Кризис выявил лидеров среди городских девелоперов. Несмотря на сложное время, они находят возможности для старта собственных новых, а также завершения начатых другими компаниями проектов.
На многих объектах, где работы были
приостановлены еще в середине 2009 года, возобновляется активность. По
наблюдениям специалистов АРИН, рост активности
характерен для объектов, преодолевших порог 30%–ной готовности. Так, на стадии
30%–ной готовности активно строится 48% объектов, на стадии 70%–ной
готовности — 76% объектов. И лишь на 2% от общего объема строящегося жилья,
находящегося на завершающей стадии, зафиксировано отсутствие активности
строителей.
Все дело в банке
"Разморозке" помогают банки. Для решения проблем городских застройщиков еще летом 2009 года правительство Петербурга подписало соглашение со Сбербанком о проектном финансировании. По условиям договора, Сбербанк будет кредитовать не сами строительные компании, а ведение работ на конкретных объектах. Осенью аналогичное соглашение о сотрудничестве при кредитовании инвестиционных строительных проектов в сфере жилищного строительства подписало ОАО "Банк ВТБ Северо–Запад". По словам аналитиков Colliers International, до конца февраля 2010 года планируется подписание аналогичного соглашения с Банком "Санкт–Петербург".
"Разморозке" помогают банки. Для решения проблем городских застройщиков еще летом 2009 года правительство Петербурга подписало соглашение со Сбербанком о проектном финансировании. По условиям договора, Сбербанк будет кредитовать не сами строительные компании, а ведение работ на конкретных объектах. Осенью аналогичное соглашение о сотрудничестве при кредитовании инвестиционных строительных проектов в сфере жилищного строительства подписало ОАО "Банк ВТБ Северо–Запад". По словам аналитиков Colliers International, до конца февраля 2010 года планируется подписание аналогичного соглашения с Банком "Санкт–Петербург".
Постепенное возобновление кредитования девелоперов
активизирует строительные работы. Вместе с тем риелторы не уверены, что помощь
банков поможет вернуть клиентов на первичный рынок жилья.
"На вторичном рынке заметно оживление, но на первичном ситуация гораздо сложнее, — отмечает заместитель директора агентства недвижимости "Бекар" Леонид Сандалов. — Люди считают риски слишком высокими и боятся больших задержек с вводом новых объектов. С вторичного на первичный рынок люди вернутся, когда увидят стабильность на рынке". По мнению эксперта, это может произойти через полгода–год.
"На вторичном рынке заметно оживление, но на первичном ситуация гораздо сложнее, — отмечает заместитель директора агентства недвижимости "Бекар" Леонид Сандалов. — Люди считают риски слишком высокими и боятся больших задержек с вводом новых объектов. С вторичного на первичный рынок люди вернутся, когда увидят стабильность на рынке". По мнению эксперта, это может произойти через полгода–год.
А все–таки они покупаются
Тем не менее квартиры все–таки покупают.
По данным аналитиков АРИН, всего за 2009 год в
Петербурге было продано около 1,5 млн м2 жилья. Это на 40% меньше, чем в 2008
году. Объем продаж квартир на первичном рынке за IV квартал 2009 года составил
порядка 500 тыс. м2. По сравнению с III кварталом 2009 года количество проданных
квартир увеличилось на 9%.
Причины такой динамики — отложенный спрос, активное стимулирование спроса застройщиками (появление новых маркетинговых программ, предусматривающих скидки и рассрочки платежа), снижение банковских ставок и, как следствие, увеличение доли ипотечных сделок.
Интересно, что в IV квартале 2009 года по сравнению с III кварталом было зафиксировано увеличение объема продаж квартир в элитном секторе. Здесь рост объясняется быстро сокращающимся объемом предложения в сегменте и тем, что почти половина предложения элитных квартир предлагается или в сданных домах, или в находящихся на завершающей стадии готовности.
Причины такой динамики — отложенный спрос, активное стимулирование спроса застройщиками (появление новых маркетинговых программ, предусматривающих скидки и рассрочки платежа), снижение банковских ставок и, как следствие, увеличение доли ипотечных сделок.
Интересно, что в IV квартале 2009 года по сравнению с III кварталом было зафиксировано увеличение объема продаж квартир в элитном секторе. Здесь рост объясняется быстро сокращающимся объемом предложения в сегменте и тем, что почти половина предложения элитных квартир предлагается или в сданных домах, или в находящихся на завершающей стадии готовности.
Демократизация предложения
Тем
не менее практически все новые проекты, анонсируемые сегодня, —
это проекты в сегменте массового спроса, расположенные на окраинах города или в
Ленобласти вблизи города. Это обусловлено объективными факторами — с начала
кризиса наибольший спрос на жилье находится в сегменте экономкласса.
Среди наиболее значимых проектов, начатых в текущем году, — проект застройки жилого района "Северная долина" на пр. Энгельса вблизи промзоны Парнас. До 2014 г. на территории 269 га предполагается возведение около 2,7 млн м2 жилья и примерно 500 тыс. м2 объектов. Реализует проект компания "Главстрой–СПб". ГК "Балтрос" реализует проект комплексного освоения территорий "Славянка" в Пушкинском районе Петербурга. На земельном участке площадью 220 га планируется возвести 1,4 млн м2 жилья высотой четыре–шесть этажей. Холдинг "Эталон–ЛенСпецСМУ" намерен реализовать шесть различных проектов общей площадью до 1 млн м2. Это будут как проекты точечной застройки, так и комплексного строительства жилых кварталов.
К новым проектам, строительство которых ведется или начнется в этом году в этом сегменте, можно отнести также еще ряд проектов:
— Компания "Отделстрой" планирует реализовать проект комплексного освоения территории площадью 850 тыс. м2 "Новый Оккервиль. Город аллей" в Кудрово. В IV квартале 2010 г. планируется сдать первую очередь дома на 1000 квартир (50 тыс. м2).
— Компания "Темп" построит на пересечении улицы Бадаева и улицы Ворошилова дом общей жилой площадью 46 500 м2.
— В планах "Строительного треста" на 2010 год — начало возведения новых жилых домов на улице Замшина и Железнодорожной улице, проспекте Маршала Блюхера и в Железнодорожном переулке.
— "ГДСК" планирует начать строительство и вывести в продажу крупный жилой комплекс в Невском районе, на улице Белышева.
— "М–Индустрия" планирует со II квартала 2010 г. приступить к строительству 25–этажного жилого дома "Суздаль–Хаус" на пересечении Выборгского шоссе и Суздальского проспекта. Объект планируется возвести к 2012 г.
— "Северный город" начинает строительство 25–этажного монолитно–кирпичного дома на 545 квартир "Дом у Речного вокзала" на пересечении улицы Шелгунова и улицы Бабушкина.
— Setl City начала строительство жилого комплекса "Токио" на Мебельной улице (комфорт–класс). В ближайшие месяцы компания планирует начать реализацию еще двух проектов. Это 25–этажные жилые дома в Калининском районе на пересечении проспекта Маршала Блюхера и Лабораторного проспекта, а также на Ленинском проспекте.
Тем
не менее практически все новые проекты, анонсируемые сегодня, —
это проекты в сегменте массового спроса, расположенные на окраинах города или в
Ленобласти вблизи города. Это обусловлено объективными факторами — с начала
кризиса наибольший спрос на жилье находится в сегменте экономкласса.
Среди наиболее значимых проектов, начатых в текущем году, — проект застройки жилого района "Северная долина" на пр. Энгельса вблизи промзоны Парнас. До 2014 г. на территории 269 га предполагается возведение около 2,7 млн м2 жилья и примерно 500 тыс. м2 объектов. Реализует проект компания "Главстрой–СПб". ГК "Балтрос" реализует проект комплексного освоения территорий "Славянка" в Пушкинском районе Петербурга. На земельном участке площадью 220 га планируется возвести 1,4 млн м2 жилья высотой четыре–шесть этажей. Холдинг "Эталон–ЛенСпецСМУ" намерен реализовать шесть различных проектов общей площадью до 1 млн м2. Это будут как проекты точечной застройки, так и комплексного строительства жилых кварталов.
К новым проектам, строительство которых ведется или начнется в этом году в этом сегменте, можно отнести также еще ряд проектов:
— Компания "Отделстрой" планирует реализовать проект комплексного освоения территории площадью 850 тыс. м2 "Новый Оккервиль. Город аллей" в Кудрово. В IV квартале 2010 г. планируется сдать первую очередь дома на 1000 квартир (50 тыс. м2).
— Компания "Темп" построит на пересечении улицы Бадаева и улицы Ворошилова дом общей жилой площадью 46 500 м2.
— В планах "Строительного треста" на 2010 год — начало возведения новых жилых домов на улице Замшина и Железнодорожной улице, проспекте Маршала Блюхера и в Железнодорожном переулке.
— "ГДСК" планирует начать строительство и вывести в продажу крупный жилой комплекс в Невском районе, на улице Белышева.
— "М–Индустрия" планирует со II квартала 2010 г. приступить к строительству 25–этажного жилого дома "Суздаль–Хаус" на пересечении Выборгского шоссе и Суздальского проспекта. Объект планируется возвести к 2012 г.
— "Северный город" начинает строительство 25–этажного монолитно–кирпичного дома на 545 квартир "Дом у Речного вокзала" на пересечении улицы Шелгунова и улицы Бабушкина.
— Setl City начала строительство жилого комплекса "Токио" на Мебельной улице (комфорт–класс). В ближайшие месяцы компания планирует начать реализацию еще двух проектов. Это 25–этажные жилые дома в Калининском районе на пересечении проспекта Маршала Блюхера и Лабораторного проспекта, а также на Ленинском проспекте.
МНЕНИЕ
Василий Селиванов, генеральный директор компании Setl
City
Думаю,
что в текущем году динамика ввода жилья будет отрицательной. Однако
сильного провала по сдаче жилья надо ждать не в 2010 году, а годом позже.
Предполагаю, что в текущем году будет сдано порядка 1,8–2 млн м2 жилой
недвижимости. А вот в 2011 году произойдет кардинальное сокращение объема
строительства. Дело в том, что на рынке останутся объекты, начатые незадолго до
кризиса или в самом его начале. Во–первых, таких объектов, безусловно, в разы
меньше, чем в предыдущие годы (выходили на рынок те, кто уже не мог не начинать
строительство). А во–вторых, предсказать их судьбу и сроки сдачи не
представляется возможным. 2012 год — это время, когда окончательно будут
расставлены все точки над "и" и на рынке останутся только объекты, которые
заложены во время кризиса. Вот тогда и можно будет подводить итоги.
