Инвесторы переоценили девелоперов

В итоге недвижимость в Петербурге может стать менее привлекательной для инвесторов. При этом среди собственников выиграет тот, кто почувствует, что ресурса для роста больше нет, и на пике цены продаст объект.

По подсчетам "Делового Петербурга", планы инвестфондов пока оправдались лишь на четверть: из $19 млрд, заявленных фондами за последние несколько лет, на сегодня освоено в лучшем случае $5 млрд.

Тем временем доходность на этом рынке начинает падать, и интересы инвестиционных компаний могут сместиться от Петербурга в сторону растущих регионов.

Эксперты отмечают падение ставки капитализации (СК), на которую ориентируются покупатели и продавцы при определении стоимости сделки. По данным Colliers International, в сегменте офисов рыночная СК упала за пять лет почти на 10%, в 2007 г. составив 8,5-9,5%. В Colliers International отмечают, что в начале переговоров собственники надеются на ставку 6-7% и ниже, тогда как покупатель предлагает 11-12%.

Андрей Фоменко, владелец крупнейшей в городе сети бизнес-центров "Сенатор", рассказывал, что был готов рассматривать предложения о продаже бизнес-центра по ставке не выше 5%, но потенциальные инвесторы его не поняли.

По словам Николая Казанского, директора Департамента инвестиционного консалтинга Colliers International, известен случай, когда фонд, купив по ставке капитализации 10%, в течение следующего года только за счет изменения арендных ставок увеличил текущую доходность объекта до 14%, что эквивалентно росту цены на объект в полтора раза.

Руководители фондов говорят о неприемлемых для них условиях покупки объектов в России.

"Если бы мы могли, то покупали бы в Петербурге гораздо больше, - заявил Тилман Краус, управляющий директор TilmanKraus Property Group. - Российская сторона умудряется увеличить цену на объект даже за те недели, которые нужны западному инвестору, чтобы закрыть сделку".

"У нас есть принципы работы. Во-первых, проверять, прежде чем вкладывать слишком много. Во-вторых, не покупать, если не разбираешься в специфике рынка. Главное - хотелось бы видеть, как скоро и какой будет прибыль от проекта", - отмечает Ксавьер Вигенс, генеральный директор компании Richmond Green Group (Великобритания, Лондон).

Высокие цены на коммерческую недвижимость В Петербурге держатся в основном за счет дефицита объектов на продажу.

Ситуация изменится через три-четыре года, когда на рынок выйдет множество строящихся сейчас торговых, офисных, логистических центров.

Консультанты из Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko указывают, что в 2007 г. доходность офисов класса А была 10%, офисов класса В - 14%. Это пока выше, чем в Москве (7,5% и 9,5%) и, конечно, в Европе (5% и 7% соответственно).

Дмитрий Железнов, заместитель директора департамента недвижимости Mirax Group, считает, что сделок с западными инвесторами станет больше через три-семь лет, когда на рынке появятся действительно открытые компании.