Аренда в строящемся здании

Арендодатель еще не оформил право собственности на это помещение. Как грамотно оформить отношения?

Тимофей Титаренко, адвокат, руководитель раздела "Недвижимость" юридического интернет-форума "ЮрКлуб":

В случае когда сторонам необходимо заключить договор аренды, но арендодатель свое право собственности на помещение еще не зарегистрировал, целесообразно оформить отношения сторон предварительным договором аренды, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор аренды на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса).

Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора, в частности предмет.

Построенное помещение индивидуализируется по данным технической инвентаризации.

Строящийся объект аренды можно обозначить так же, как это делает ФРС в отношении объектов, строящихся по подлежащим регистрации договорам участия в долевом строительстве (согласно Федеральному закону 214-ФЗ).

В соответствии с п. 14 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве... (утверждена Приказом Министерства юстиции РФ от 09.06.2005г. 82) указываются местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта, номер этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект, номер и площадь объекта. Местоположение целесообразно уточнять ссылкой на строительные оси помещения согласно проекту строительства объекта.

В предварительном договоре подлежит указанию срок, в который стороны обязуются заключить основной договор аренды. Срок определяется календарной датой либо ссылкой на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК).

Если в предварительном договоре будет указание на заключение основного договора по истечении определенного срока после государственной регистрации права собственности арендодателя на объект аренды, что зависит от действий самого арендодателя, то в таком случае срок заключения договора аренды будет считаться несогласованным, так что основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК).

До окончания установленного предварительным договором срока одна из сторон должна направить контрагенту предложение заключить основной договор. Если это не будет сделано, обязательства прекращаются.

Предварительный договор не влечет никаких прав арендатора на арендуемое имущество. Поэтому, получая помещение в фактическое пользование, будущий арендатор должен осознавать, что арендодатель в любой момент может потребовать признать пункт предварительного договора о передаче объекта в пользование арендатору ничтожным и потребовать выселения арендатора. Более того, за фактическое пользование имуществом арендодатель сможет взыскать с арендатора неосновательное обогащение в сумме рыночной ставки аренды.

При уклонении одной из сторон от заключения основного договора аренды контрагент вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор аренды.

Позиции арендатора по предварительному договору изначально слабы. Он не обладает правом преимущественной аренды помещения, а потому арендодатель может отдать помещение в аренду третьему лицу, и при этом арендатор не сможет потребовать перевода прав арендатора на себя.

В этой ситуации обеспечить интересы арендатора может неустойка, которую целесообразно установить напрямую в договоре. Альтернативой может быть и установление суммы отступного, которое будет взыскано со стороны, уклонившейся от заключения основного договора аренды.

Для арендатора опрометчиво надеяться на возмещение убытков, вызванных уклонением арендодателя от заключения договора. В большинстве арбитражные суды отвергают наличие причинной связи между отказом арендодателя и понесенными арендатором рыночными потерями, вызванными отказом арендодателя, и неохотно взыскивают реальный ущерб и упущенную выгоду с виновника.

Чтобы привязать арендатора, арендодатель, как правило, взимает платеж в счет первых месяцев аренды. Данная сумма не является задатком, поскольку последний выдается контрагенту в доказательство заключения договора (ст. 380 ГК), к каковым предварительный договор не относится. Поэтому в случае уклонения арендодателя от заключения договора аренды арендатор получит эту сумму в однократном, а не в двойном размере.

Такая сумма должна квалифицироваться в качестве аванса, если стороны не придали ей другой правовой статус.