09:4519 апреля 2013
Девелоперы спешат удовлетворить спрос, соревнуясь за звание продавца самых маленьких квартир. Средняя площадь квартир в новостройках Петербурга сокращается c каждым годом. За последние 5 лет она уменьшилась почти на 8 м2 до 51,2 м2. Есть квартиры даже по 17 м2.
Заметнее всего эта тенденция в строящихся домах массового сегмента — здесь только за 2012 год, по данным департамента аналитики "НДВ СПб", средняя площадь квартир снизилась на 12%.
Меньше малого
В 2012 году на рынке появились предложения квартир площадью 17,4 м2. Этот вариант можно найти в заявленном жилом комплексе "Новый формат" СК "Эверест". Квартиры не многим крупнее (от 21 и от 22,4 м2 соответственно) представлены в строящемся ЖК "Силы природы" компании O2 Development в Мурино и в ЖК "Оптиков, 34" от компании Legenda. Причину оптимизации площадей участники рынка объясняют покупательским спросом — стабильной популярностью пользуются самые дешевые, а значит, и самые маленькие квартиры.
Минимальная цена малогабаритной квартиры в Петербурге составляет сегодня 799 тыс. рублей (в ЖК "Новый формат"). А средняя "температура по больнице" — 2,3 млн рублей за квартирку 22–25 м2 в черте Петербурга и около 1,5 млн рублей за объект сопоставимой площади на границе города и области. Если посчитать стоимость "квадрата" в малогабаритных квартирах, окажется, что они вовсе не дешевы. Но по итоговой цене сделки все равно доступнее других вариантов. И этот фактор оказывается для покупателя решающим. "С середины 2012 года спрос на малогабаритное жилье вырос примерно на 10%", — констатируют в "НДВ СПб".
Главный драйвер
Руководитель компании
"Л1"
Павел Андреев считает небольшие квартиры главным драйвером продаж на сегодня. "В объектах "Л1" доля проданных малогабаритных квартир составляет 70%", — говорит он. "В общем объеме сделок предложение однушек и студий составляет порядка 40–50%", — согласен исполнительный директор корпорации "Матрикс" Игорь Петров.
Впрочем, с тезисом о "главном драйвере" согласны не все. По словам заместителя директора АН "Бекар" Леонида Сандалова, спрос на малогабаритные квартиры умеренный. "Самыми востребованными предложениями сегодня остаются двухкомнатные квартиры площадью 50 – 55 м2. За ними следуют однокомнатные площадью 32–36 м2", — уверен он.
"Мы не видим дополнительного ярко выраженного роста спроса на малый формат. Спрос на него всегда был и будет стабильно хорошим. Просто потому, что для клиентов это максимально доступное жилье", — добавляет директор по маркетингу компании "ЮИТ СПб" Екатерина Гуртовая.
В 2012 году основными покупателями малогабаритных квартир стали жители Петербурга и Ленобласти (74%). Портрет покупателя таков — это студенты, молодые люди, которые разъезжаются с родителями, молодые семьи без детей и те, кто желает выехать из коммунальной квартиры.
Кроме того, малогабаритные квартиры — самый востребованный продукт для желающих выгодно вложить "лишние" деньги. В дальнейшем инвесторы их сдают в аренду или перепродают.
Некомфортные метры
Маленькие квартиры — это типичный продукт экономкласса. В этом сегменте строительства доля малогабаритных квартир достигает 90% от общей квартирографии проекта. Причем застройщикам приходится проявлять чудеса изобретательности, чтобы организовать маленькое пространство, сделав его приемлемым для жизни.
"Что касается проектов классов комфорт и комфорт+, то зачастую в них малогабаритка даже не предусматривается. Особенно если строительство идет в центральных районах города", — говорит гендиректор ЗАО "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто. В качестве примеров он приводит свои проекты — ЖК "Айно" на Васильевском острове, где минимальная площадь однокомнатной квартиры — 46 м2 (они составляют лишь 5% от общей площади квартир), и ЖК "Тапиола", где запроектировано всего 7% студий (30 – 52 м2), и несколько квартир менее 30 м2.
Запрет на мелочь
В прошлом году в Петербурге активно обсуждалось возможное введение запрета на строительство квартир меньше 25 м2. С такой инициативой выступала экс–глава КГА Юлия Киселева. Однако дальше обсуждений дело не пошло, и, похоже, сейчас в этой дискуссии можно поставить точку.
Если бы такой запрет все–таки ввели, многим покупателям пришлось бы отказаться от покупки квартиры или отложить такую сделку на длительный срок. "Ограничение минимального метража принудительно — нерыночный механизм", — уверена Елена Карасева, директор по маркетингу компании "ПетроСтиль". По ее словам, сегмент малогабаритных квартир должен сокращаться сам по себе, по мере роста благосостояния покупателей. Но это перспектива далекого будущего.
“
Планируя свой проект в Мурино, мы долго анализировали рынок и пришли к выводу, что сейчас как никогда активны инвесторы (покупатели, приобретающие квартиры с инвестиционными целями — для сдачи в аренду или перепродажи. — "ДП"). Поэтому наибольший спрос на малогабаритные студии и однокомнатные квартиры. Это заметно и по квартирографии, которую предлагают застройщики: доля трехкомнатных квартир, например, уменьшается. Нужно понимать, что жилье за 5 млн рублей и более могут позволить себе далеко не все. Конечно, жить семьей в студии неудобно. Но если квартиру покупают для студента, ему этого достаточно. Позже он сможет продать студию и купить жилье уже большей площади. Нужно понимать, что недвижимость остается дорогим активом и со временем не падает в цене. Если люди готовы покупать небольшие квартиры, то почему застройщики не могут дать им эту возможность? Спрос рождает предложение. А не наоборот.
Виктор Осокин
член совета директоров O2 Development
