Ипотека возвращается

Банки реально ощутили глубину и тяжесть кризиса еще в октябре-ноябре 2008 года. В то время Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК)изменило условия выкупа у партнеров ранее выданных ими кредитов, и банки, работавшие по этой программе, прекратили выдачу займов, пишет "Деловой Петербург".

По оценке заместителя директора дирекции розничного бизнеса банка "Санкт-Петербург" Андрея Рублева, на пике кризиса ставки по жилищным кредитам составляли 17-18%. Большинство из номинально не закрывших ипотеку банков выставили заградительные условия. Плавающие ставки в рублях достигали 35%. "Тревожно было не только из-за падения экономики, роста курса доллара, проблем с банковской ликвидностью, стагнации рынка недвижимости и рынка труда, но и из-за полной неопределенности в ближайшем будущем", - вспоминает руководитель офиса Городского Ипотечного банка в Санкт-Петербурге Андрей Пименов.

Тем не менее, власти предпринимали меры для поддержки рынка жилья и ипотеки. Вдвое был увеличен налоговый вычет для покупателей жилья, и право его получить распространилось на всех, кто приобрел жилье с начала 2008 года. Разрешили гасить ипотечный кредит и средствами материнского капитала - не дожидаясь истАндрей Рублевечения 3 лет с рождения ребенка. По данным ОПФР по Петербургу и Ленобласти, этим правом воспользовались более 1,7 тыс. семей (размер МСК в 2009 году составлял 313 тыс., а в 2010-м - 343,4 тыс. рублей). Банк России изменил правила расчета просроченной задолженАндрей Пименовности, что позволило банкам тратить меньше средств на увеличение резервов и сделало динамику роста просрочек менее драматичной.

Летом 2009 года Максим Ельцовблагодаря антимонопольной службе у АИЖК (а позднее и у коммерческих банков) появились кредиты без страхования жизни, трудоспособности и без страховки права собственности на жилье. В конце января 2010 года банкам законом запретили повышать ставку по заключенным договорам, сокращать срок кредита, вводить или повышать комиссионные сборы. Если ставка плавающая, банк не вправе менять механизм ее расчета. В феврале 2010 года Госдума внесла поправки в Закон "Об ипотечных ценных бумагах", разрешающие включать в обеспечение по ним кредиты с 20%-ным первым взносом (было - 30%).

Однако принятых шагов было недостаточно. Государство продолжит предпринимать меры для поддержки рынка, прежде всего строительства жилья экономкласса. В марте должна быть запущена программа АИЖК для покупки квартир постройки после 2008 года по ставке от 10,5%.

Наиболее обсуждаемой темой была помощь заемщикам, неспособным гасить кредит из-за потери работы или значительной части дохода. Для этой цели учреждено специальное агентство, АРИЖК, которое получило 5 млрд рублей, еще 25 млрд для него зарезервировали. АРИЖК предоставляло стабилизационный кредит в размере годового платежа по основному кредиту по ставке, равной ставке основного займа, или новый кредит, который выдавали совместно банк и АРИЖК в долях 80/20. Вторая схема использовалась редко. Агентство заявляло, что поможет 100 тыс. пострадавших от кризиса заемщиков, потратив на это 30 млрд рублей. Но, судя по всему, не были израсходованы и первые 5 млрд. Реально, по информации главы МинрегионаВиктора Басаргина, к октябрю 2009 года было удовлетворено 2769 заявок на реструктуризацию.

По данным СПИА, в Петербурге через АРИЖК получили помощь около 100 заемщиков. Сразу после запуска программы реструктуризации последовал вал обращений. "Люди рассчитывали, что долги спишут и простят. Но когда стало ясно, что помощь будет платной, а гасить кредиты все равно придется, интерес сошел на нет", - говорит генеральный директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов.

Банки предложили клиентам собственные программы реструктуризации проблемных кредитов. Предлагались увеличение срока кредита, временное уменьшение платежа, стабилизационный кредит. Собственные программы оказались более востребованы, чем федеральная. В банке "Санкт-Петербург", говорит Андрей Рублев, через АРИЖК провели лишь несколько заемщиков (в том числе первый в стране пример смешанного договора, когда банк и АРИЖК выдают новый кредит совместно), тогда как по программе банка реструктурированы долги около 150 заемщиков. 90% из них вернулись к нормальному графику платежей.

Большинство вынужденных продать свои ипотечные квартиры заемщиков (по оценке Максима Ельцова, примерно 70%) обладали другой недвижимостью - или же смогли приобрести ее на оставшиеся после погашения кредита средства. Со стабилизацией экономической ситуации во втором полугодии, согласно статистике ЦБ, темпы роста просроченной задолженности по ипотеке замедлились. Тем временем АРИЖК продлило действие программы реструктуризации и разработало ее второй этап. Для тех, кто не смог восстановить платежеспособность, предлагается повторная реструктуризация.

По сравнению с 2008 годом в 2009-м число выданных в Петербурге кредитов упало в 4 раза, а их объем в денежном выражении - в 6 раз. "Условия ипотеки в отдельных банках начали смягчаться уже с весны, а к концу года в банках-лидерах достигли докризисного уровня или даже превзошли их, - говорит Ольга Бажутина, региональный директор банка DeltaCredit на Северо-Западе. - Что вкупе со снизившимися ценами на жилье обеспечило рост спроса на ипотеку".

Минимум для рынка по ставкам - федеральная программа с 9,39% в рублях (скорее 10%, поскольку кредитов по минимальной ставке практически нет). Однако эта программа обеспечила в 2009 году менее 10% всех выданных кредитов. Директор Центра жилищного кредитования Ирина Забродина отмечает непростую процедуру согласований, немаленькие сопутствующие расходы, а также невысокую скорость сделки, которые заИрина Забродиначастую приводят заемщиков в крупные коммерческие банки.

В Сбербанке, за год более чем вдвое увеличившем свою долю рынка в Петербурге, минимальные ставки действуют для тех, кто получает через банк зарплату. Они, по словам главного экономиста отдела кредитования частных лиц Северо-Западного банка Сбербанка РФ Евгении Ениной, составляют 8,8% в валюте и 11,95% в рублях. Для прочих минимум выше - 9,1 и 13,25%. Сбербанк недавно вернул клиентам возможность подтверждать доход справкой по форме банка. Минимальные ставки в банке DeltaCredit - 7,75% (валюта) и 12,5% (рубли), в "ВТБ 24" - 8,75 и 13,1% соответственно. Абсолют Банк предлагает кредиты под 12% в рублях.

На рынке кредитования строящегося жилья игроки и предложения немногочисленны, ставки начинаются с 14,75% годовых на период строительства.

Средний размер кредита снизился с 2,5 млн до 1,5 млн рублей, что, по мнению Ирины Забродиной, объясняется преобладанием кредитов на улучшение жилищных условий.