Петербургские набережные - не только панорамы города и его лицо, но и перспективные территории для девелопмента. Это одна из реальных возможностей вовлечения в оборот земель "серого пояса".
Протяженность всех набережных Петербурга - около 200 км. Из них самые зрелищные расположены в центре города, а самые запущенные, по мнению горожан, - набережные Невского района. По данным эксперта Setl Group Владимира Копылова, спрос на проекты у воды устойчив. "А вид на воду автоматически повышает цену квартир: в спальных районах - на 10-15%, в центральных - до 30-40%", - утверждает он. "Как правило, на таких участках строятся проекты класса бизнес и элит, стоимость которых начинается от 90-100 тыс. за 1м2", - добавляет директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков. "Еще один аспект: квартира с хорошим видом гораздо быстрее и проще продается. В среднем сроки ее экспозиция в 1,5-2 раза меньше", - говорит генеральный директор компании "Новый Петербург" Андрей Вересов.
Несмотря на очевидную эффективность проектов у воды, город пока использует прибрежную "золотую землю" лишь точечно. Такие проекты в активной стадии реализации можно пересчитать по пальцам. По данным "Петербургской недвижимости", сейчас их чуть более десятка. Основная сложность освоения набережных - высвобождение участков под застройку. Значительная часть прибрежных территорий города, даже в историческом центре, занята промышленными предприятиями.
Раньше такое их размещение было обусловлено технологическими особенностями производства. Со временем близость к воде потеряла для заводов свою актуальность (за исключением предприятий, связанных с судоходством и судоремонтном, которым нужны причальные стенки, но их единицы). Однако процесс вывода промышленности за пределы города идет медленно. Главная причина в том, что это долгое и дорогое удовольствие. Президент генподрядной компании STEP Дмитрий Кунис отмечает, что бюджет самого перевода предприятий исчисляется десятками миллионов долларов. "Придется вложить средства в инфраструктурную и инженерную подготовку новых площадок, закупку техники. Переоформление старого участка из промышленной застройки в общественно-деловую тоже требует денег", - перечисляет он.
На фото: Российская Федерация. Санкт-Петербург. Завод" Красный Выборжец". Фасад здания завода "Красный Выборжец" на Свердловской набережной.
"Процесс занимает в лучшем случае 5 лет. За меньший срок просто не выполнить работы по выводу существующего производства, подготовке новой площадки и строительству на ней новых мощностей, а также по рекультивации старого участка, получению всех согласований и строительству новых площадей", - говорит Александр Ольховский, вице-президент ВТБ (компания "ВТБ Девелопмент" реализует в Петербурге проект "Набережная Европы"). По его словам, ускорить процесс могла бы администрация города, если бы предоставила инвесторами промышленные площадки с уже подготовленной инфраструктурой (в этом случае процесс вывода производств сократился бы на 1,5-2 года). "Но эффективных государственных программ в этой сфере нет. А инженерно подготовленная земля на периферии в дефиците", - говорит Александр Ольховский.
Кроме того, земля под бывшими предприятиями обычно требует рекультивации. По данным директора по девелопменту "СПб Реновация" Константина Ковалева, инвестиции в этот этап работы колеблются от 10 до 60 млн рублей за 1 га (в зависимости от степени загрязненности). Не удивительно, что экономическая целесообразность освобождения земли на набережных не всегда очевидна и позволить переезд себе могут только крупные и благополучные компании.
Между тем, земли предприятий - значительный резерв для новых проектов с видом на воду. Достаточно вспомнить, что под промзонами в Петербурге находится 10,5 тыс. га земли и только на территории исторического центра (5,8 тыс. га) расположены 200 предприятий. Из них объекты, износ которых достиг 60-70%, занимают 2,2 тыс. га.
"Половина центра культурной столицы - под промышленными объектами! В европейских городах, которые уже прошли через процедуру редевелопмента, их доля - 10-15%", - говорит аналитик ЗАО "БФА - Девелопмент" Светлана Попова. Гендиректор компании Maris/CBRE Кайл Патчинг отмечает, что у этих участков есть ряд существенных плюсов для застройщиков, в частности наличие инженерных сетей и хорошая транспортная доступность.
“
Развитие петербургских набережных - это отдельная и важная задача, поскольку это не только свободные территории, но и панорама города, его лицо. Это перспективное направление девелопмента и одна из реальных возможностей вовлечения в оборот земель "серого пояса". Если говорить о рисках застройки таких участков, то они в основном сосредоточены в законодательной области и связаны с параметрами будущего строительства, а также сроками согласований. Чем быстрее будут установлены четкие правила и требования к таким проектам, тем активнее девелоперы будут стремиться к их реализации.
Эдуард Тиктинский
собственник холдинга RBI
Среди сложностей их освоения эксперты называют жесткие нормы строительства в водоохранной зоне, а также шумовые характеристики. "Через многие набережные проходят интенсивные транспортные артерии, это значит, что в проекте должна быть предусмотрена буферная зона между трассой и жильем", - говорит Андрей Бойков.
"При строительстве на набережных могут возникнуть некоторые сложность в связи с соблюдением высотного регламента. Также необходимо учитывать фасадные характеристики будущего объекта, которые не должны нарушать облик города", - добавляет его коллега из компании Astera Александр Волошин.
“
Несомненно, вид на воду положительным образом влияет на имидж объекта. При прочих равных условиях покупатели скорее выберут именно такой вариант. Степень влияния на цену зависит от класса объекта - чем выше класс, тем более существенное влияние. Например, для покупателей жилья экономкласса вид имеет второстепенное значение, ценовая надбавка за него будет минимальной. Покупатели жилья комфорт- и бизнес-класса готовы платить внушительные суммы за красивый вид. А для элитного жилья видовые характеристики наравне с местоположением являются основными критериями объекта, а вид на воду почти обязательный атрибут. Думаю, и в будущем земельные участки под строительство жилья у воды будут популярны у девелоперов.
Юха Вятто
Генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус"
"Еще один фактор - городские власти, которые пока на деле не готовы комплексно заниматься редевелопментом. В начале 2000-х годов был хороший опыт создания агентств территориального развития, которые, в частности, занимались редевелопментом промышленных зон на набережных, но у них было мало полномочий. Поэтому процесс так и не был завершен. При редевелопменте промышленных зон есть одна сложность - большое количество небольших собственников, с которыми решать вопросы порой очень тяжело", - говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
Петербург обладает огромным потенциалом по развитию прибрежных территорий: есть возможность расширить панорамы, продлить их за пределы центра города.
