Игорь Евтушевский: «Я живу в самолетах»

Генеральный директор «Главстроя-СПб» Игорь Евтушевский рассказал в интервью «ДП» о причинах успеха бизнеса в кризис, заморозке цен и строительстве олимпийской деревни.

Игорь Викторович, «Главстрой» вышел на рынок Петербурга накануне кризиса. Было заявлено четыре масштабных проекта...

-- Могу сказать, что кризис мы пережили отлично. Потому что именно в этот период мы заложили в основу бизнеса новые трезвые технологии строительства, технологии анализа себестоимости. Четко рассчитали их на перспективу. Откуда такие гигантские заработки? Оттого, что мы этим занимались.

И каковы показатели вашей финансовой отчетности?

-- Сейчас в компании работают аудиторы. Отчет на основе их анализа будет готов в конце мая. Тогда и раскроем цифры.

Конкурентов сильно раздражают ваши цены в «Северной долине». Они говорят, что 49 тыс. рублей за «квадрат» жилья с отделкой -- это демпинг. А вы как считаете?

-- У нас очень высокая рентабельность в этом проекте. Так что это не цены низкие, а затраты маленькие. И дем­пинга никакого нет. Наша рентабельность -- коммерческая тайна.

Но чтобы была понятна суть «интересной экономики» -- мы строим в 2 раза быстрее, чем другие. И технология работы четкая: у меня есть ежедневная картина производственного дня от подрядчика. Полная ясность в вопросе управления издержками. Так что это не чудо, а чистая экономика.

На какой стадии находится «Северная долина»?

-- Первую очередь мы сдали в эксплуатацию и уже передаем жителям. Занимаемся благоустройством. По первому из трех домов начали процедуру сбора замечаний по квартирам. Создали службу эксплуатации квартир.

По второй очереди заканчивается строительство первого из четырех корпусов. В октябре начнется передача жителям. Третья очередь сегодня в преддверии основной строительной стадии. Начнем где-то в мае.

И, наконец, четвертая очередь на стадии проектной документации и экспертизы. Летом будет готова к строительству. Первый этап проекта, в который как раз входят эти четыре очереди, -- 700 тыс. м2. А всего в «Северной долине» будет 2,7 млн м2 жилья экономкласса.

Из-за активного ввода жилья в «Северной долине» вы отложили начало продаж второго большого проекта -- «Юнтолово». Решили не создавать конкуренцию самим себе?

-- Строить первую очередь «Юнтолово» мы начнем уже в этом году. Проекты крупные и в похожих сегментах. Но все-таки разные. «Северная долина» -- проект массовой городской застройки. Классическая многоэтажка. А «Юнтолово» -- хотя тоже массовая, но более щадящая и близкая к природе. Там будут дома в пять-шесть этажей, много парков и зеленых зон, река на территории.

Будет ли между ними конкуренция? Да. Оба проекта в экономклассе. Но, разводя их во времени, мы не о конкуренции больше думаем. А о том, как создать для того же «Юнтолово» более понятную концепцию. Здесь привлекательный ландшафт и архитектура, но специфическая ситуация по транспорту.

В планах города строительство метро в этом районе и скоростной трамвай.

-- Да, есть эффективная транспортная схема, которая замыкается на ЗСД. Но мы хотим, чтобы к началу заселения были не планы, а конкретное решение транспортного вопроса. И сейчас с городом активно этим занимаемся.

Когда все-таки начнете стройку?

-- Этим летом. Там будет 2,2 млн м2 жилья. Первая очередь -- 115 тыс. м2. Вопрос количества очередей -- вопрос экономики. Если «Юнтолово» будет так же популярно, как «Северная долина», будем наращивать объемы и темпы строительства. Пока начнем с небольшого объема.

А проект на Шкапина -- Розенштейна тоже летом стартует?

-- Сегодня мы ждем соответствующего постановления правительства города. Летом начнем стройку. Проект полностью поменял концепцию. Но мы уверены, что создали более актуальный продукт. До кризиса мы хотели строить там бизнес-центр -- 240 тыс. м2 офисов в одном месте. Но потом поняли, что для устойчивого развития района нужна многофункциональность.

Поэтому предложили включить в проект 60 тыс. м2 жилья, 30 тыс. м2 офисов, гостиницу на 200 номеров (12 тыс. м2), торговлю, садики. Получился новый полноценный жилой квартал. Администрация города новую концепцию поддержала. Уверен, что с открытием ЗСД район из депрессивного станет крайне интересным.

У Апраксина двора тоже светлые перспективы? Или это для вас больная тема?

-- Тема рабочая. Хотя эмоций в ней много. Сначала нас обвиняли в том, что мы все там разрушим. Теперь обвиняют в том, что ничего не делаем. Люди быстро меняют точку зрения.

А как на самом деле?

-- Истина в том, что мы в рамках одобренной городом концепции будем делать реставрацию всего торгового комплекса. Именно реставрацию. Сейчас разрабатываем функциональное зонирование: расписываем, где будут офисы, где апартаменты, где культурная функция. Делаем новые сети, благоустройство. Эти изменения будут эффективными.

Но вы по-прежнему считаете, что при более радикальном подходе, при изменении градостроительной концепции результат был бы лучше?

-- Я все время говорю, что градостроительные понимания людей за 300 лет изменились. Раньше на Апраксин двор все товары на подводах привозили и товарооборот был иной. Ситуация изменилась. Значит, и организация пространства должна меняться. Но общественность считает иначе, а мы к ее мнению прислушиваемся. Раз нельзя -- значит, нельзя. На днях выходит постановление правительства по первым 12 корпусам. Оно позволит нам заниматься проектированием и реконструкцией.

С арендаторами работу продолжаете?

-- С арендаторами разбирается город в лице КУГИ. А мы не являемся стороной в договорах аренды. Но видим, что идет активное выселение. На мой взгляд, порядка 70-75% проблем решено. До лета почти все выселения закончатся. Здесь у нас с городом полное понимание.

Как обстоят дела с инвестиционными договорами?

-- С шестью инвесторами ведем переговоры и достигли предварительных договоренностей. По двум уже вышло мировое соглашение, утвержденное судом. Остальные -- в процессе. Думаю, подписание состоится в ближайшее время.

Концерн «Питер» в этом списке?

-- Они не инвесторы -- они собственники. Они рассматривают продажу своих площадей. Город и площадки им уже дал, и преференции. Но разговор идет непростой. Правда, я не сомневаюсь, что к моменту окончания реконструкции квартала все точно разрешится.

Вы делали корректировку инвестиций в проекты в связи с кризисом?

-- Оценка инвестиций -- это абстракция. Порядок везде один и тот же. В четыре проекта мы суммарно инвестируем около 280 млрд рублей. В «Северную долину» -- 130 млрд, в «Юнтолово» -- 110 млрд, в Шкапина -- 6 млрд, в реконструкцию Апраксина двора -- 30 млрд. Да, в кризис стоимость строительства упала. Но сейчас опять начинается инфляция, и в итоге мы выйдем на те же цифры.

До кризиса вы говорили о планах купить производство стройматериалов в Петербурге, чтобы обеспечить свои стройки. Эти планы в силе?

-- В кризис все эти планы мы свернули. Но сейчас к ним вернулись, снова ведем анализ существующих производств. Но пока сделок нет. И нас ничто не торопит. Сегодня на наши стройки стройматериалы поставляют более 270 компаний. У нас нет специальных требований. Есть подрядчики со своими поставщиками. После тендера мы заключаем с подрядчиком контракт и в его работу не лезем, если все эффективно.

Свой земельный банк расширять не планируете?

-- У нас еще до кризиса был сформирован земельный банк под строительство -- 5 млн м2 недвижимости. И за последние годы он не изменился. На ближайшие 10 лет мы работой обеспечены. Но мы снова смотрим интересные пятна, хотя покупок пока нет.

Насколько я знаю, вас недавно повысили в должности. Это так?

-- Да. Меня назначили заместителем генерального директора корпорации «Главстрой» по девелопменту. Это значит, что теперь я совмещаю должности генерального директора «Главстроя-СПб», гендиректора московского «Главстроя» и гендиректора сочинской компании «Роксибал», которая строит олимпийскую деревню.

На каком этапе стройка в Сочи?

-- Заканчиваем подготовку территории. Олимпийская деревня, где будут жить спортсмены, а также члены национального и международного олимпийского комитетов, разбита на восемь зон.

Первая зона начинает строиться. Там недавно заложен первый камень. Всего будет построено 316 тыс. м2 недвижимости на участке 63 га. На нас все: и стройка, и благоустройство, и мебель. Стоимость проекта -- 25 млрд рублей.

В Москве «Главстрой» строит столько же, сколько в Петербурге?

-- Там у нас сейчас девять проектов площадью около 1 млн м2. Так что масштабы работы меньше, чем в Петербурге. Кроме того, в Москве мы строим только жилье. В самом городе -- бизнес-класс, в Подмосковье -- эконом. Есть и единичные элитные проекты в самом центре столицы.

В какой из двух столиц строителям работать легче?

-- В Петербурге все понятнее. Если я имею законное право строить -- я защищен. Рисков меньше. И цена квадратного метра ниже. А в Москве (и раньше при Лужкове, и сейчас при Собянине) не налажена процедура введения в оборот площадок под жилищное строительство.

Законодательство требует проводить аукционы на приобретение инвестиционного права на строительство. Но там нет такой практики. А это идет вразрез с действующим сейчас законодательством. Попытки создать законодательную базу результата пока не дали.

А где вы живете?

-- Официально -- в Москве. Реально -- в самолетах между тремя городами. А во время стартапа проектов в Петербурге 2 года жил здесь.

Покупать жилье в своих проектах не планируете?

-- Нет. По соглашению я не имею на это права. Может возникнуть конфликт интересов.

Дадите прогноз роста цен на жилье?

-- Рост цен -- это чистая инфляция. Я должен много строить и много продавать. Мой товар не уникален, он массовый.

Раз потребитель не хочет покупать его по 100 тыс. рублей за квадратный метр, я и продавать по этой цене не буду. В ближайшее время цены мы поднимать не будем.

Качество работы от этого не пострадает?

-- Качество нельзя заложить на перспективу. Это ежедневная работа. Если я не буду бриться, то завтра качество моей физиономии резко снизится. И здесь то же самое.

Банковских кредитов у вас много?

-- У нас проектное финансирование. Но, поскольку у нас гигантские обороты и большие прибыли, мы имеющиеся кредиты успешно гасим. А на стройку кредитов нет -- они нам не нужны.

Сегодня модная тема -- облигации и IPO. Планируете привлекать стороннее финансирование?

-- Нет таких задач. Это инструмент для поиска денег. А у нас их и так достаточно.

Биография Игоря Евтушевского

Родился 25 сентября 1965 г. в Саратове.

1982 г. -- поступил на механико-математический факультет Саратовского государственного университета.

1983-1985 гг. -- проходил службу в Вооруженных силах СССР.

1989 г. -- окончил Саратовский государственный университет по специальности «математика». Специализация -- математический анализ.

1993-2007 гг. -- возглавлял ряд московских организаций, специализирующихся на инвестициях, девелопменте, строительстве, консалтинге.

С сентября 2007 г. по настоящее время -- генеральный директор ООО «Главстрой-СПб».

С ноября 2009 г. по настоящее время -- заместитель генерального директора корпорации «Главстрой» по девелопменту.

«Главстрой-СПб»

Петербургская компания, основное направление деятельности -- комплексное освоение больших городских территорий.

Компания основана в декабре 2006 г. Все участки под будущие проекты были приобретены на открытых торгах Фонда имущества в 2007 г.

В активе компании более 700 га земли, более 5 млн м2 проектируемых помещений. Объем инвестиций в заявленные проекты -- более 250 млрд рублей.

В 2009 г. был дан старт проекту «Северная долина» на 80 тыс. человек.

В 2011 г. начнет строиться первая очередь нового жилого района «Юнтолово» и многофункционального квартала в границах ул. Шкапина и Розенштейна.

Компания занимается комплексным преобразованием территории Апраксина двора.