10:5723 октября 201210:57
204просмотров
10:5723 октября 2012
В течение нескольких лет Васильевский остров ждет незавидная судьба: из–за реконструкции изменится схема движения по Дворцовому мосту, из–за строительства второго выхода со станции метро "Спортивная" будет затруднен доступ к наб. Макарова, а станцию метро "Василеостровская" в скором времени закроют на ремонт.
DP проанализировал будущее этой территории при условии, что все транспортно–инфраструктурные планы города сбудутся (появятся новые станции метро, мосты и развязки), и насколько в ближайшие годы возрастут коммерческие и жилые площади на острове.
Транспортная зависимость
Сейчас Васильевский остров соединяют с другими районами города четыре моста. Если рассматривать генплан Петербурга как документ, который должен быть выполнен, то к 2025 г. здесь должны появится еще четыре переправы. Две из них будут включены в Западный скоростной диаметр и будут построены до 2014 г.
Сроки строительства остальных двух мостов пока под вопросом. Проект Ново–Адмиралтейского моста заморожен на неопределенный срок и, похоже, будет проектироваться заново, а может быть, и вовсе заменен на тоннель. К строительству моста через остров Серный, который соединит Васильевский и Петроградский острова, приступят не раньше 2014 г.
Помимо входа и выхода с острова могут поменяться и схемы движения на внутренней территории. Обсуждается вопрос пешеходного Среднего пр., односторонних Большого пр. и Малого пр. "Изменение автомобильных потоков, безусловно, отразится на коммерческой недвижимости", — считает Людмила Рева, директор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
“
Гостиницы на Васильевском острове заполняются не очень хорошо, и операторы идут сюда не очень охотно. Так, например, Sokos открыл 5–звездочный отель Palace Bridge, но загрузка у него невысокая, и он старается привлекать клиентов за счет дополнительных функций. Если говорить о текущем развитии, то операторы по–прежнему будут неохотно осваивать Васильевский остров. А если отсюда переносится "Ленэкспо", то загрузка гостиниц будет намного ниже, поскольку, например, "Прибалтийская" получает наполняемость именно за счет конгрессно–выставочных мероприятий там.
При этом если посмотреть в будущее, то на намывных территориях могут появиться объекты совершенно другого класса, сюда будут выходить международные операторы высокого класса с большим номерным фондом, которые впишутся в новый деловой кластер.
Анна Панова
директор департамента консалтинга и инвестиций Hospitality management
В далеких планах развития метрополитена — появление трех новых станций на "большой островной земле" и еще двух на намывных территориях, но вряд ли у города найдутся средства на реализацию их до 2015 года. Первой новой станцией станет второй выход со станции метро "Спортивная" в районе Тучкова моста.
Васильевский остров и сейчас самый большой в дельте Невы и занимает 1466 га (мы рассматриваем Васильевский остров вместе с островом Декабристов, поскольку инфраструктурно они неразрывно связаны), а после реализации проекта намыва УК "Морской фасад" (ЗАО "Терра Нова") площадь острова увеличится на 476 га. Пока намыто 180 га, проекты на этой земле уже начали реализовываться, например, начал строить два жилых дома "Лидер Групп", заявила о планах развития "Ренова" Виктора Вексельберга.
“
Количество территорий для развития на Васильевском острове ограничено. Есть намывные территории, но там стоимость земли высокая, и она диктует определенный класс и жилья, и офисной недвижимости. Есть
промышленные территории, простирающиеся за Детскую и Уральскую ул. Это последние резервы. Их развитие зависит в том числе от сроков реализации транспортных проектов. Если ЗСД достроят к 2014 году, мост через остров Серный — хотя бы к 2017–му и что–то будет происходить с Адмиралтейским мостом, а также если эти сроки не растянутся на десятилетия, тогда и строящаяся и существующая недвижимость на острове будет процветать. Один ЗСД проблему связи острова с городом не снимет.
Много говорят о превращении Среднего пр. в пешеходную зону. Проект, по–моему, имеет право на существование, так как улично–дорожная сеть самого острова не сильно перегружена. Перегружены только транзитные магистрали.
Сергей Федоров
директор по развитию Jones Lang LaSalle
Резерв территории
"Это один из центральных районов, который еще имеет возможности для развития благодаря обширным промышленным территориям, это ценный резерв", — уверена Людмила Рева. Промзоны занимают более 150 га острова. По генплану большинство их должно изменить функцию на жилую или общественно–деловую. Проекты по редевелопменту уже идут. На месте бывшего сталепрокатного завода финская группа компаний Lipsanen & Co совместно с ЗАО "Лемминкяйнен рус" построит жилой комплекс, "ЭталонЛенСпецСМУ" приобрело часть территории завода им. Калинина на Уральской ул., которая также, по всей видимости, станет жильем. ЖК "Новая история" от ХК "Балтийский монолит" на месте автотранспортного предприятия №12 уже сдан.
"Наша жизнь так устроена, что жилье пожирает все. Таков мощный тренд на ближайшие лет десять в нашем городе", — уверен Олег Барков, генеральный директор ЗАО "Ханса Строй" (сейчас компания сдает в эксплуатацию жилой дом на Детской ул.). Жилая функция будет преобладать и на территории нынешнего комплекса "Ленэкспо". Ранее владелец комплекса — компания "Экспофорум" поясняла, что после открытия новой площадки в Пушкинском районе эта территория будет перепрофилирована.
“
В последние несколько лет началось активное формирование Васильевского острова как новой деловой зоны. Несмотря на то что в структуре спроса потенциальных арендаторов этот район занимает пока всего 8?%, а также на недостаточную транспортную доступность, объемы поглощения и количество сделок говорят о его хорошем потенциале в будущем.
При этом большинство зарубежных компаний пока не готовы арендовать офисы здесь, поскольку расположение на острове не соответствует их критериям безопасности. Активное жилищное строительство, безусловно, влияет на деловую среду и спрос. Арендаторами офисов выступают люди, живущие или работающие на Васильевском острове, либо патриоты этого района.
Для развития Василеостровского района с точки зрения деловой активности необходимо увеличить количество станций метрополитена на разных его окраинах и маршрутов наземного общественного транспорта.
Марина Пузанова
руководитель отдела направления офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg
"Надеюсь, что "Ленэкспо" все же оставят. В Москве сосуществуют две большие выставочные площадки, просто каждая загружена мероприятиями разного формата", — рассуждает Дмитрий Золин, заместитель управляющего директора ФХК "Империя". Аналитики отмечают, что существование двух таких площадок в Петербурге вряд ли возможно, поскольку объем выставочного рынка здесь несравнимо меньше московского. "Учитывая, что появится современная площадка в Пушкине, этот проект обречен", — согласен Олег Барков.
Вместе с тем выставочно–конгрессная функция во многом определяет жизнь острова. Так, гостиницы здесь заполняются как раз благодаря мероприятиям в "Ленэкспо". Всего, по данным управляющей компании Maris, на острове 2147 гостиничных номеров, что вполне удовлетворяет текущий уровень спроса в этом районе. А вот в качественных торговых площадях остров испытывает значительный дефицит: всего здесь 90 тыс. м2 площадей торговых центров. На острове сосредоточены образовательные учреждения, но его культурное будущее под вопросом. Так, от проекта дворца искусств на месте Василеостровского трамвайного парка город уже отказался, а никакой четкой альтернативы пока не предложил.
Деловые перспективы
По данным экспертов, в связи с транспортными проблемами спрос на офисные помещения на Васильевском острове значительно ниже, чем на Петроградской стороне или в центре. Чтобы привлечь арендаторов, бизнес–центры вынуждены снижать цены.
"Обычно арендаторы хотят офис на Петроградской стороне или в центре, а на Васильевский остров соглашаются, только когда выясняется, что там все на 15–20% дешевле", — поясняет Дмитрий Золин.
По данным Maris, всего здесь работают 24 бизнес–центра классов А и В (248 тыс. м2). При этом средняя арендная ставка по классу А на острове составляет 1300 рублей за 1 м2 против 1500 рублей за 1 м2 в среднем по городу. Средняя ставка по классу В — 900 рублей за 1 м2 против 1120 рублей в среднем по городу.
Даже несмотря на ощутимую финансовую выгоду, арендаторы на остров не торопятся. Сейчас в Василеостровском районе пустует четверть помещений класса А (в среднем по городу БЦ этого уровня заполнены почти на 90%). БЦ класса В заполненены на 87%, при том что в среднем по городу этот показатель достигает 92%.
Для того чтобы заполнить пустующие помещения, владельцы площадей вынуждены искать иные пути привлечения клиентов, повышая уровень сервиса и вводя бонусы для арендаторов (маршрутки до станций метро, специальные мероприятия).
Новые проекты бизнес–центров на Васильевском острове появляются не очень активно. Здесь развивает свою сеть "Сенатор" (ФХК "Империя"), кроме того, в 2012 г. открылся БЦ Universe от "Бьер Люмьер Холдинга". Если все планы сбудутся, то в будущем в составе намыва будет построен целый деловой остров с 900 тыс. м2 офисной недвижимости.
