В течение восьми лет в районе метро "Фрунзенская" должно появиться около 1 млн м2 нового жилья. Если не заниматься транспортной и инженерной инфраструктурой, то новоселам придется несладко.
В последние годы вокруг станции метро "Фрунзенская" стартовали сразу несколько девелоперских проектов, которые включают жилье. Некоторые из них уже выведены в продажу, как ЖК "Новомосковский" на Московском пр., 65 (застройщик — "ЮИТ Санкт–Петербург"), и "Времена года" на территории бывшего завода "Петмол" ("Юнит"). Другие девелоперы планируют открыть продажи в ближайшее время. Так, "Лемминкяйнен Рус" собирается начать строительство комплекса "Тапиола" рядом с историческим Варшавским вокзалом уже нынешней весной. Холдинг "ЛенСпецСМУ" намерен в этом году вывести на рынок сразу два объекта в этой части города: "Галант" на Смоленской ул. и "Галактика" на углу Обводного канала и Московского пр.
Участники рынка ожидают начала реализации по соседству с "Фрунзенской" масштабного проекта "Панорама 360" от "Главстроя СПб" — реновации кварталов на ул. Шкапина и ул. Розенштейна.
В результате эти комплексы принесут городу в общей сложности свыше 1 млн м2 жилья.
Правда, свершится это не одномоментно. Сдача готовых новостроек будет довольно значительно растянута по времени. Так, заселение первых квартир "Новомосковского" намечено уже на конец 2014 года, а "Галактика" будет полностью готова лишь к концу 2021–го.
Локальная конкуренция
Благодаря этому появление на таком относительно небольшом участке столь значительных объемов жилья не станет ударом для рынка, полагает генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто. Наоборот, по его мнению, высокая локальная конкуренция станет благом для данной территории, заставляя девелоперов повышать качество проектов. "Учитывая, что в перспективе здесь может сформироваться престижный современный жилой район, можно прогнозировать и повышение цен на жилье на первичном рынке, опережающее рост средних цен по городу", — не исключает Юха Вятто.
Эксперты считают, что вряд ли стоит ожидать появления вокруг "Фрунзенской" жилья категорий ниже "комфорт+". В черте города остается все меньше территорий, на которых возможна квартальная застройка, особенно столь близко расположенных к историческому центру, как зона станций "Фрунзенская" и "Балтийская", добавляет директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest Екатерина Марковец. "Уровень цен в заявленных проектах будет соответствовать ценам на жилье в околоцентральных районах Петербурга. Для бизнес–класса на текущий момент это цена порядка 120–150 тыс. рублей за квадратный метр, для класса "комфорт+" — 85–100 тыс. рублей", — говорит она.
Приблизительно таков порядок цен в уже поступивших в продажу комплексах. Скажем, студии размером 27,5 "квадрата" во "Временах года" продаются сейчас примерно по 2,6 млн рублей, то есть по 94 тыс. за метр, 62–метровые двушки — по 5,5 млн (около 89,3 млн за "квадрат"). Трехкомнатные квартиры площадью 83 м2 в этом же комплексе выставлены по 102,6 тыс. рублей за метр.
Несмотря на довольно высокую стоимость жилья, спрос на него большой. Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт–Петербург Елизавета Конвей связывает это с дефицитом качественного первичного жилья в черте города (сейчас подавляющее большинство новостроек приходится на окраинные районы Петербурга и его пригороды в Ленобласти). А также с тем, что у нас вообще спрос на квартиры превышает предложение. Петербург — один из самых низко обеспеченных жилыми квадратными метрами городов в Европе. У нас на каждого петербуржца приходится всего по 22 м2. Для сравнения: в Европе этот показатель начинается от 30 м2".
Центр в дефиците
Эксперты не сомневаются в том, что с реализацией жилья в районе "Фрунзенской" проблем не будет. Преимущества этой территории: близость к историческому центру, обжитой престижный район, соседство с Московским пр., который на более южных участках сегодня застраивается комплексами бизнес–класса.
Редевелопмент территорий вокруг "Фрунзенской" и "Балтийской" повысит общий комфорт проживания в этом районе, а значит, цены на вторичное жилье здесь вырастут.
Параллельно со строительством жилья здесь будут появляться новые объекты инфраструктуры, будет развиваться и транспортное сообщение нового микрорайона. Проектом развития данной территории планируется создание новых дорог, а также строительство новых станций метро.
Тупиковая перспектива
Однако реальность несколько охлаждает радостные предвкушения. Метро здесь запланировано, но с очень отдаленной перспективой — к 2020 году, возможно, откроют станцию "Боровая".
"Глобальный проект "Измайловская перспектива" (в него входят все жилые комплексы около "Фрунзенской" и "Балтийской") подразумевает расширение Варшавской ул. (но это отнесено лишь на 2015–2025 годы), пробивку Новоизмайловского пр. к Благодатной ул. (тот же срок), пробивку Лиговского пр. (тот же срок), подключение Обводного канала к Западному скоростному диаметру посредством реконструкции набережной реки Екатерингофки (2015–2020 годы), завершение строительства центральной части Западного скоростного диаметра (2015 год), создание скоростной магистрали вдоль северного железнодорожного полукольца (2020–2025 годы), соединение Благодатной ул. и ул. Васи Алексеева (2020–2025 годы)", — напоминает Елизавета Конвей.
"Планы девелоперов могут порушить несоответствие мощностей инженерных сетей и возросших объемов потребления, неготовность города инвестировать в сети. Это самая сложная проблема. Я не уверен, что у города сейчас есть средства на обновление инженерной инфраструктуры по всем заявленным объектам", — сомневается генеральный директор финского проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.
Определенность появится только тогда, когда затраты на транспортную и инженерную инфраструктуру будут внесены в расходную часть городского бюджета. Впрочем, считает Екатерина Марковец, хотя транспортная ситуация в этой зоне несколько ухудшится, вряд ли это отпугнет потенциальных покупателей квартир.
