После бума

В настоящее время на петербургском рынке в продаже находится 62 проекта с таунхаусами. В первые месяцы 2013 года продажи начались в семи новых проектах с предложением таунхаусов — это более 700 объектов, что по сравнению с новыми проектами начала 2012 года больше в 1,3 раза — от количества проектов и в 1,5 раза — от количества объектов, по данным КЦ "Петербургская Недвижимость".

"Пять новых проектов — это класс эконом, оставшиеся — средний (комфорт) класс. Это подтверждает тенденцию повышенной активности на рынке проектов эконом-класса (средняя цена предложения — до 3,5 млн рублей)", — сообщил Михаил Кузнецов, менеджер загородного департамента агентства "Петербургская Недвижимость". Количество проектов таунхаусов класса эконом продолжит расти и в будущем, но уже более медленными темпами, чем год назад, полагает эксперт.

По итогам 2012 года на первичном загородном рынке Петербурга и Ленинградской области было продано более 1,2 тыс. секций в таунхаусах. При этом основное количество продаж составили объекты класса эконом — ценовой категории до 3,5 млн рублей за секцию. В настоящее время такой бюджет покупки по–прежнему является приоритетным.

Таким образом, на начало II квартала 2013 года в продаже находится чуть более 4 тыс. объектов (таунхаусов), что больше на 3% по сравнению с IV кварталом 2012 года и больше в 1,5 раза по сравнению с I кварталом 2012 года. Если сравнивать с данными на конец 2012 года, то очевидно, что предложение хоть и выросло, но не намного. При этом объем продаж уменьшился на 40% по сравнению с IV кварталом 2012 года.

Основной бум вывода таунхаусов на рынок пришелся на 2012 год, когда предложение пополнилось более 2 000 сблокированными секциями, 2013 год еще продолжает следовать данной тенденции, говорят эксперты.

География и цены

Таунхаусы сегодня в основном сконцентрированы в районах, близких к городу, в сегменте массового спроса.

"Эти проекты предназначены для постоянного проживания. Фактически таунхаусы сегодня составляют реальную альтернативу городской квартире, так как цена на них начинается от 4 – 5 млн рублей, имея в виду реальные предложения", — комментирует Арсений Васильев, генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь".

Покупателям предлагаются таунхаусы и в проектах, ориентированных на дорогие сегменты. Это жилье заинтересует уже более взыскательного покупателя, но который пока не может позволить себе приобретение индивидуального коттеджа или не находит удовлетворяющего его требованиям предложения в данном формате. Дорогие таунхаусы по большей части представлены на территории административно–подчиненных районов — в Курортном и Пушкинском. В Курортном районе цена на таунхаусы начинается от 25 млн рублей. Правда, есть исключения, например проект "Кантелле" от ЦДС, где продаются таунхаусы по цене от 7 млн рублей. Есть сравнительно недорогие предложения таунхаусов и в Пушкинском районе — 5 – 6 млн рублей в проекте "Александровский", несмотря на то что в целом поселок дорогой и выполнен в "дворцовом" стиле.

При этом наибольшее число недорогих объектов этого формата продаются в поселках на территории Ленобласти в таких районах, как Всеволожский, Выборгский, Гатчинский и Ломоносовский.

В настоящее время средняя стоимость таунхауса находится на уровне от 4 до 10 млн рублей. Самые доступные и, можно сказать, экстремальные варианты продаются за 2,5 – 3 млн рублей (таунхаусы–студии можно приобрести даже за 1,5 млн рублей). "Таунхаусы комфорт–класса подаются по цене от 4,5 до 10 млн рублей, бизнес–класс — от 10 млн, а элитный сегмент — от 30 млн рублей. Метраж в сегменте эконом — от 40 м2, комфорт — от 90 – 100 м2, бизнес и элит — от 200 м2", — говорит Анастасия Тузова, руководитель проекта коттеджного городка Noteburg (корпорация "Матрикс").

Взыскательный эконом

В связи с тем, что таунхаусы воспринимаются потребителем как альтернатива городскому жилью, отсюда вытекают и основные требования к объекту. Это расположение не далее 20 – 30 км от границ города (чем ближе к городу, тем лучше), наличие всех централизованных коммуникаций и удобное транспортное сообщение с городом. При этом далеко не всегда предложение таково.

Многие новые проекты таунхаусов изначально привлекают своей ценой. Более того, чаще всего как раз доступная цена является основным критерием покупки объекта именно этого формата. Однако на поверку оказывается, что, например, стоимость ремонта, отделки может превышать бюджет покупки. Кроме того, оказывается, что эксплуатация такого объекта обходится дороже, соседей, хоть поселок и малоэтажный, очень много. Есть проблемы с социальной и инженерной инфраструктурой.

И еще — проблема транспортной доступности. Жизнь за городом, даже в недорогом изначально объекте, оказывается существенно дороже городской за счет, например, необходимости иметь минимум автомобиль на семью, а лучше два. Кое–какие проекты грешат отсутствием возможности зарегистрировать собственность на жилье, так как разрешенный вид использования жилого участка не соответствует тому, что необходим для строительства многоквартирного жилья.

Более половины проданных в 2012 году таунхаусов строятся из бетонных блоков (газобетон, пенобетон). Чаще всего это объекты без отделки, но за дополнительную плату ее можно заказать.

В классе эконом в основном покупали секции средней площадью 50 – 95 м2. Реже встречались площади 30 м2, 38 м2, 42 м2 и некоторые другие. "В идеале для комфортного проживания площадь таунхауса должна быть не меньше 70 м2, а высота — два – три этажа.

Важными факторами выбора жилого загородного объекта по–прежнему остаются наличие проведенных коммуникаций, хорошая транспортная доступность и, безусловно, качество самого объекта", — сообщил Олег Карзов, директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар".

За прошедшие месяцы 2013 года ажиотажный спрос на недорогие таунхаусы поутих. В I квартале 2013 года объем продаж снизился на 40%.

Правда, не стоит исключать сезонный фактор — зимой спрос на загородную недвижимость традиционно снижается. При этом бизнес–класс перестал возлагать на этот формат свои надежды.

"В сегментах комфорт и даже бизнес–класса таунхаусы уже строятся согласно четко продуманной концепции, но с появлением массового сегмента данного типа жилья позиционировать таунхаусы как жилье для успешных состоятельных людей становится все сложнее. Доля таунхаусов в относительно дорогих сегментах не превышает 10%", — сообщает Арсений Васильев.

"В целом люди стали более тщательно и взвешенно относиться к покупке, более внимательно оценивать проекты, девелоперов, планировки, сами поселки, их концепцию и число своих будущих соседей, наличие инженерии, инфраструктуры и прочего необходимого для жизни", — комментирует Михаил Кузнецов.

Прогнозы

Летом в загородном сегменте происходит активизация спроса, поэтому предполагаем улучшение ситуации с продажами в сегменте таунхаусов. В особенности это будет касаться проектов, которые наиболее близки к удовлетворению покупательских требований.

"Важно, чтобы проект активно строился. Ведь на загородном рынке по–прежнему покупатель предпочитает либо участки, либо готовое жилье, либо объекты, где видна работа девелопера и скорость строительства высока", — говорит Михаил Кузнецов.

Итоги развития рынка загородной недвижимости в первые месяцы 2013 года показывают, что рынок постепенно насыщается дешевым предложением таунхаусов. "Девелоперы продолжают по инерции наращивать объем предложения блок–секций, ориентируясь на показатели спроса прошлого года, и сегодня на рынке предлагается более 4 000 домовладений в таунхаусах, которые смогут быть реализованы в течение ближайших 2 – 3 лет при условии затормаживания темпов выведения подобных проектов на рынок. Конкуренция нарастает, и сегодня стабильно продажи идут у компаний, проекты которых давно известны на рынке, новички же начинают бороться за покупателя", — уверен Арсений Васильев.

Более оптимистичные, чем у девелоперов, прогнозы у продавцов загородной недвижимости.

"За прошедшие 2 года популярность таунхаусов резко выросла, поскольку потенциальный покупатель наконец начал воспринимать их как альтернативу городской квартире.

В ближайшие годы в лидеры среди форматов на рынке загородной недвижимости выйдут малоэтажные жилые комплексы, а второе место в рейтинге по праву смогут занять таунхаусы", — считает Олег Карзов.