Михаил Семенов: "Побеждает всегда сильнейший"

"РЕНОВА-СтройГруп" вышла на рынок Петербурга несколько месяцев назад. Сколько компания готовилась к этому шагу? И насколько вы лично были вовлечены в этот процесс?

- На рынок Петербурга мы пристально смотрели последние 2,5 года. И все это время переговоры о возможных проектах вел я. Но сделок не было, поскольку не было подходящих площадок. Не скрою - мы осторожничали. Хотели зайти в проекты с очевидным потребительским спросом. Но сначала слабо чувствовали конъюнктуру рынка. В Петербурге спрос сегментирован: в каких-то районах много строят и покупают, в других - нет ни того, ни другого. Этим Петербург очень отличается от других российских городов, где развитие более равномерное.

А чем "РЕНОВА-СтройГруп" привлек небольшой участок на Петровском острове, который вы купили в начале лета у "Петровского Альянса"? Там же совсем другой масштаб работы.

- Зато тоже очевидный спрос. Там будет жилье высокого класса - около 20 тыс. м2. Нюансы концепции не расскажу (мы еще не завершили тендер), но уже есть четкий график работ. Предприятие "Спецтранс" выведем с участка к середине 2015 года. Хотя реально там уже и так ничего нет - можно строить. Но есть вопросы по мощностям - воде, теплу и электричеству.

Вы вели переговоры и с компанией "Стремберг" о покупке территории около Парка 300-летия. Будет ли сделка?

- Пока ее нет. И я не уверен, что до конца года мы что-то подпишем. Дело в том, что это проект апарт-отеля на 178 тыс. м2. Такое количество апартаментов никто в городе до сих пор не строил. И найдет ли это предложение покупателя без предварительных договоренностей - большой вопрос. Проект возможен только, если будет корпоративный заказ.

Рядом "Лахта-центр" "Газпрома". Чем не корпоративный клиент?

- Да, мы общаемся с "Газпромом" по этому поводу, но не активно. Скорее, прощупываем ситуацию. У монополии есть свои планы по обеспечению топ-менеджеров жильем. Кроме того, их стратегия развития в Петербурге, вообще, может поменяться. Так что, мы анализируем и другие источники спроса - в городе много крупных корпораций.

У "РЕНОВА-СтройГруп" утвержден бюджет на следующий год? Можно ли уже говорить о какой-то программе инвестиций в Петербург на ближайшее время?

- Бюджет мы защищаем позднее. Но у нас есть планы по инвестициям в те проекты, которые мы приобрели в 2012 году. И другие сделки планируем. Мониторим город постоянно. Были в активных переговорах с "Балтийской жемчужиной". Но не договорились по цене. Сейчас наша задача - повысить уровень локальной компетенции. Оперировать дальше будет легче, поскольку мы уже вошли на рынок.

Офис в Петербурге открыли?

- Планируем - до конца года. На съемных площадях. Штат в этом году будет 10-12 человек. А дальше - жизнь покажет.

Как у вас складывается диалог с городской властью?

- Конструктивно. Мы в этом году подписали с администрацией договор о сотрудничестве. Понимаем, что у города есть бюджетные сложности. Из-за этого задача нынешней администрации на порядок сложнее, чем предыдущей: много обязательств, а денег не хватает. Но мы, как крупный федеральный девелопер, интересны и перспективны для администрации.

Вы готовы строить за свой счет социальную инфраструктуру в проекте, как того требуют городские власти?

- Важно уточнить - городские власти абсолютно обоснованно требуют строительства социальной инфраструктуры при комплексной застройке. В условиях же дефицита  бюджета необходимо искать возможности структурирования инструментов частно-государственного партнерства, позволяющие впрямую не обременять бюджет.

Здесь могут быть областные гарантии, контракты под ключ и прочее. Таким образом построить социалку может и девелопер, но в итоге оплачивать социалку как услугу (например место в ДДУ) будет муниципалитет. Речь идет о перераспределении функций, а не перекладывании финансовой ответвенности на девелопера. Такой тренд представляется верным и мы готовы поддержать.

Но многие девелоперы говорят, что это навязанная городом дополнительная нагрузка на их кошелек.

- Застройщики города до сих пор жили в другой реальности - делали "легкие" деньги, поскольку инфраструктуру финансировал город. Сейчас они будут делать более "сложные" деньги. Но мы в этом диалоге -  над схваткой. Дело в том, что мы изначально в своей стратегии прописали, что в качестве продукта людям нужно продавать не квартиру, а уровень жизненного комфорта. Жилье может быть разного класса. Но доступ к инфраструктуре, торговле, зелени в квартале должен быть равноценным для всех. Когда все в одной среде - нет ощущения гетто, и соседи не царапают друг другу машины. Так что, инвестор должен создавать среду, определенную еще на уровне мастер плана.

У вас прямой контакт с губернатором?

- Да. Есть диалог. Но везде в России - диалог с властью - это наука. А дальше нужно работать. И каждый регион особенный. Однако мы не видим, чтобы в Петербурге происходило что-то такое, чего мы не видели в других городах.

Но чем-то наш город все-таки специфичен?

- Тут особенный менталитет. Очень медленно принимаются решения. Сказывается, видимо, северная сдержанность. Мы в другом темпе привыкли работать. Но многое зависит от того, кто и как ходит по кабинетам. Если другие компании привыкли ждать, пока власть что-то решит, то мы нет. Мы постоянно напоминаем о себе, просим уделить время нашим вопросам. Так что, многое зависит от динамики застройщика. А мы - бодрые. Понимаете, большие проекты, вообще, нельзя делать медленно. Они и так долгие. В Екатеринбурге, например, мы только через 3 года приступили к стройке. Здесь постараемся не медлить.

А "вторая волна" кризиса, которую все ждут, не помешает?

- Опасений на эту тему я не разделяю. У нас, вообще, как осень, так все о кризисе задумываются. Но я не вижу предпосылок. Во всяком случае, в нашем бизнесе. Жилье эконом класса - самый защищенный от бурь сегмент. Людям надо где-то жить. Поэтому они берут в долг, берут ипотеку, и…покупают. Раньше граждане пытались лавировать между экономическими циклами. Например, в 2008 году держали кэш на кармане. Но сегодня публику настолько замучили разными противоречивыми прогнозами, что она не верит в валюту. Зато верит в недвижимость, которая реально сохраняет накопления. У наших людей справедливое желание жить здесь и сейчас. Это нам девелоперам на руку.

Ваш прогноз изменения цены на недвижимость на ближайший год?

- Мы новички на рынке Петербурга и чувствуем его издалека. Но понимаем, что драматического роста цен не будет. Рост возможен в пределах инфляции - 5-6% в год. Но поскольку земельные аукционы прекратились, застройщики будут придерживать товар. И года через 2-3 это выльется в более активный рост цен.

Собираются ли в Петербург другие московские и федеральные девелоперы? Может быть ваши партнеры?

- Если мы и приведем кого-то сюда, то это будут наши финансовые партнеры, а не конкуренты-девелоперы. Спектр кандидатов широкий. Общаемся с разными международными фондами и отечественными ПИФами. Сделок нет, но уже понимаем их аппетиты.

И каковы они?

- Инвестиционное поле очень неравномерное. Все зависит от стадии проекта. На старте риск самый высокий и ожидания доходности тоже. Но есть оппортунистические фонды, которые готовы брать на себя эти риски. Мы с ними общаемся. Но, в основном, инвесторы хотят входить в проект на поздней стадии. Это, как правило, частные зарубежные инвесторы. Правда, у них тоже разное понимание процессов инвестиций в Россию. Новички, например, очень осторожны. А опытные отличаются хорошим аппетитом. Так что, общаемся. Для нас деньги не пахнут - все равно, кто нам их даст.

Строить или покупать производство стройматериалов в регионе не планируете?

- Нет. Мы считаем, что все этапы работ, в том числе и этот, должны проходить через тендеры. Если строишь завод ДСК, значит, лет 5-7 пока он окупается, будешь строить типовые панельные дома. А зачем? Долгосрочные конкурентные преимущества дают качественную позицию на рынке. Для нас, как игроков на длинной дистанции, это важно.

Вы живете сейчас на два города?

- Больше чем на два. У нас много объектов - в Москве, Московской области, Краснодаре, Перми, Екатеринбурге и Сочи. Так что, приходится перемещаться. Но это нормально. Мы же федеральный девелопер. Такая структура управления подразумевает проектное развитие на местах и управление ликвидностью из корпоративного центра. Но многочисленные центры ответственности и разные временные зоны - это проблема. Бывает сложно в этой гонке переключиться с работы на отдых.

И как вам это удается?

- Спорт помогает. С утра - теннис, вечером - спортзал. Физнагрузка после работы позволяет очистить голову от постоянно давящих бизнес-вопросов. После этого можно вспомнить, что ты человек. И книжку почитать.

Что читаете сейчас?

- На столе Далай Лама - перевод с английского. Я увлекаюсь разными философскими и религиозными учениями, хотя сам православный. Но мне интересно, что могут предложить "коллеги" по духовному миру. А еще сыну читаю сказки, если удается вечером вернуться домой и уложить его спать.

Биография

Михаил Семенов - окончил Московскую академию экономики и статистики и бизнес-школу при Университете Сан-Франциско (США). Работал в банке "МЕНАТЕП", компании "Русские инвесторы". Управлял активами крупных частных клиентов в инвестиционном банке "Меррилл Линч" (США), занимал руководящие должности в УК "Альянс-Континенталь", "БрокерКредитСервис" и др. Возглавил "Ренова-СтройГруп" в 2008 г. Женат. Есть сын.

О компании

"Ренова-СтройГруп" - диверсифицированная группа компаний. Специализируется на управлении сложными проектами в сфере девелопмента. В портфеле проекты в шести российских регионах, в том числе в Москве, Екатеринбурге, Петербурге. Общий объем портфеля - 12 млн м2 жилой и коммерческой недвижимости. В 2008?-?2010 гг. было введено 700 тыс. м2. Еще 1,5 млн м2 - проекты со сроком реализации до 2013 г. "Ренова-СтройГруп" входит в ГК "Ренова" Виктора Вексельберга.