Затянутая процедура согласований проектов в историческом центре Петербурга ставит под сомнение их выгоду. Приспособление исторических зданий под современное использование инвесторы считают чистым риском.
Чистым предпринимательским риском называют инвесторы приспособление исторических зданий в Петербурге под современное использование. Входя в подобные проекты, компании сталкиваются с пробелами в законодательстве и неясной процедурой согласования — все это не только затягивает проект на годы, но и повышает его стоимость. Так, реконструкция исторических зданий обходится на 20% дороже, чем новое строительство. Однако пока инвесторы ждут законодательных изменений и льгот, интерес к историческим зданиям в центре все же не падает, отмечают в консалтинговых компаниях.
Классиков так много не выпускают
Основная проблема для инвестора при работе в историческом центре — разный учет объектов культурного наследия, считает Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям ООО "Качкин и партнеры". "К примеру, фасад здания признается памятником федерального значения, а само здание — регионального. В итоге инвестор разрывается между госорганами, — говорит юрист. — До приобретения объекта можно только предположить, что с ним сделать, но нет никаких юридических механизмов, как понять, можно ли воплотить задуманное в жизнь".
Компании, работающие с памятниками, опираются на общестроительное законодательство, поскольку кроме закона о приспособлении объектов культурного наследия никаких специальных подзаконных актов нет. Отсюда возникает путаница в терминологии: в проектной документации в одном случае пишут "приспособление", в другом — "реконструкция", в третьем — "капремонт", говорит руководитель Архитектурного бюро "Студия 44" Никита Явейн. Архитектор отмечает, что согласование петербургских проектов весьма трудоемко: "Историко–культурная экспертиза в Краснодаре занимает два листочка, в Москве — 10, в Петербурге — 100, как будто мы в разных странах живем! У нас сегодня классиков так не выпускают, как экспертизы. К тому же при согласовании вносится безумное количество правок, зачастую имеющих отношение не к смыслу, а к стилистике".
Продать подвалы владельцу
В КГИОП сегодня нет единого полного реестра всех реставрируемых и реконструируемых памятников, однако среди наиболее значимых объектов, которые смогли выделить в комитете за 2012 год, некоторые ведутся на частные деньги (см. карту).
Отсутствие четкого срока согласования экспертизы, который всегда бы соблюдался, создает риск срыва госконтракта, отмечает Ольга Морозова, коммерческий директор Центра согласований (компания выполняет по госзаказу проект воссоздания комплекса особняка Новинских на Песочной наб., 10, и его приспособления под корпус для ученых Математического института им. Л. Эйлера).
Порой процесс приспособления исторических зданий затягивается на года. Так, расселение коммуналок и реконструкция дома на ул. Якубовича, 24, под БЦ "Ново–Исаакiевскiй" заняли 7 лет, еще 3 года ушло на выкуп подвалов и их реконструкцию, рассказала Ирина Рудухина, управляющая комплексом. В проект реконструкции ООО "Кэвэлри Хаус" инвестировало $10 млн с частично иностранным капиталом. По мнению Ирины Рудухиной, чтобы сократить процесс, нужно предоставить собственнику здания возможность выкупать подвалы у государства без общего тендера. "Кроме того, установить налоговые льготы для компаний — владельцев исторических зданий для поддержания их в хорошем состоянии, как это есть на Западе. Также установить индивидуальный подход в регулировании пожарных норм, а ведь в исторических зданиях некоторые требования физически выполнить невозможно". Чтобы привлечь инвесторов в центр, нужно разработать и законодательно закрепить четкий механизм государственно–частного партнерства в этой сфере, считает президент ГК "ИНТАРСИЯ" Виктор Смирнов. "На федеральном и региональном уровнях применительно к приспособлению объектов культурного наследия для современного использования такой механизм отсутствует", — резюмирует он.
Статуса ради
Пока проекты по реконструкции исторических зданий для инвесторов остаются скорее статусными, нежели прибыльными.
"В ходе ремонта или реконструкции исторических объектов могут открываться скрытые дефекты, несущие за собой дополнительные расходы, — считает Дмитрий Гершон, директор по девелопменту Jensen Group (компания владеет и планирует реконструировать ТД "Пассаж"). — С точки зрения экономики строительства нового объекта, где понятны вложения и результат, работа в центре Петербурга по реконструкции исторических зданий требует особого подхода к расчету финансовых моделей".
Некоторые девелоперы даже отказываются рассматривать участки в историческом центре, поскольку видят в них неконтролируемые риски, связанные с согласованиями, а также не желают иметь столкновения с градозащитниками, отмечает Василий Довбня, директор департамента консалтинга Colliers International СПб.
Вопреки этому констатировать падение интереса к зданиям в центре рано, считает он: "В компанию за последние 2 года поступило около 20 обращений за консультацией по реконструкции исторических зданий".
