Инвесторы зависли в ожидании

Организаторами круглого стола выступили газета "Строительный Еженедельник", Единый строительный портал и Северо-Западная палата недвижимости.

В докризисный период на Северо-Западе России планировались к реализации многие крупные инвестиционные проекты. Экономические катаклизмы внесли свои поправки в эти намерения. Участники пресс-клуба обсудили состояние текущее состояние рынка и дали свои сценарии его дальнейшего развития.

Председатель Комитета по строительству Новгородской области Ирина Желтова обрисовала ситуацию в своем регионе. По ее словам, в Новгородской области происходит рост объемов жилищного строительства, за последние три года он составил 122%. В этом году, несмотря на отголоски кризиса, прирост должен составить 127%. Такие позитивные результаты стали возможны благодаря активному участию властей в инвестиционном процессе, предоставлению льгот застройщикам.

"В Новгороде и области есть масса интересных площадок для реализации проектов различного масштаба, поэтому мы приглашаем инвесторов из Петербурга для сотрудничества. Конечно, не каждый участок полностью подготовлен в инженерном плане, но мы готовы на паритетных началах вместе с застройщиком решать эти проблемы", - отметила Желтова, напомнив что 22-23 мая в рамках Дней Новгородской области в Санкт-Петербурге на пл. Островского будут представлены все районы области с ярмарками земель, и любой желающий сможет познакомиться с градостроительной документацией и зонами индивидуальной малоэтажной застройки.

Тему продолжил начальник отдела инвестиционной деятельности экономического комитета Новгородской области Анатолий Тейдер. По его словам, сейчас в различной стадии реализации находится 68 крупных и средних инвестиционных проектов. "Кроме того, нами сформирована база из 225 инвестплощадок – как для целей жилищного строительства, так и создания производств, - отмечает Тейдер. – Каждый инвестор может получить всю необходимую информацию по каждому участку, мы ведем максимально открытую в этомИрина Онищенко отношении политику и с удовольствием примем у себя иногородних инвесторов".

Если в Новгороде, по оценке органов власти, ситуация достаточно благоприятная, то в других, небольших городах есть существенные проблемы. Как отметила в своем выступлении исполнительный директор Ассоциации риэлторов города Котласа Оксана Мордовская, после кризиса на строительном рынке Котласа осталось только две строительные компании, которые возводят один дом. Для города, в котором проживает около 60 тыс. человек, такая ситуация является критической.

Могут ли возникнуть технические сложности при участии компании в инвесттпроектах другого региона? "Крупным холдингам удается избежать проблем с управлением такими проектами из центрального офиса, мы это знаем на собственном опыте", - говорит Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО "Центральное Управление Недвижимости ЛенСпецСМУ". У компаний небольших, безусловно, такой возможности нет.

Как отметила Алла Трубникова, советник управляющего Санкт-Петербургским филиалом Национального Резервного Банка, в последние два года застройщики испытывали проблемы с финансированием. Сейчас ситуация постепенно меняется, но в любом случае компания, обращающаяся в банк за кредитом, должна понимать, что кредитор постарается максимально минимизировать свои риски. Так, например, учитываться будут финансовая устойчивость компании, ликвидность залога и т.д.

По словам Дмитрия Майорова, заместителя генерального директора "Национальной жилищной корпорации - Санкт-Петербург", наиболее понятные и привлекательные для банков проекты – это комплексные проекты малоэтажной застройки с участием банка на земле, находящейся в собственности клмпании. С одной стороТатьяна Хоботованы, дома здесь типовые, что облегчает оценку залога, в будущем позволяет поставить на поток выдачу покупателям ипотечных кредитов. С другой стороны, и риск недостроя невелик. Так как завершить проект – при необходимости – можно довольно оперативно.

Развитие ипотеки на первичном рынке, безусловно, даст приток денежных средств в строительную отрасль. Об этом на мероприятии рассказала Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ЗАО "Банк ВТБ 24". По ее словам, с 1 июня 2010 года ВТБ-24 начинает выдавать физическим лицам кредиты на покупку строящегося жилья от 11% годовых. Планируется предоставлять кредиты на покупку машиномест в новых и построенных гаражах. Ведется работа с материнским капиталом, который может выступать в качестве первоначального взноса.

Один из путей решения проблемы финансирования проектов описал Закир Муратов, генеральный директор ЗАО "Хоск-2". Его компания в настоящее время участвует в крупном проекте "Ладожский парк" (он реализуется при участии Правительства Москвы и Санкт-Петербурга). В условиях отсутствия финансирования к строительству привлекают организации, которые работают по бартеру за квадратные метры. Это позволяет не замораживать проект в трудное время, отметил Закир Муратов.

Впрочем, проблемы с финансированием у застройщиков – не единственные. Много вопросов возникает в связи с исполнением действующего законодательства, очень часто меняющегося. "Свой проект "Новая СлАлександр Брегаавянка" мы начинали, пока действовал один Градостроительный кодекс, завершали – когда был принят другой, в результате почти всю документацию пришлось переделывать", - говорит Олег Еремин, первый вице-президент Группы компаний "Балтрос". Он описал и другую проблему. В настоящее время застройщик, реализующий крупный проект, за свой счет создает почти всю инфраструктуру, прокладывает инженерные сети. Однако в настоящее время не работает механизм передачи этих сетей городу, нет даже механизма включения этих затрат в себестоимость. "Таким образом, сети "повисают" бременем на самом застройщике", - сетует Еремин.

Принятые новые градостроительные правила связали строителей по рукам и ногам, некоторые проекты, находящиеся на разных стадиях реализации, зависли, приходится переоформлять всю документацию, отмечает Александр Брега, генеральный директор Инвестиционно-строительной корпорация "Мегалит". По его мнению, сейчас нужно сформировать рабочую комиссию, которая внесла бы разумные предложения по корректировке законодательства.

Как отметил президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский, сейчас необходимо искать взаимовыгодные пути оформления отношений между застройщиками и риэлторами. Зачастую строительные компании предлагают агентствам продавать свои объекты по одной цене, тогда как сами реализуют по другой – более низкой. Это существенно сокращает число сделок, которые могли бы заключаться с помощью риэлторских компаний, и в конечном итоге тормозит развитие рынка.

Начальник аналитическо-информационного отдела ГУП "ГУИОН" Дмитрий Табала предложил свое видение перспектив рынка строящегося жилья. По его словам, рынок недвижимости сейчас находится на ценовом дне, такая ситуация будет продолжаться, вероятнее всего, до 2011 года. Поэтому, считает Дмитрий Табала, реализация крупных проектов вступит в интенсивную фазу не ранее 2011 года.

Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости, подводя итоги пресс-клуба, отметил, что инвесторы будут выходить за рамки мегаполисов и сосредотачиваться, в первую очередь, на близлежащих регионах. Так, он отметил, что интересы инвесторов Москвы уже давно вышли за пределы даже Московской области. По сути, экономические интересы инвесторов двух столиц отразятся на развитии регионов, расположенных между ними.