Стремясь угодить как можно большему количеству покупателей, девелоперы расширяют линейку продуктов, предлагая все возможные форматы недвижимости в рамках одного проекта.
Стратегия смешанного проекта дает свои результаты. Количество петербуржцев, которые не прочь поменять городскую квартиру на коттедж или таунхаус, растет.
На рынке коттеджных поселков Петербурга и Ленинградской области растет объем предложения. В основном за счет проектов, в которых предлагается сразу два и более типов домовладений. Это коттеджи, таунхаусы, дуплексы, а также участки с подрядом и без. По данным компании London Real Invest, сегодня на такие проекты приходится 35% предложения. "Главная цель смешанных проектов - расширение целевой аудитории и, как следствие, увеличение темпов продаж", - считает генеральный директор London Real Invest Зося Захарова.
Хоть земли клочок
Наиболее часто в одном проекте встречается сочетание участков с подрядом и без подряда. По данным London Real Invest, к ним относится 34% от общего предложения мультиформатных загородных комплексов. В 17% поселков можно выбрать между участком с подрядом и готовым коттеджем. Сочетание участков без подряда и коттеджей приходится на 13% проектов, участков с подрядом, без подряда и коттеджей - на 12%. На территории еще 11% проектов строят коттеджи и таунхаусы. "Такой формат актуален для проектов классов "эконом" и "бизнес", - говорит Зося Захарова. - В классах "элита" и "премиум" высокие требования покупателей не позволяют размещать на одной территории объекты, ориентированные на разные социальные группы".
Среди новых комплексов, выходящих в продажу, преобладают объекты класса "эконом". На них приходится около 65% от общего числа строящихся проектов. В последние годы для загородного рынка характерна еще одна особенность - появление проектов, которые можно отнести к сегменту "суперэконом" с площадью домов 60-90 м2 или таунхаусами от 37 м2.
Новые проекты загородных комплексов, выводимые на рынок, стали крупнее. Сегодня некоторые из них рассчитаны на 500 и более домовладений. На территориях крупных комплексов, как правило, строят жилье разного формата: индивидуальные дома, таунхаусы, квартиры в малоэтажных жилых домах.
Пригород, близкий и дешевый
"Традиционно основная часть покупателей ориентирована на приобретение коттеджей и участков в зоне для постоянного проживания, в поселках, расположенных в пределах 30-минутной езды от города", - говорит директор по оценке УК "МАГИСТР" Инна Попова.
Именно в этих местах концентрируется основная часть предложения. По данным КЦ "Петербургская Недвижимость", в октябре в Петербурге и Ленинградской области в продаже находился 341 коттеджный поселок и 34 очереди. В совокупности в них было представлено более 32,7 тыс. объектов. В продаже находилось 59 проектов с предложением таунхаусов и восемь очередей, насчитывающих более 4,6 тыс. объектов. В общем и целом объем предложения коттеджных поселков и таунхаусов составил более 21,3 тыс. объектов.
Лидером по количеству поселков в III квартале традиционно был Всеволожский район. Здесь расположена почти треть (31%) выставленных на продажу поселков. Почти вдвое меньше их в Выборгском (16%) и Ломоносовском (14%) районах. Большинство выведенных за три квартала 2012 года на рынок проектов коттеджных поселков расположены также во Всеволожском районе - 30% от количества новых поселков. Еще 20% из них расположены в Ломоносовском районе. Третьим по количеству новых проектов стал Выборгский район (13%).
"В последнее время количество желающих приобрести жилье за городом в качестве альтернативы городской квартире постепенно увеличивалось, - говорит заместитель генерального директора АН АРИН Владимир Спарак. - Во многом это стремление обусловлено улучшением транспортной доступности. Тем не менее людей, которые готовы поменять жилье в городе на загородный дом, сегодня немного, лишь порядка 5-10%".
Домик или таунхаус в поселке гораздо дешевле, нежели квартира равной площади в городе. "В малоэтажных комплексах Всеволожского или Ломоносовского районов квартиры зачастую приобретаются только потому, что цена "квадрата" в пригороде на 30-40% ниже городской, а удаленность не значительнее окраин, скажем Девяткино или Красного Села", - считает начальник отдела продаж жилого комплекса "Шведские пруды" Виктор Кулишов.
Именно поэтому все больше горожан, имеющих финансовые возможности, рассматривают концептуальные загородные комплексы в качестве альтернативы квартире в Петербурге. По мнению Виктора Кулишова, петербуржцы готовы платить разумные деньги за комфортное проживание за городом. В среднем это 65-80 тыс. рублей за 1 м2 жилья комфорт-класса. К тому же банки стали охотнее давать ипотеку под ИЖС и разрабатывают схемы кредитования покупки или строительства домов в дачном некоммерческом партнерстве.
Участки - лидеры
Динамика продаж показывает, что горожане отличаются избирательностью. Активные продажи сегодня наблюдаются только в 30% представленных на рынке поселках. "В проектах, где представлены дома, таунхаусы и участки с подрядом, есть лидеры, где продается по 100 объектов в месяц, - говорит руководитель проекта по загородному направлению КЦ "Петербургская Недвижимость" Светлана Московченко. - Но это редкость. В целом в массовом сегменте продажи 5-10 объектов в месяц - высокий показатель".
В классах "комфорт" и "бизнес" со стоимостью домовладений 8-15 млн рублей продается один-два объекта в месяц. По словам Светланы Московченко, реализация одного домовладения стоимостью 50-60 млн рублей в 2-3 месяца может считаться поводом для гордости.
Лучше всего уходят земельные участки без подряда. По данным АРИН, на них приходится порядка 55-60% продаж на загородном рынке. Предложение в этом сегменте улучшается. "Если раньше большинство участков представляли собой просто нарезанные пласты земли, то сегодня все больше таких участков появляется на инженерно-подготовленных территориях", - говорит Владимир Спарак.
Впрочем, здесь все так же зависит от цены. Продажи по 20-30 участков в месяц, особенно на старте проекта, бывают в поселках, где самые дешевые участки стоят по 30-40 тыс. рублей за сотку. Земля там без коммуникаций. За нее потом надо будет платить. Инженерно-подготовленных участков продают до семи в месяц. Сотка обходится от 150 тыс. рублей.
Несмотря на явные проблемы с продажами, реконцепция поселка практикуется крайне редко. Понимая, что коттеджи продать не суждено, девелопер начинает распродавать земельные участки. Впрочем, бывает, что в ходе продаж, оценив степень успешности формата (коттедж, таунхаус или дуплекс), в следующей очереди предлагает покупателю более совершенный продукт.
