11:5626 октября 201211:56
104просмотров
11:5626 октября 2012
Ежегодно в Петербурге и Ленобласти вводится в эксплуатацию до 15 производственных предприятий различного масштаба. Объем первичного рынка промышленной недвижимости оценивается в 15 млрд рублей и будет расти на 5–15% в год, прогнозируют бизнесмены. Дело в том, что готовые объекты часто не соответствуют требованиям промышленников и они предпочитают строить собственные цеха, проявляя интерес к участкам в составе индустриальных парков.
Умеренные склады
Основной объем предложения качественных производственных площадей — это объекты в составе современных складских комплексов. По итогам 2011 года объем арендных площадей на рынке качественной складской недвижимости составил 970 тыс. м2, а на конец III квартала 2012 года — 1,07 млн м2.
За последний год в Петербурге и области было введено в эксплуатацию три складских объекта класса А: Санкт–Петербургский терминальный комплекс в Буграх (54 тыс. м2, инвестор — "Инвест–Бугры"), Nordway Logistics Park в Шушарах (43 тыс. м2, инвестор — BSV (Hanner/ Girteka), "Орион Лоджистикc" в Каменке (11,7 тыс. м2, инвестор — "Орион").
В будущем году планируется запустить около 150 тыс. м2 производственно–складских мощностей в рамках действующих терминалов, а также вывод на рынок около 100 тыс. м2 действующих объектов.
"Спрос на производственные площади в составе складских комплексов умеренный. Часто предложение не соответствует ожиданиям, поэтому интересанты покупают собственный земельный участок и строят на нем", — отмечает директор департамента складской и индустриальной недвижимости петербургского Colliers Венера Лаухина.
“
Бизнесу необходимы прозрачная юридическая сделка и понятный статус приобретаемой земли, чтобы минимизировать риски. Сегодня это могут предложить в основном индустриальные парки, работающие по европейским стандартам.
Кроме того, для серьезных проектов есть ряд требований к площадям, адекватной инженерной, транспортной инфраструктуре, энергетическим мощностям, которые позволят развиваться дальше.
До сделки с парком "Марьино" мы вели переговоры и по аренде площадей, и по покупке земли у частных собственников, однако в конечном итоге нас не удовлетворяли предложенные финансовые и юридические схемы либо была неподходящая инфраструктура.
Антон Чепулис
генеральный директор компании "ТЕКНОС" (производство лакокрасочных материалов)
Парковая альтернатива
Сдвиг интереса в сторону промышленных площадок подтверждают наблюдения участников рынка. "Приобретая землю, бизнесмены снижают риски. Это связано с ожиданием финансового кризиса. Хотя я лично не думаю, что опасения оправданны: рынок недвижимости не упадет — на нем остались только сильные игроки", — говорит руководитель проекта "Уткина Заводь" Денис Гладыш.
"Такой тренд действительно наблюдается, — говорит управляющий ИП "Мариенбург" Александр Лазуков. — Земельный участок со всей инфраструктурой гораздо предпочтительнее. Он позволяет бизнесу развиваться по современным технологиям. Арендные помещения в этом плане не могут конкурировать с индустриальными парками".
“
Если мы говорим о складских помещениях, то давайте рассуждать: что подешевело, чтобы было проще построить, чем арендовать? Разве стало легче подключаться к коммуникациям? Нет. Упала в цене земля? Нет. Так что смещения спроса в сторону покупки земли и строительства я не вижу.
Конечно, 7 - 10 лет аренды качественных площадей обойдутся примерно во столько же, во сколько и строительство здания с покупкой земли. Но есть разные виды бизнеса. В ретейле деньги следует вкладывать не в стройку, а в развитие новых магазинов.
Кроме того, арендовать проще и быстрее, тогда как строительство с нуля может длиться несколько лет.
Азат Григорян
председатель совета директоров ГК "ЭНЕРГО"
Есть куда расти
Денис Радзимовский, глава "S.A.Ricci Санкт–Петербург", отмечает, что спрос на качественные производственные площадки формируется новыми инвесторами, а также местными производствами, увеличивающими свои мощности.
К активно развивающимся индустриальным паркам относятся проекты Greenstate (112,4 га), "Марьино" (130 га), "Дони Верево" (183 га), проект в Уткиной Заводи (60 га), парк "Кола" (124 га). Собственный индустриальный парк на 150 га анонсировало на днях и правительство Ленобласти.
За последний год проекты пополнились десятками новых резидентов. Например, в Greenstate построит завод по производству турбин концерн "Сименс", купила площадку под производство в Марьино компания "Текнос", в Федоровском обосновался производитель красок "Йотун Пэйнтс".
По оценке директора направления промышленного строительства STEP Михаила Грибова, первичный рынок промышленных объектов весьма привлекателен.
По соседству с любым крупным производством размещают свои мощности его партнеры и поставщики. Так происходит в Усть–Луге, на площадках петербургской ОЭЗ, где формируется фармкластер и парк поставщиков автокомплектующих.
Кроме того, индустриальная недвижимость устойчива к экономическим колебаниям. Например, кризис 2008–2009 годов этот сегмент пережил практически без потерь.
