7 способов заработать на кредитной недвижимости

Наталья Кирпичеченко ответила на вопросы читателей dpmoney в ходе горячей линии, которая прошла 16 июля.

Андрей: Так можно ли заработать на недвижимости в кредит?

Наталия Кирпиченко: До тех пор, пока ежегодный рост цен на недвижимость выше ставок по ипотеке, зарабатывать на купле-продаже квартир и домов можно. Если вы собираетесь работать как инвестор, то рекомендую брать кредиты с минимальным первоначальным взносом и максимально длинным сроком кредитования.

Инна: Как влияет мировой ипотечный кризис на наш рынок? Растут ли ставки? Может быть, есть первые признаки разорения компаний?

Н.К.: Ставки в России растут исключительно из "профилактических" соображений. Для некоторых кредиторов ставки внешних заимствований действительно стали выше на 1-1.4 пункта. Вообще это нормально. Ставки по ипотеке должны быть выше уровня инфляции как минимум на 2 пункта, то есть в 2008 году - 13% в рублях. Что касается брокеров и риэлтерских компаний, работающих с ипотекой, очевидно, что у кредиторов по отношению к брокерам будет требование по размеру собственного капитала. Это означает, что работать смогут очень крупные федеральные структуры, гарантирующие погашение кредитов своими деньгами, и мелкие брокеры, обслуживающие не более 4 клиентов в неделю.

Стас: Как вы считаете, каков потенциал роста недвижимости в Москве и Петербурге? Имеет ли еще смысл инвестировать в квадратные метры в этих городах, или в инвестиционных целях, да еще с учетом ипотеки, уже однозначно надо смотреть в регионы (если да, то в какие)?

Н.К.: В Москве цена на жилье эконом-класса для инвесторов дойдет до отметки до $12 тыс. за м2 к 2011 году. Хорошая типовая "однушка" в Москве стоит уже не менее $300 тыс. Рост цен на недвижимость в Санкт-Петербурге увеличится тоже примерно в полтора раза за пару лет. Регионы такого ощутимого эффекта не дадут инвесторам. Но если там что-то купить сегодня за $150 тыс. через год можно будет продать за $195 тыс. Но там можно и зависнуть, и как вы будете рулить процессом из Москвы не ясно.

наследник: что выгоднее - самостоятельно покупать недвижку (я не спец, просто получил наследство), или вложить деньги в ЗПИФ недвижимости? какие за и против?

Н.К.: Выгоднее покупать самому с использованием риэлтора: будет актив, который можно оценить в любой момент. ЗПИФ не рекомендую.

Galina: Меня интересовала Болгария в плане инвестиций, не успела, уже на 40% подорожало жилье. Рассматриваю Анталию. Или есть еще варианты? Я хочу, чтобы это было не очень далеко от России.

Н.К.: Любая европейская страна с благоприятным климатом сейчас показывает рост цен на жилую недвижимость. Здесь важнее знать правовую базу объекта инвестиций и ваши риски. В каждом конкретном случае надо разбираться детально, предметно и на определенный момент времени.

Георгий: Какой, на Ваш взгляд, вариант может быть мне предложен на рынке малоэтажного домостроения по схеме: покупка земельного участка - использование его, как залоговое обеспечение получения кредита на строительство загородного коттеджа? Мне 55 лет, работаю, зарплата 3500 у.е.

Н.К.: Вы можете рассчитывать на сумму кредита до $200 тыс. Нужно выбрать участок земли под застройку, вместе с вашими документами и документами по участку пройти процедуру одобрения банка, получить решение на кредит на землю, рассчитать стоимость строительства, оформить документы на второй кредит на строительство, затем, построив дом и получив документы на право собственности, перекредитоваться на условиях классической ипотеки на меньшую процентную ставку.

Анна: Собираемся брать ипотеку или банковскую ссуду на приобретение 2-комнатной квартире во вторичном жилье в Подмосковье. Есть 2 комнаты в коммунальной квартире, которые хотим отдать в зачет 30% от суммы покупки. Не можем определиться, что сейчас выгоднее - ссуда или ипотека. Доходы наши общие примерно 70 тыс. рублей в месяц. Хотим взять необходимую ссуду лет на 7-9. Что Вы можете посоветовать?

Н.К.: Ипотека для вас имеет больше преимуществ, поскольку такая сделка в режиме обмена может быть сделана для вас любым риэлтором. По эффективной ставке оба ваши варианта одинаковы. Если ссуда не предполагает залога недвижимости, то советую взять ее. В таком случае объект недвижимости может пригодиться вам как предмет залога, например, для досрочного погашения ссуды.

Нона Викторовна: Если бы вы сами сегодня брали недвижимость в ипотеку с целью получения дохода, как бы вы действовали и чтобы выбрали в качестве объекта инвестиций?

Н.К.: Самые ликвидные объекты в Москве - это "однушки" в панельных домах студийного плана. Именно их и стоит рассматривать.

Полный текст горячей линии можно прочитать здесь .

Справка о ГК "Мультиброкер":
В ГК "Мультиброкер" входят три торговых марки: 1) управляющая компания "Мультиброкер", 2) в секторе ипотечного брокериджа — "Кредитный мастер", 3) для привлечения финансирования региональным застройщикам (малоэтажное и малогабаритное жилье) — "Кредитное решение".

Кирпиченко Наталья Анатольевна:
Совладелец и генеральный директор Группы компаний "Мультиброкер".
Родилась 1 августа 1969 г. в Москве.
Имеет высшее экономическое образование, закончила аспирантуру, в настоящее время пишет диссертацию на тему "Концепция единого управления российским строительным комплексом" и проходит обучение по программе EMBA "Стратегические финансы" и МБА "Управление строительством".
С 1991 г. по 2002 г. работала в ведущих консалтинговых и холдинговых компаниях, коммерческих банках.
С 2002 г. работает на рынке жилой недвижимости и ипотеки.
С апреля 2006 г. по декабрь 2007 г. - генеральный директор "МИЭЛЬ-Брокеридж".
Является членом ряда общественных и отраслевых организаций. С 2007 г. входит в состав Генерального Совета Общероссийской общественной организации "Деловая Россия". Награждена почетным знаком "За честь и доблесть" Всероссийской премии "Российский национальный олимп"; биография Натальи Кирпиченко включена в энциклопедию личностей "Who is Who в России".