Рынок офисной недвижимости адаптировался к кризису

Рынок офисной недвижимости в 2009 год превратился в рынок арендатора. Сокращение спроса, падение арендных ставок, миграция арендаторов – стали основными тенденциями прошедшего года.

По данным компании Jones Lang LaSalle, количество вакантных офисных площадей на сегодня составляет порядка 429 510 кв.м, что составляет примерно 26% от общего объема качественных офисных площадей.
В первом полугодии была отмечена миграция арендаторов и сокращение площадей. По данным Praktis Consulting & Brokerage, сегодня наибольшее количество вакантных площадей приходится на класс "В" – 22%. Это связано со значительным объемом ввода офисных площадей в этом сегменте в 2009 году (73%). Самый низкий уровень заполняемости наблюдается во вновь введенных объектах – 44,4% (в классе "А" от 40%). Средний по рынку уровень вакантных площадей 14,4 %.
"В управлении компании находится около 100 000 кв.м офисных площадей. По состоянию на январь прошлого года было свободно 8 000 кв.м. На январь этого года – 16 000 кв.м. Таким образом, за 2009 год произошло увеличение уровня вакантных площадей в 2 раза", - комментирует ситуацию Борис Жуков, генеральный директор УК "Теорема".
По данным компании Maris Properties in Association with CB Richard Ellis, наибольшим спросом в 2009 году пользовались офисы площадью до 50 кв.м в действующих бизнес-центрах недалеко от метро, с готовой отделкой. Собственники, сдававшие ранее помещения только крупными блоками, вынуждены делать более мелкую нарезку. Те офисные здания, в которых это технически невозможно, испытывают сложности с привлечением арендаторов.
Вадим Демешенков, руководитель направления офисной недвижимости компании "Бестъ. Коммерческая недвижимость" отмечает: "Большинство наших объектов относится к классу "В" и имеет мелкую нарезку офисных помещений (от 30 кв.м). В связи с этим нам удается поддерживать спрос на наши помещения. Кризис отразился и на заполняемости наших объектов. На сегодня мы имеем около 15% вакантных площадей, в то время как до кризиса заполняемость была 100%".
В компании Maris Properties in Association with CB Richard Ellis отмечают, что в связи с тем, что многие компании сокращали персонал и уменьшали количество арендуемых площадей, появились предложения на рынке субаренды. Однако, такого активного развития, как в Москве, он не получил.
Еще одной тенденцией ушедшего года стало возвращение арендаторов в центр. Если в предыдущие годы развивались новые кластеры офисной недвижимости, то сейчас наибольшая заполняемость бизнес-центров отмечается в центральных кластерах. На фоне сниженных ставок аренды компании стремятся улучшить свои условия и арендовать офис в центре города.
Из компаний арендаторов, по мнению Сергея Федорова, исполнительного директора Praktis Consulting & Brokerage, наиболее активными являются энергетические, сырьевые, телекоммуникационные компании, банки и госкорпорации. Борис Жуков также отмечает активность торговых компаний и сектора услуг. "Сокращают офисные площади в первую очередь строительные и логистические компании", - добавляет Борис Жуков.
Наиболее крупными сделками на рынке аренды офисной недвижимости в бизнес-центрах класса "А" и "В+" являются: аренда компанией Open Way Service 2 600 кв.м. в БЦ "Линкор" на Петроградской наб., 34 и компанией "Связь-банк" 2 500 кв.м. в БЦ "Невский 38". Компания British Petrolium арендовала 900 кв.м. в БЦ "Сенатор" на Попова, 37. "Интурист" занял 1200 кв.м в бизнес-центре "Owental History" на ул.Социалистической, 14. Компания Zepter арендовала около 1190 кв.м в МФК "У Ростральных колонн". Компания "Спасские Ворота" заняла 1 700 кв.м. в БЦ "Арена Холл" на пр. Добролюбова, 16.
К прочим крупным сделкам на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга в 2009 г. можно отнести: аренду 3 200 кв.м в БЦ "Лидер" на Конституции пл., 7 компанией "Санкт-Петербургские электрические сети", 1 150 кв.м. в бизнес-центре "Телеком СПб" на Большом Сампсониевском пр. компанией "АстроСофт", 800 кв.м в МДЦ "РЕСО" на Богатырском пр. Хоум Кредит энд Финанс Банком.
Безусловно, самым знаковым событием на рынке офисной недвижимости стала сдача в аренду порядка 7 600 кв.м. компании Yota в БЦ "Атлантик Сити". Эта сделка является крупнейшей за всю историю развития офисного рынка Петербурга.
По данным Praktis Consulting & Brokerage, прирост качественного предложения за 2009 год составляет 404 тыс. кв.м. общей площади. Примечательно, в 2009 году было введено больше чем в 2008 году. Отношение объема ввода 2009 года к объему ввода за 2008 г составило 124%. Наиболее динамично развивался сегмент бизнес-центров класса "А" – с конца 2006 г. доля увеличилась в 2,7 раза.
Основные объекты, введенные за 2009 г. в классе "А": бизнес-центр "Сенатор" (3-я очередь) на Профессора Попова,37, (28 000 кв.м), "Атлантик Сити" (2-я очередь) на углу ул. Беговой/Савушкина (24 300 кв.м), "Atrio" на Петроградской наб., 22 (10 000 кв.м), "Nevsky Plaza" на Невском пр., (55 6670 кв.м.), "Линкор" на Петроградской наб., 34 (23 500 кв.м). В классах "В" и "В+" были введены в эксплуатацию бизнес-центры "Содружество" "3-я очередь) на Коломяжском пр., 33 (20 800 кв.м), "Арена Холл" на ул.Добролюбова, 16 (18 000 кв.м), "Пулково Скай" (1 и 2 очереди) на ул.Стартовой, (55 960 кв.м), "Балтийская Жемчужина" на Петергофском шоссе, 47 (8 664 кв.м), "Балтийский Маршалл" на ул.Балтийской, 52/54 (5 348 кв.м), "Биржевой комплекс" на 26 линии В.О., 15 (23 300 кв.м), МДЦ "РЕСО" на Богатырском пр. (25 000 кв.м), "Нарвские ворота" на Старо-Петергофском шоссе, 34 (18 000 кв.м), "Антарес" на ул.Савушкина, 83 (18 000 кв.м).
"Такие высокие для кризисного периода темпы строительства и ввода новых объектов на рынок объясняются большой инерционностью рынка, - отмечает Сергей Федоров, - Все проекты были инициированы на растущем рынке с привлечением дешевых кредитов, именно наличие финансирование позволяет достроить объекты и вывести на рынок".
По данным компании NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены с 2009 года, к вводу в 2010 году заявлено порядка 44 офисных объектов общей площадью около 600 тыс. кв. м, из них 17 находятся на завершающем этапе. "Как показывает практика, реально в эксплуатацию в течение этого года будет введено порядка 22-24 объектов общей площадью не более 320 тыс. кв.м", - отмечают в NAI Becar.
"На фоне падающего спроса происходит давление на собственников, что приводит к снижению ставок. Процесс снижения ставок начался в 1 кв. 2009 года и продолжался до середины лета. Итогом было падение цен аренды на 30-40%, после которого на рынке установился некоторый баланс спроса и предложения", - считает Сергей Федоров.
Вадим Демешенков при этом отмечает, что если рассматривать бизнес-центры, которые встретили кризис с арендаторами, то в среднем коррекция составила около 30%. В бизнес-центрах, которые открывались в кризис, арендные ставки снижались до 50%.
В 4 квартале 2009 года ставки начали стабилизироваться. За этот период отмечены незначительные колебания ставок во всех сегментах. По итогам 2009 года, по данным Praktis Consulting & Brokerage, наибольшее снижение ставок произошло в классе "А" – с декабря 2008 года они упали на 37,6% до уровня 1 429 руб./кв.м./мес., включая НДС и КУ. В классе "В"/"В+" снижение составило 27,4% до уровня 980 руб./кв.м./мес., а в классе "С" – на 26,4% до 687 руб./кв.м./мес. В компании Maris Properties отмечают, что в бизнес-центрах продолжается тенденция перехода от системы "triple net" к системе "все включено".
"Если говорить о долгосрочной перспективе то арендные ставки будут снижаться, так как ввод новых объектов будет увеличивать предложение на фоне стагнации спроса. Более того, еще до кризиса многие участники рынка говорили о его перегретости, поэтому даже при восстановлении спроса, не стоит ожидать, что ставки вернутся к прежним значениям", - отмечает Сергей Федоров.
Постепенно оживает и рынок продаж офисных помещений. Этой осенью многие ощутили дно кризиса, что стало своеобразным звонком для инвесторов - настало время осуществлять покупки. В особенности инвесторы проявляют интерес к объектам класса "В" и "С". Цены на офисы сейчас колеблются от 70 000 до 110 000 руб/кв.м. В компании Praktis Consulting & Brokerage сообщают о своей недавней сделке по продаже офисного помещения на Невском за 90 000 руб./кв.м.