Не строить невозможно

По данным Colliers International , на начало 2010 года на стадии строительства находятся 18 офисных центров площадью 230 тыс. кв. м. Из них чуть больший объем площадей относится к классу А – 105 тыс. кв. м, чуть меньший - 125 тыс. кв. м. – это класс В. К вводу в текущем году запланировано 131 тыс. кв. м.

Не строить невозможно Между тем, уровень вакантных площадей, по данным Praktis CB, составляет, например, в классе В около 22%. При этом в кризисном 2009 году было введено на 24% , чем в 2008 году. Парадокс аналитики объясняют неповоротливостью рынка, когда многие девелоперы вошли в кризис с начатыми проектами, которые экономически невыгодно было заморозить. Что касается бизнес-центров, которые находились на стадии проектирования или разработки концепции – большинство из них на рынке в ближайшее время вряд ли появится. А вот зато в 2010-2011 годах прогнозируется значительное снижение объемов нового строительства офисных центров класса А и В вследствие замораживания проектов и консервации уже начатых строек.

«С момента наступления кризиса инвесторы и девелоперы рынка качественной офисной недвижимости руководствуются следующими соображениями: если объект находится на высокой стадии готовности, то его по возможности достраивают, - рассказывает Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank Санкт-Петербург. – Те бизнес-центры, строительство которых еще не начато, пока остаются на бумаге, и вряд ли в ближайшее время эти проекты получат продолжение. Что касается офисных центров, которые кризис застал где-то посередине строительного цикла, то их состояние сейчас сильно зависит от того, насколько хорошо в финансовом плане себя чувствует той или иной девелопер или инвестор. Для проектов, которые находятся на стадии идеи или согласования есть вариант реконцепции, однако пока он более экзотический, нежели активно претворяемый в жизнь. Дело в том, что, казалось бы, привлекательный вариант превращения офисов в жилье, строительство которого более выгодно, связан с различными проблемами. Во-первых, будет не миновать потери полезных площадей (до 50%), так как жилые здания проектируются по другим нормам, а во-вторых, при наличии участка, полученном на инвестиционных условиях, изменение функционального назначения и вовсе грозит потерей земли: ее могут выставить на торги».

Тем не менее, примеры реконцепции назвать можно. Например, целиком будет перепрофилирован в жилье эконом-класса ранее заявленный как деловой квартал Шкапина-Розентштейна, который развивает компания «Главстрой СПб». Кроме того, как минимум половина (а возможно, и все 100%) заявленных площадей в проекте «Электрик-Сити» на пр. Медиков от группы ЛСР вместо офисов станет жильем бизнес-класса. Также Becar перепрофилирует в жилой дом бизнес-класса предполагаемый ранее проект бизнес-центра на Б. Сампсоньевском, 68.

Сейчас, по данным Colliers International , объем замороженных на разных стадиях строительства офисных объектов составляет 480 тыс.кв.м арендных площадей. По мнению Веры Бойковой, руководителя отдела по работе с клиентами ASTERA St.Petersburg, заморожено строительство объектов, прежде всего, вне зон традиционной деловой активности. Яркий пример - Sokol City в Приморском районе. Кстати, это подтверждает тенденцию, отмеченную аналитиками Praktis CB: наибольшая заполняемость бизнес-центров наблюдается в центральных кластерах. Также откладываются крупные проекты, например, «Набережная Европы». По данным портала Dprealty, были также заморожены такие объекты как
бизнес-центры «Сенатор» (Холдинговая компания «Империя») - на Большом пр. В.О, 80 и на ул. Кропоткина, 1, а также ряд офисных центров УК «Теорема» и ЛенСпецСМУ.

При этом в текущем году ожидаются к вводу бизнес-центр класса А Quattro Corti на Почтамтская ул., д.3-5, крупные гостинично-деловой центр «Ренессанс Корт Ярд» на Лиговском пр., 61 – 63, в.м и торгово-деловой комплекс "Смайл" на пр. Большевиков, 22, а также офисный центр «Гельсингфорсский» на пересечении Гельсингфорсской ул.и Выборгской наб.и другие.

Дальнейшие перспективы эксперты оценивают сдержанно: рост спроса в текущем году будет иметь место, но будет постепенным. Виктория Кулибанова, шеф-редактор шеф-редактор Dprealty отмечает, что новые объекты будут иметь сложности с заполняемостью по причине пока еще не лучшего состояния компаний-арендаторов. По ее мнению, активизация деловой активности начнется не раньше, чем в конце 2010 – начале 2011 года.

Мнение:

Алексей Чижов, руководитель инвестиционной дирекции « Охта Групп »

Алексей Чижов «С одной стороны, у офисного рынка в Санкт-Петербурге в ближайшей перспективе особого потенциала нет: в настоящее время на рыНиколай Пашковнке качественной офисной недвижимости достаточно большой объем пустующих площадей. С другой стороны, инвесторы, которые уже серьезно вложились в развитие офисных проектов, начнут потихоньку их размораживать. При этом, на мой взгляд, очень важно, чтобы собственники заранее продумали концепцию своих будущих бизнес-центров. Если их объекты будут как две капли воды похожи на остальные, которые уже функционируют на рынке, трудностей с заполнением будет не избежать. Поэтому им надо придумать свои «фишки», задуматься о новых дополнительных услугах. Самое важное – это вести с арендаторами конструктивный диалог и гибкую политику. Причем я здесь говорю не о демпинге в арендных ставках, а об умении собственников и управляющих грамотно договариваться с компаниями-арендаторами».