Офисный рынок стабилизировался после кризиса, который сильно сказался на этом сегменте коммерческой недвижимости. Конечно, докризисных показателей пока достичь не удается. Например, спрос и темпы роста уровня арендных ставок пока существенно ниже, чем до кризиса.
Однако, по словам Любавы Пряниковой, руководителя направления коммерческой недвижимости консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", такие традиционно кризисные явления, как миграция арендаторов в более дешевые офисы, снижение ставок, рост вакантных площадей, уже преодолены.
В I квартале 2012 года в Петербурге в бизнес-центрах, по данным компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, было арендовано в 2 раза больше площадей, чем в конце 2011 года. Эта цифра достигла 50 тыс. м2 в офисах классов А и В.
По информации "Colliers International Санкт-Петербург", средняя заполняемость по городу в офисных центрах класса А составляет порядка 80%, в классе В - чуть более 90%. Однако эти цифры справедливы для объектов, которые уже как минимум год находятся на рынке. "Новые бизнес-центры заполняются арендаторами в течение 1,5-2 лет, - говорит Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest. - Существенное превышение этого срока говорит о недостатках в концепции бизнес-центра. Наиболее качественные и концептуально удачные бизнес-центры за этот период достигают заполняемости на уровне 95-100%".
На фото: Бизнес-центр River House
Для новых офисных центров хорошая заполняемость - это 65-70%. Такого удается достичь не всем, у некоторых этот уровень по началу существенно ниже - 40-45%.
В докризисный период, по данным консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", нормальной считалась заполняемость офисного центра от 95% и выше. Причем примерно 5% вакантных площадей удерживались управляющими компаниями намеренно, на случай если арендаторам понадобятся дополнительные площади. Это позволяло удерживать в бизнес-центре хороших арендаторов. Во многих офисных центрах существовали листы ожидания, сейчас сохранившиеся только в наиболее высоких по качеству объектах.
Тем не менее участники рынка утверждают, что сегодня доля вакантных площадей значительно сократилась по сравнению с пиковыми показателями 2009 года.
По мнению Екатерины Марковец, управляющего партнера ЗАО "УК "Магистр", в бизнес-центрах класса В+ он снизился с 18% в 2009 году до 7-8% в текущем, класса В - с 14 до 6%, класса С - с 8 до 4%. Значительная доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А (21%) связана с большим объемом ввода новых бизнес-центров в этом сегменте в 2011-2012 годах.
Изменения в работе с арендаторами стали основным трендом посткризисного офисного рынка. По мнению Дмитрия Шишанова, директора департамента офисной недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург", кризис научил арендодателей гибкости во всем - в ценовой политике, в подходах к поиску арендаторов - и сегодня сделки по аренде офисов идут достаточно активно.
Существенно расширился набор инструментов, к которым прибегают владельцы бизнес-центров. В большей степени это касается изменений условий аренды, которые стали более лояльными по отношению к арендатору. Среди них можно назвать: укороченный срок договора, более длительный срок арендных каникул, фиксирование арендной ставки в течение нескольких лет, уменьшение суммы депозита, отделка за счет арендодателя, право выхода арендатора из договора.
Лилия Еременко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, отмечает, что по итогам I квартала 2012 года Московский район показал наибольший прирост занятых площадей - 18 тыс. м2. В Центральном районе прирост составил 10 тыс. м2.
Тем не менее последние данные по заполнению офисных площадей демонстрируют восстановление спроса на центральные районы города, прежде всего на Центральный и Петроградский. Это повлечет за собой дальнейшее сокращение свободных площадей и увеличит потенциал для роста ставок в данной локации.
Подтверждает эти данные и Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC. По его утверждению, в центральной части города большинство качественных объектов заполнены на 95-99%. В других районах города, например в зоне Пулково, заполняемость также существенно увеличилась. Например, в "Технополисе" она выросла с 45% до 85%, что для объектов, расположенных на окраине города, является хорошим показателем.
