокого ценового класса на фоне дефицита новых проектов дает предпосылки к увеличению средней цены предложения. По итогам III квартала 2013 г., по данным Knight Frank St. Petersburg, в экспозиции находится 38 коттеджных поселков бизнес–класса. При этом в течение анализируемого периода новых проектов высокого ценового класса в продажу не вышло. Большинство поселков класса бизнес на конец III квартала, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", находится во Всеволожском районе (45% от количества объектов), на втором месте — Выборгский район, доля которого в объеме рынка составляет 25%. Ситуация вполне объяснима, в текущем году преобладает интерес покупателей к поселкам для постоянного проживания. И близость к мегаполису в этом случае играет важную роль.

Особенности спроса

По словам участников рынка, зачастую сегодня покупатель предпочитает строить дома самостоятельно или заказывать подрядные работы, чтобы полностью контролировать процесс и качество строительства. Обычно потребители указывают на высокие цены и низкое качество готовых построенных домов бизне–класса. Также сегодняшний покупатель не готов платить за разнообразную инфраструктуру (при значительном увеличении стоимости обслуживания), предпочитая стандартный набор функций (минимум — детская площадка и административный комплекс, максимум — магазин).

Елена Амирова, генеральный директор Home Estate, считает, что основные покупатели коттеджей в поселках бизнес–класса — это семьи с маленькими детьми и люди старше 40 лет. По мнению Руслана Полтасова, руководителя отдела продаж коттеджного комплекса "ОНЕГИН ПАРК", основные требования, которые предъявляют клиенты, — продуманность поселка, близость к социальным объектам, качество строительства, отсутствие рисков при покупке.

"Современный покупатель согласен вкладывать денежные средства в готовый продукт, что становится сегодня основным приоритетом при покупке загородного высококлассного жилья", — считает Тамара Попова.

"Фишки" инфраструктуры

Элементы инфраструктуры поселках бизнес–класса могут отличаться от проекта к проекту, однако основной набор традиционен: охрана, профессиональная служба эксплуатации, детские и спортивные площадки, гостевой паркинг, организованные зоны общественных мест пребывания.

Участники рынка отмечают, что за последние пару лет покупатели стали намного требовательнее и тщательно выбирают не только сам участок, но и уделяют большое внимание объектам инфраструктуры коттеджного поселка. По словам Елены Амировой, стандартный набор инфраструктурных элементов включает в себя также контрольно–пропускной пункт на въезде в поселок, рядом с которым находятся помещения управляющей компании, продовольственные магазины и магазины товаров повседневного потребления; рекреационные зоны, места для пикника, а в последнее время стали востребованы частные детские сады.

Остальные объекты, как, например, фитнес–центры или другие спортивные объекты, мини–гостиницы и небольшие торговые центры, определяются концепцией проекта, количеством домовладений и необходимостью для жителей, а также их желанием оплачивать расходы на содержание инфраструктуры. Иногда покупатели не против площадки для гольфа, конного клубы, spa–комплекса.

Прогноз на зиму

Эксперты уверены, что всплеска в осенне–зимний период 2013–2014 гг. на коттеджи бизнес–класса не предвидится. В КЦ "Петербургская Недвижимость" предполагают, что рынок будет развиваться по сценарию, когда наибольшая доля спроса приходится на участки без подряда, а также поселки класса эконом и комфорт. Стабильные продажи в один–три дома в месяц показывают единичные успешные проекты.

В Knight Frank прогнозируют, что до конца года ценовая политика девелоперов будет носить разнонаправленный характер: в уже полностью готовых поселках и находящихся на завершающей стадии реализации будет умеренное повышение цен. При этом в остальных проектах вероятно снижение цен, завуалированное под скидки и акции, что в большинстве случаев будет связано с желанием девелоперов привлечь потенциальных покупателей и увеличить темпы продаж. "В целом рано говорить об активизации рынка, так как в последние годы колебания в объемах продаж преимущественно обусловлены конъюнктурой предложения, нежели появлением новых факторов, стимулирующих спрос. Тем не менее уровень средних темпов продаж дает основание говорить о благоприятной тенденции постепенного приближения объема спроса к докризисным показателям", — уверена Тамара Попова.

Ипотечные программы в дорогих сегментах по–прежнему редкость. Банки слабо заинтересованы в кредитовании сделок с загородной недвижимостью. Вместе с тем отмечается усиление интереса со стороны клиентов к программам кредитования в коттеджных поселках

При этом необходимо отметить, что старт продаж в новых проектах ожидается не ранее начала 2014 г. И это значит, что пока объем предложения будет постепенно уменьшаться, и покупателям придется выбирать из того, что есть.