Борис Мазо Все статьи автора
25 февраля 2009, 00:00 179

Строители нуждаются в регулировании

СПб. На круглом столе «Банки и застройщики: как возродить кредитование строительного рынка» обсуждались ситуация на рынке и возможные шаги по преодолению сложившегося коллапса.

При всей разности позиций участников объединяло стремление получить реальную помощь от государства как единственного верховного арбитра, способного решить возникшие проблемы строительной отрасли.

Наталья Григорьева

--Обороты строительных компаний за последние полгода сократились в 2, а то и в 4 раза. К примеру, если среднемесячный оборот строительной компании в начале 2008 года был 200 млн рублей в месяц, то сейчас -- порядка 50 млн рублей.

Мы анализировали только свои строительные компании, но я думаю, что это отражает общую ситуацию на строительном рынке Петербурга.

Поэтому новые кредитные заявки от строительных компаний в данный момент нами не рассматриваются. Мы готовы к пролонгации имеющихся кредитов, но только в том случае, если строительная компания будет выполнять свои обязательства перед всеми кредиторами.

Как правило, у строителей взяты кредиты в нескольких банках, и если начнется некий лавинообразный процесс предъявления досрочного погашения, очень важно понимать действия других кредиторов. Если клиент имеет хорошие финансовые показатели и положительную кредитную историю, то банки заинтересованы в сохранении такого клиента и стараются взаимодействовать между собой по изменению сроков кредитов. Например, если у нас с каким-либо банком общие заемщики, то существует практика обмена запросами о готовности пролонгировать кредит этого заемщика.

Объем кредитов строительным компаниям в Петербургском филиале Национального Резервного Банка -- порядка 300 млн рублей. Это менее 10% общего кредитного портфеля филиала. А основные кредиты -- это промышленные предприятия, торговля, лизинговые компании.

То есть изначально наш банк всегда очень осторожно кредитовал строительную отрасль, никогда не кредитовал под договоры долевого участия.

Сегодня строительные компании стремятся привлекать дополнительные кредитные ресурсы, хотя тем самым увеличивают нагрузку, которая и без того у них сейчас немалая. И сможет ли строительная компания, имея сейчас не очень высокую рентабельность, поддерживать эти кредиты? И не загонят ли эти кредиты их в еще худшее финансовое положение?

Сейчас наступил период, когда строительные компании должны реально оценить свой бизнес и разработать оптимальную схему реструктуризации своих активов. Я понимаю, что сейчас многие активы неликвидны, но есть пятна, которые приобретались, например, в период, когда цена квартиры была гораздо выше себестоимости строительства. Может быть, стоит избавляться от тех активов, которые сейчас требуют только затрат, концентрироваться на достройке объектов, которые можно завершить, и привлекать средства под объекты с большой степенью готовности.

Банки не могут брать на себя риски строительных компаний.

Необходимо принципиально менять ситуацию, когда строительные компании не могут предложить никакого инструмента защиты своих финансовых рисков, а банки не хотят брать эти риски на себя. Здесь могут помочь гарантии города, но обязательно обеспеченные.

Да, кредитование является одним из основных видов банковского бизнеса, но при этом банки могут выбирать, какие секторы экономики подвержены меньшим рискам. Сейчас менее рискованным является кредитование пищевой отрасли, торговли, экспорта и других. У нас есть выбор, а у строителей выбора нет. Банки, стремящиеся минимизировать кредитные риски, под обороты кредитовать строительные компании не будут. Рисковые банковские операции не поддерживаются и основным регулятором -- Банком России. Принципы платности, обеспеченности и возвратности никто не отменял, это три основных принципа существования банковской деятельности.

А еще, почему мы все время говорим о приобретении жилья в собственность частным лицом? Город ведь покупает объекты для социально незащищенных слоев населения. Сейчас постепенно возвращается идея доходных домов, когда квартиры не продаются в собственность, а сдаются в наем. Возможно, государство могло бы в рамках государственно-частного партнерства выступать в качестве инвестора строительства и управленца доходными домами. И это могло бы быть частичным решением жилищной проблемы и проблем в строительной отрасли в целом.

Вячеслав Заренков

-- Строительным компаниям в этой ситуации нужно самим проявить ответственность и выйти к своим кредиторам (существующим и потенциальным) с реальной картиной положения дел в компании и отрасли. Нужен полноценный диалог и восстановление доверия. Банкам, наверное, следует снизить требования по выдаваемым кредитам, не выкручивать руки строителям, не предлагать процентные ставки, превышающие рентабельность бизнеса.

Помогли бы гарантии по кредитам со стороны федерального или городского бюджетов. Увеличение залоговой массы тоже вполне реально, если строители получат разрешение от государственных органов закладывать банкам право аренды земельных участков, полученных в рамках инвестиционных договоров.

Хождение по кругу можно и нужно остановить. Нужен диалог. Банки ничем не помогут строительным компаниям, если они сами себе не помогут. Компании, обращающиеся в банки в поисках кредитных средств, должны продемонстрировать, какие меры они приняли и будут принимать, чтобы минимизировать влияние финансового кризиса, как видят перспективы рынка и свое место в нем, должны доказать, что стрессы, дефолты и прочие потрясения им не грозят. В конечном счете сработает старое испытанное правило: деньги дадут тем, кто может без них обойтись.

Артур Кириленко

-- Первое и самое главное, что необходимо сделать сегодня, -- это любыми способами заставить население тратить деньги. Давая им налоговые льготы, предлагая им субсидии, рассрочки, все что угодно -- то, что сейчас делается во всем мире. К примеру, американцы $2 тыс. дают при обмене старой машины на новую, лишь бы позабирали все, что стоит сегодня на стоянках… Ставка по ипотеке во Франции сегодня 2,4% -- и продажи, кстати, реально пошли! И не пришлось для этого скидывать в 2 раза цены, как это сделали в России.

Приоритетная для государства задача -- стимулировать потребительский рынок. Это позволит сохранить рабочие места, поскольку будут покупаться товары, заработают все смежные отрасли, обслуживающие производителей, вся инфраструктура. И, несомненно, сегодня уже необходимо понимать, что с таким курсом рубля -- а он явно стремится к пропорции 90-60-90 (курс евро, доллара и фунта к концу года -- уже стала старой и не шуткой) -- импортного товара практически не будет существовать. И это сигнал к тому, чтобы сегодня государство снова начало вкладывать деньги в развитие внутренних рынков производства, заменяя тот импорт, который был до сих пор. Да и экспорт наш должен стремиться к уровню китайского экспорта.

Если говорить про стимулирование рынка жилья, то здесь нужна ипотека. Причем первый шаг -- убрать посредников с рынка. Нельзя давать деньги так, как ЦБ дает ВТБ, ВЭБ, Сбербанку, Газпромбанку, те дают еще кому-то, по дороге -- там откатик, там маржу приклеить -- получается 25%. Такой ипотеки не надо! Ипотека должна стоить 5%. Других шансов у нее нет. Как только ипотека будет стоить 5% на 30 лет, кто угодно сможет позволить себе квартиру. Но ипотеку должны выдавать напрямую государственные банки.

Александр Анищенко

-- Ситуация со строителями сегодня не безвыходная. Но в любом случае банки -- это коммерческие структуры, они должны приносить прибыль. Они берут под один процент, а размещают под другой процент. Причем стараются минимизировать риски.

В России количество метров на одного человека гораздо меньше, чем в Европе, а с Америкой и сравнивать тяжело -- там больше в разы. Поэтому нам есть куда стремиться. В Петербурге достаточно большой процент ветхого жилья, коммунального жилья. То есть, опять же, есть к чему стремиться, есть что расселять. Плюс есть интерес из других регионов. Сюда переезжают люди с Севера на постоянное место жительства, либо покупают здесь квартиры те, кто приезжает сюда учиться. Все-таки зарплаты у них достаточно неплохие, и они рассматривают Москву и Петербург; поскольку цены в Петербурге ниже, то это более приоритетный регион для вкладывания в недвижимость для последующего переезда. То есть спрос для Петербурга в общем-то не должен быть проблемой.

Регулировать строительный рынок должен централизованный орган. Скажем, почему подобный коллапс невозможен в банковской системе? Потому что есть Центральный банк. Не может быть так, что закончится лицензия, а мы год будем работать без лицензии.

Конечно, регламентация создает застройщикам большую проблему. Там несколько документов, в том числе два основополагающих: это по земле (либо собственность, либо аренда, правила аренды) и разрешение на строительство. Вот с разрешением на строительство вообще беда огромная. То есть есть застройщики, которые строят дома и потом получают разрешение на строительство задним числом. Есть застройщики, которым разрешение на строительство выдается на определенный, короткий, срок. Оно заканчивается, и они полгода работают без этого разрешения, попутно его продлевая. Все-таки должен быть какой-то орган, который более жестко будет и контролировать, и регламентировать эту деятельность.

Наталья Григорьева, начальник кредитного управления Санкт-Петербургского филиала Национального Резервного Банка.

фото: trend

Вячеслав Заренков, председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ».

фото: Роман киташов

Артур Кириленко, президент корпорации «Строймонтаж».

фото: «Строймонтаж»

Александр Анищенко, начальник отдела обслуживания физических лиц филиала Газпромбанка в Санкт-Петербурге.

фото: trend/елена яковлева

«Банки могут выбирать, какие секторы экономики подвержены меньшим рискам. У строителей выбора нет.

Наталья Григорьева, филиал НРБ в Петербурге

«Первая и, я считаю, приоритетная для государства задача -- стимулировать потребительский рынок.

Артур Кириленко, корпорация «Строймонтаж»

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама