Активный вывод новых проектов от застройщиков коттеджных поселков, таунхаусов и квартир в малоэтажных комплексах в пригородах Петербурга и ближайших районах Ленинградской области способствует насыщению рынка загородной недвижимости разного назначения.
Продать готовый коттедж на вторичном рынке проблематично. Правда, виноваты в этом в основном продавцы, которые назначают нереалистичные цены. Впрочем, и покупатели предпочитают вторичному рынку первичный.
Вторичный рынок домов и коттеджей, так же как и первичный, очень неактивный. "В основном это отдельные продажи по разным районам Ленинградской области в ценовом диапазоне от 4,5 до 7 млн рублей. Есть обращения на покупку коттеджей и до 12 и 15 млн рублей, но заканчивается это только стадией осмотра, фактически продаж практически нет", — сетует директор компании "Адвекс. Загородная недвижимость" Станислав Азацкий. По его данным, сейчас в листингах на продажу выставлено более 1800 коттеджей, и количество предложений каждую неделю увеличивается. Предложения разного формата, ценовой категории. Предложение продолжает значительно превышать спрос на сегодняшнем рынке, и изменение ситуации в текущем году не предвидится.
"Примерно четверть от проданных в январе–феврале объектов составляют коттеджи ценой от 6 до 9 млн рублей, почти в 2 раза меньше сделок от 9 до 16 млн рублей, 3% — с ценой выше 16 млн", — соглашается Людмила Юшина, руководитель направления загородной недвижимости агентства "Прогаль".
"Начиная с конца января 2013 года стало заметно оживление на вторичном рынке загородной недвижимости. В целом тенденции сохранились прошлогодние — покупателей интересует приобретение объекта, по цене не превышающего 2 млн рублей. В настоящее время самые популярные заявки — на участки в диапазоне 1–2 млн рублей. Интересуют земельные участки от частников на вторичном рынке, как с коммуникациями, так и без, с различным статусом — ИЖС, для дачного строительства и др.", — рассказывает Михаил Кузнецов, менеджер загородного департамента агентства "Петербургская Недвижимость".
Как отмечают эксперты, предложение коттеджей на "вторичке" зашкаливает все мыслимые пределы и имеется на любой вкус. "Спрос плавно перемещается в места новых, но уже обжитых застроек с хорошими дорогами и развитой инфраструктурой. Либо в частный сектор относительно крупных населенных пунктов, где от "старого" частного сектора, по сути, ничего не осталось, так как он полностью снесен и застроен новыми домами. Безусловно, предпочтение отдается газифицированным местам", — говорит Ирина Романова, директор загородного представительства АН "Итака".
В географии спроса по коттеджам преобладают Всеволожский район, ближний пригород, включающий Курортный, Приморский и городской Выборгский районы, а также Ломоносовский и областной Выборгский районы.
Цена предложения коттеджей в ближнем пригороде, конечно, часто выше спроса, уверены эксперты. Дальше от города ценовой диапазон предложения шире, и есть варианты любого уровня.
"Если посмотреть объекты недвижимости, которые сегодня предлагаются на продажу, представленные в различных источниках средств массовой информации и на сайтах, то видно, что объекты, казалось бы, примерно со схожими характеристиками, располагающиеся в одном месте, предлагаются по очень разнящимся ценам. Так происходит потому, что зачастую продавцы этих объектов оценивают свои объекты "на глазок", не учитывая покупательский спрос, исходя из внутренних позывов и часто ориентируясь на свои эмоции, из–за трепетного отношения к своему "детищу" или исходя из своих потребностей, что хотелось бы приобрести и сколько для этого необходимо денежных средств, — замечает Станислав Азацкий. — В основном собственники значительно завышают стоимость своих объектов. Очень небольшое количество продавцов примерно правильно оценивают и устанавливают цену в соответствии с рыночной. Отсюда значительный разброс цен в листингах и долгое позиционирование объектов в рекламе.
Отсюда и постоянное увеличение количества продаваемых объектов загородной недвижимости, что, соответственно, опять же влияет на рыночную стоимость, уменьшая ее".
Преимущество покупки коттеджа на вторичном рынке в том, что покупатель видит готовый объект с опытом эксплуатации, работающими коммуникациями, сложившимся окружением. Кроме того, цена на объекты вторичного рынка субъективна и в связи с этим может быть предметом серьезного торга.
