Данные об объемах сделок на рынке недвижимости, которые обнародуют представители риэлторских агентств, говорят сами за себя. Как недавно было объявлено, продажи агентства МИЭЛЬ за две недели декабря — начало января составили 14 квартир; агентство "Сити XXI" век за две недели марта продало 8 квартир. Неофициальные данные одного из агентств по продаже элитного жилья еще скромнее: в марте прошла одна сделка, и она была единственной в текущем году.
Неудивительно, что такие данные о количестве продаж риэлтеры
стараются не разглашать. Зато в марте и начале апреля они начали всерьез
говорить о "значительном росте спроса" на квартиры. А значит, вновь актуален
вопрос об оценке стоимости недвижимости, которая необходима и для регистрации
договора, и для получения ипотечного кредита, и для страхования объекта.
Первый вице-президент Российского общества оценщиков (РОО)
Игорь Артеменков в интервью BFM.ru
признал, что сегодня квартиры оценивать труднее, чем до кризиса — стало
меньше информации. "Основным источником информации является цена предложения на
рынке. Но как фоновую информацию мы используем отчеты агентств недвижимости,
смотрим, по какой цене проходят сделки", — пояснил он суть проблемы.
Представитель агентства недвижимости ИНКОМ Антон Гололобов
уверяет, что независимые оценщики, услугами которых пользуются и банки, и
агентства недвижимости, дают оценку, максимально близкую к рыночной. Риэлтеры
ИНКОМА подтверждают, что сегодня некоторое количество клиентов подбирает
квартиры для покупки по ипотеке, которую очень аккуратно предоставляют банки
"Дельта-кредит" и ВТБ 24.
По словам Игоря Артеменкова из РОО, при оценке квартиры,
которая покупается по ипотечному кредиту, оценщикам приходится сталкиваться с
дополнительными трудностями. Приходится для сравнения рассматривать не менее
трех аналогов квартиры в том же районе и той же ценовой категории. При сравнении
этих предложений происходит соответствующая корректировка. "Это обязательное
условие, — подчеркивает Артеменков. — Информация агентств является только
справочной".
"Оценщики обязаны применять все три подхода: рыночный,
доходный и затратный, — уточняет Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской
и консалтинговой компании Panorama Estate. — Однако возможен обоснованный отказ
от какого-либо из них. Затратный подход хоть и более прозрачный, то есть
калькулируемый (оценка происходит по стоимости сметы), но наименее применим к
рыночным условиям. Такой метод не отражает ситуацию объективно".
Вице-президент РОО свидетельствует: сделки по программам
ипотечного кредитования по-прежнему осуществляются, однако их объем снизился в
4-5 раз. "На сегодня основными игроками на рынке ипотеки остались госбанки,
банки первого эшелона: Сбербанк и ВТБ 24. Мы в основном работаем с ВТБ 24. Все
остальные банки практически ушли с этого рынка. Сделки происходят, но их
примерно раза в 4-5 меньше, чем до кризиса".
Омар Гаджиев из Panorama Estate склонен полагать, что в
данный момент рынок недвижимости еще не достиг дна. "Большинство покупателей и
инвесторов (как юридических, так и физических лиц) все-таки сейчас находится в
состоянии ожидания, — делится наблюдениями эксперт. — Они понимают, что
нащупывание дна уже близко, поэтому сегодня с их стороны стал проявляться
повышенный интерес по сравнению с периодом последних нескольких месяцев. Люди
стали активно рассматривать различные предложения, но все-таки пока не спешат
совершать реальные сделки. Однако можно говорить о том, что налицо тенденция
выхода рынка из состояния дикого оцепенения, в котором он пребывал последнее
время. Что касается оценки реальной стоимости жилой недвижимости, то здесь
максимально объективную информацию можно получить только при личном общении с
собственниками и продавцами недвижимости, в ходе которого можно получить
информацию о реальных скидках. Большинство продавцов стараются не афишировать
эти скидки, поэтому открытые предложения сильно отличаются от реальных цен. Если
официально компании снизили цены за последний квартал в среднем на 15%, то
скрытое снижение цен может достигать и 30-50%".
