Позитивное влияние газа

За последние полгода количество сделок по покупке бизнес–центров увеличилось приблизительно на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2012 года. "Однако большое количество сделок являются закрытыми, поэтому точные данные указать крайне сложно", — отмечает директор департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге Александра Смирнова. По ее наблюдениям, за данный период прошло несколько крупных сделок с большими объемами, каждая на сумму около $10 – 15 млн.

Нефть и банки

Среди наиболее заметных сделок можно выделить покупку Gazprom International у главы холдинга "Адамант" Игорь Лейтиса офисного здания на Невском пр., 58. Тогда эксперты оценили стоимость сделки в $50 – 60 млн. Стоит отметить, что переезд структур "Газпрома" в Петербург положительно сказывается на рынке офисной недвижимости: несколько подразделений холдинга в текущем году стали крупными арендаторами в бизнес–центрах. Активны были и банкиры. Так, Росбанк в мае выставил на продажу комплекс из трех зданий, а летом ВТБ продал свое здание площадью 3 тыс. м2 на Харьковской ул., 3 – 5, ББР Банку под создание филиала, по различным оценкам, за $7 – 10 млн. "Также другой банк — Банк расчетов и сбережений приобрел здание в 3,8 тыс. м2 на Полтавской ул., 6, где ранее располагался филиал Национального резервного банка", — добавляет Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиций петербургского офиса Colliers International.

"Сегмент офисной недвижимости по–прежнему остается одним из наиболее привлекательных для инвесторов. Большая часть сделок здесь совершается с участием покупателей, приобретающих данные активы под собственные нужды, — рассказывает Анна Сигалова. — Однако приобретение действующих офисных объектов как инвестиционного продукта также остается актуальным для Петербурга". По ее мнению, наблюдается устойчивый спрос на офисные здания со стороны банковских структур для размещения головных офисов.

Офисные предпочтения

"Стоимость бизнес–центров в среднем варьируется от 2 до 3 тыс. евро за 1 м2 в зависимости от класса здания, его площади и т. д., не учитывая залоговые активы", — оценивает Альберт Харченко, генеральный директор East Real.

В основном бизнес–центры класса В приобретаются с целью реконструкции, расширения площади, повышения классности и, соответственно, увеличения арендных ставок. Но зачастую цена продажи сопоставима со стоимостью будущих улучшений.

Как отмечает Альберт Харченко, покупка бизнес–центров класса А рассматривается как инвестиция. "Но ставка капитализации объектов офисной недвижимости сегодня находится на уровне 8 – 9%, поэтому большинство инвесторов не спешат вкладывать средства в такие объекты", — заключает Альберт Харченко.

"Самая востребованная площадь бизнес–центров по–прежнему составляет от 5 до 10 тыс. м2. Стоит отметить, что чем выше доходность объекта, тем более востребованным он оказывается", — говорит Александра Смирнова. — В последнее время инвесторы начали сами заниматься реализацией офисных зданий вместо их покупки, но к концу года количество сделок все–таки должно увеличиться за счет продажи нескольких крупных объектов". При этом, как замечает Анна Сигалова, активизация приобретения офисных зданий конечными пользователями стимулирует рост запрашиваемых цен, так что собственники ориентируются на покупателей, которые готовы платить цены выше рыночного уровня за офисные здания.