Падение рынка недвижимости лучше встречать в деньгах

dpmoney: Каковы сегодня риски вхождения в рынок для частного инвестора?

Владимир Солодухин: Если посмотреть на историю этого года, то до мая она была если не сказать великолепна, так, по крайней мере, неплоха. К сожалению, потом мы увидели несколько волн продаж отечественного рынка. Таких Владимир Солодухин, управляющий директор ИК "Брокеркредитсервис" категорических, само подтверждающихся продаж. Решили западные фонды, что в России все плохо и доказали – распродали нас. Частично это были, конечно, и вынужденные продажи для получения хоть какой-либо ликвидности и оплаты клиентских оттоков из фондов. Ситуация, когда всем казалось, что вот оно дно и надо покупать, повторилась три или четыре раза с мая. К сожалению, деньги у инвесторов быстро закончились и на каждом новом "дне" они покупали средства, полученные от репо, то есть взятые под залог ценных бумаг. В сентябре эти инвесторы находящиеся, по сути, в кредитном "плече" были наказаны и попали в состояние, называемое маржин-кол – требование от залогодержателя довнести средства/залог из-за обесценивания ранее заложенных активов. До сих пор у них проблемы с рефинансированием своих прежних заимствований и по-прежнему не хватает денег на текущую деятельность.

Частные инвесторы могут попасть в определенной степени схожую ситуацию и испытать проблемы с ликвидностью. Конечно, они не строили пирамиды при помощи сделок репо и хочется верить не покупали ценных бумаг с плечом. Просто покупали паи ПИФов, например или сами покупали ценные бумаги из долгосрочной стратегии "купить и держать". Теперь представим, что не дай бог человек теряет работу. Не дай Бог усугубляется ситуация в стране, хотя есть уверенность, что этого не произойдет. Инвестору, просто как частному лицу, срочно нужны деньги, а ликвидность у его инвестиций практически отсутствует – продать активы по разумной цене невозможно. Это худший вариант, когда простой человек, сталкивается с кризисом ликвидности уже на самом низком, - потребительском уровне. Поэтому, принимая решение об инвестициях, надо ответить самому себе на вопрос: не последние ли это деньги? Хватит ли оставшихся денег, тех, которые держишь у сердца (в депозите надежного банка), чтобы в случае какой-то неблагоприятной ситуации не быть вынужденным выйти из рынка в неподходящий момент? Вероятность того, что потеря основного источника дохода произойдет именно в тот момент, когда и рынок испытывает просадку, как мы теперь видим, велика.

dpmoney: Каков сейчас минимальный горизонт для инвестирования на фондовом рынке?

В.С.: Есть некий общий консенсус, что история может начать выправляться где-то в конце весны. Поэтому сейчас горизонт, на который стоит инвестировать – минимум за пределами полугода. Хотя и на этом сроке могут быть периоды ощутимого роста. Но волатильность (размах колебаний рынка) будет довольно высокой и можно столкнуться с описанной выше проблемой.

dpmoney: Допустим, деньги у человека не последние, и он видит для себя необходимость улучшить свои жилищные условия. Возможно, он ждет, что упадут цены на недвижимость, и он сможет, например, поменять квартиру на более просторную. Стоит ли, например, в этом случае держать деньги в ПИФах?

В.С.: В этой ситуации следует понимать наличие риска, что и недвижимость, и ПИФы, могут снизиться одновременно. Решит человек покупать подешевевшую квартиру, но ПИФ в этот момент тоже может оказаться в негативной переоценке и при покупке квартиры придется вынуждено зафиксировать потери по паям. То же самое, если человек давно мечтал о хорошей европейской машине среднего класса тысяч за $20-25. Распродажа моделей 2008 года будет где-то в начале 2009 года. Он пришел в салон, цены крайне привлекательны, но ПИФ в этот момент "просел" и, продавая его, теряешь весь выигрыш от скидки. К сожалению, волатильность сейчас, как я уже говорил, высокая и это может сыграть против вас в конкретный момент. Прогнозировать поведение рынка на короткий период сейчас тяжело.

dpmoney: А если это деньги, о которых можно забыть на год или больше?

В.С.: Если это деньги с таким горизонтом, то я думаю, их уже сейчас можно инвестировать в рынок акций. Пока это, наверное, должны быть индексные фонды, может быть фонды инвестирующие преимущественно в высоко капитализированные компании. В нашей линейке фондов есть, например, квазииндексный фонд, в котором десять "голубых фишек". Большинство из этих бумаг будет поддержано государством. По-видимому их покупает и ВЭБ на выделенные государством средства. У этих бумаг с одной стороны проблема в том, что в них очень много иностранцев, которые пока продаются на попытках роста. Но с другой стороны, если ситуация переломится, то скорее всего первыми пойдут вверх именно "голубые фишки".

С другой стороны сейчас есть фантастически дешевые акции во "втором эшелоне". Например, немногочисленная отечественная фармацевтика. В розничных продуктовых сетях дешевые бумаги, просто по цене пыли,

dpmoney: Какие конкретно?

В.С.: Что касается фармацевтики – ее не так много у нас. "Фармстандарт" и особенно "Верофарм". Кризис их мало затронет, лекарства - товар с неэластичным спросом, если ты болен ты купишь их в любом случае. Сейчас же, например "Фармстандарт", у которого модель близка к продуктовой рознице выступит еще и консолидатором рынка – традиционно в кризис выигрывают крупные, известные бренды. "Верофарм" вообще по своей модели слабо уязвим – основа его бизнеса - высокомаржинальные рецептурные препараты для серьезной терапии, их покупают всегда. И эти компании уже показывают рост продаж по итогам 9 месяцев этого на уровне 60% а рост чистой прибыли около 100%. "Магнит", "Дикси" – две федеральные сети, тоже очень дешево стоят. На них уже сказался кризис, но они по-прежнему демонстрируют рост бизнеса, рост продаж, рост финансовых показателей примерно на том уровне, который закладывали. Представляете себе, да? Они отчитались по 10 месяцам – ну нет там снижения. Очень приличные результаты, а упали их акции тоже в разы, местами даже хуже, чем фишки. При том, что они в силу тех же, описанных выше, причин также являются "защитными" - продукты питания покупают всегда, вопрос только правильной "настройки" продуктовой матрицы на время снижения доходов населения. И крупнейшие публично торгуемые ритейлеры – "Магнит", "Дикси" действуют в текущей ситуации грамотно и уверенно, судя по результатам.
Акции их долгое время держались, но потом упали. Как водится, сначала при падении первого эшелона они стоят, потом, если ситуация усугубляется, "догоняют" ускоренными темпами, падая единовременно на 30-40%. Точно также они и растут. В них еще нет интереса, пока "первый эшелон" растет, потом внезапно появляется интерес и, - раз! - бумага в 2-2,5 раза выросла.

Так что, если деньги действительно длинные, то можно покупать и ПИФы более широкого рынка, поинтересовавшись конечно составом ПИФа в части топовых позиций. Мы подобного рода защитные бумаги и раньше включали, все-таки надеялись, что не такой глубины будет коллапс. Собственно у них-то он и не произошел, как я сказал, эти компании показывают очень приличные результаты, в отличие от нефтяников, или упаси Бог металлургов с угольщиками. У этих ничего не изменилось, но они упали. А потребительский сектор растет так, как будто вокруг ничего не происходит, - не свистят пули. Но их зачем-то продали, потому что, к сожалению, какая-то часть этих бумаг лежала у иностранцев. То есть если деньги действительно длинные, то можно пойти в потребительские фонды, поинтересовавшись, что бы там не оказалось чего-нибудь не нужного, посмотрев хотя бы пять верхних позиций фонда, которые как правило раскрывают. Потребительский сектор носит защитный характер и если меры правительства окажутся успешными, если мы не рассматриваем какой-то совсем апокалиптический сценарий, который все равно не позволит людям спасти деньги, так вот, если мы не смотрим на крайности, то это традиционно защитный сектор.

В России, к сожалению, покупают все сразу и также "фронтально" все продают. Делают это западные фонды, которые на Россию настроены весьма спекулятивно. Либо ноль, либо единица. Покупаем, либо продаем. Не смотрим ни на какие перспективы.

dpmoney: Какова по-вашему вероятность развития коллапсического сценария?

В.С.: Есть подозрения, что при коллапсическом сценарии частный инвестор не выживает никогда. Ему не удается сохранить деньги никаким образом. Даже если он попробует купить золото. В последнее время оно, кстати, падает довольно-таки устойчиво. Продают его также из-за недостатка ликвидности и пока оно не играет своей защитной роли на фоне кризиса. Честно говоря, если рассматривать коллапсический сценарий, то скорее всего обычному человеку сейчас нужно тратить деньги. Спички, соль, в общем, классический список. Но я пока в России не вижу такой перспективы по той причине, что, если рецессия на Западе усугубляется, это приводит к некому глобальному расбалансу сил, сворачиванию глобализации, установлению торговых барьеров, возникновению и развитию локальных конфликтов. А это, как правило, взвинчивает цены на сырье, потому что эффективность рынка, достигнутая при текущем уровне глобализации, в этом случае исчезнет. Становятся недоступными какие-то рынки, наоборот поставщики для определенных рынков закрываются. В общем, возникают аномальные вещи, которых нет в прозрачной рыночной экономике. Возникает угроза, инвесторы начинают покупать нефть. Государства начинают наращивать нефтяные запасы.

Но при умеренно негативном сценарии мы все равно выживаем и довольно неплохо. Падение спроса на нефть вполне может быть компенсировано ухудшением ситуации вокруг Ближнего Востока и ожиданием сокращения добычи в ближайшие годы из-за недоинвестирования в разведку и развитие новых месторождений.

dpmoney: Если все-таки рассчитывать на худший вариант, стоит ли накапливать сейчас сырьевые фишки?

В.С.: Дело в том, что потоки от растущей нефти и акционерный капитал в этом случае раскоррелируются. Угрозы возрастают, премии за риск должны возрасти. То есть товар может и будет защитной инвестицией, а вот акции – нет. В случае, если будут слишком серьезные конфликты, цены взлетят очень высоко, а на акции это будет давить.

dpmoney: Под товаром вы подразумеваете реальную цистерну с нефтью?

В.С.: Да. Товарный рынок commodities. Сырье может взлететь, потому что часть регионов закроется и станет не доступна для покупателей, - ряд сырьевых товаров может аномально начать расти.

dpmoney: Что в этом случае надо покупать?

В.С.: Реально нужно будет смотреть по ситуации. Пока мы не рассматриваем самого негативного сценария. Предполагаем, что на горизонте в год можем что-то заработать. Потому что, даже достаточно жестко переоценив все компании, поправив все отраслевые мультипликаторы, понимаешь, что рынок перепродан и перепродан изрядно.

dpmoney: Тогда что посоветуете спокойным инвесторам?

В.С.: Если инвестор не готов переживать, если он пришел не за адреналином, а ему достаточно будет дохода, чуть выше, чем банковский депозит, но примерно столь же надежного, то сейчас можно пойти в ПИФы облигаций, которые инвестируют в высококачественные активы. Так называемый "первый эшелон" - квазигосударственные банки, госкорпорации, возможно оборонка интересна сейчас и т. п. Потому что эти облигации могут давать сейчас 17-22%, а иногда больше, что повыше, чем депозит в банке. Эти фонды имеют довольно-таки диверсифицированный портфель, то есть риски меньше. Хотя государство сейчас банковские вклады защищает, но только на 700 тысяч рублей в каждом банке. Видимо, в случае чего защитит, но определенные неудобства будут.

В фонде облигаций тоже возможны провалы с ликвидностью, определенные колебания время от времени, но все-таки они инвестируют в высококачественных заемщиков которые, в массе своей, рейтингованы на околосуверенном уровне международными рейтинговыми агентствами. На горизонте год-полтора, если брать такие бумаги, можно там означенные цифры доходности получить. Но нужно смотреть внимательно на фонд, чтобы там не оказалось на тот момент менее качественных активов. Потому что у менее качественных активов, к сожалению, еще будут продолжаться проблемы.

dpmoney: Могут возникнуть в этом году?

В.С.: Они уже идут полным ходом с лета и могут возникнуть еще. Никто не ожидал, что доступность кредита испарится мгновенно и после этого так на долго затянутся проблемы с ликвидностью. Но к сожалению деньги выделенные государством пока из крупных банков не перетекают в реальный сектор и сравнительно крепкие заемщики второго-третьего эшелона испытывают проблемы. Поэтому пока еще не время для поиска качества, как говорят, в этом секторе эмитентов, каких-то выгодных покупок, - рынок просто не готов на них сейчас смотреть, а значит не будет активности и ликвидности соответственно.
Если купить что-то в чем вы уверены, эмитента у которого вы видите очень крепкий баланс, и предполагаете, что ситуация в отрасли, где присутствует этот эмитент, не ухудшится, то все равно вам придется купить и ждать до погашения. Если есть такой фонд, который инвестирует в крепкий второй-третий эшелон, то лучше бы сейчас он был закрытым или интервальным, потому что ликвидность этой части рынка периодически просто пересыхает. Купить можно, а продать часто нельзя. И этот актив может быть вполне качественный, и облигация погасится, но вам придется сидеть до срока погашения или оферты, то есть от полугода до полутора лет. Поэтому для непрофессионалов лучше все-таки фонды высококачественных облигаций, которые инвестируют в первый эшелон.

dpmoney: В чем вы сами держите деньги?

В.С.: Отчасти у меня есть и рыночные активы, что-то в акциях, что-то в высококачественных облигациях, о которых я говорил, но там, как я сказал, ликвидность может падать и поэтому это на текущий момент небольшая часть. Но у меня ситуация как раз в том, что я держу короткие депозиты в ожидании снижения цен на недвижимость. У меня довольно таки короткая цель – поменять жилье на более качественное. Поэтому летом я накапливал наличность. Думаю, что может быть в районе марта мы увидим драматическое снижение цен на недвижимость, и тогда же нужно будет понять, оно продолжится, или этим и исчерпается. Не исключаю, что может быть интересная история на рынке недвижимости, которую до кризиса не успели "разыграть", - подмосковная земля, которую не вывели на распродажу более широкому кругу. Возможно, там будут интересные цены. Мы не говорим о Рублевке и прочих устоявшихся "брэндах". Речь об участках в 15-40 километрах от Москвы. Я думаю, там можно будет найти привлекательные покупки. Это тоже одна из моих возможных целей.

dpmoney: Для вас это потребительская цель или инвестиция?

В.С.: Конечно, для меня инвестиционная составляющая также важна. Но в этом случае инвестиции более длинные, они вполне сопоставимы с темпом жизни. Купить участок, сделать там какой-то свой девелопмент, построить дом и все это в итоге займет 7-10 лет. Ты успеешь и пожить там, и при определенных обстоятельствах потом этот дом продать, и переехать в другое место. Для меня любая собственность – это активы. В рыночной экономике инвестиционную составляющую есть смысл рассматривать всегда.