Торги по земельным участкам

Екатерина Диже, юрист Хедман Осборн Кларк: <br><br>Упрощенная схема выделения земельных участков под строительство через торги предусматривает первоначальную аренду земельного участка на 6 лет для проведения изыскательских работ («короткий пакет» не дает право на строительство). Сторонники этой схемы считают, что получение земельного участка по «короткому пакету» приведет к развитию здоровой конкуренции, которая заставит строителей хорошо работать. Тем, кто не сможет качественно работать придется уйти с рынка, а земельный участок рано или поздно найдет своего хозяина. Также, в ближайшее время ожидается принятие законов: «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга», и Закон «О Правилах землеустройства и застройки», в новом законодательстве превалирующей формой торгов будут открытые торги (аукционы). Всего за 2004-2005 годы по «короткому» пакету реализовано 76 участков. <br><br>У «короткого пакета» есть ряд нюансов:<br>- строители обязаны оплатить весь земельный участок в первые два года, причем 30 % сразу после торгов<br>- сложно получить кредит в банке т.к. участок, полученный по «короткому пакету» закладывать нельзя<br><br>Поэтому, на мой взгляд, для того, чтобы сделать участие в торгах максимально доступным для малых компаний, необходимо принять еще ряд мер, в частности - выставлять на торги земельные участки еще меньшего размера (1-1,5 га) под строительство 20-25 т. кв. м жилья, снизить размер первоначального платежа с 30 % до 10 % арендной платы. <br><br>Схема торгов по короткому пакету утверждена постановлением правительства от 16.03.2004 г. № 405 «О предоставлении в аренду находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга земельных участков». на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» и в соответствии с распоряжениями Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — КУГИ) от 25.11.2004 г. № 584-р, от 28.01.2005 г. № 21-р, от 06.05.2004 г. № 275-р. Примерная форма договора аренды земельного участка, заключаемого с победителем аукциона, утверждена распоряжением КУГИ от 06.05.2004 г. № 273-р. Договор аренды земельного участка предусматривает право арендодателя продлевать срок действия аренды на 49 лет в случае, если арендатором в установленные сроки закончено строительство. Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме открытого аукциона по форме подачи предложений о размере арендной платы за земельный участок.<br>Победителем аукциона признается участник, предложивший наибольшую величину годовой арендной платы за земельный участок, причем, размер годовой арендной платы остается неизменной на весь 6-летний срок действия договора аренды земельного участка.<br>К участию в аукционе допускаются физические и юридические лица, своевременно подавшие заявку на участие в аукционе, представившие все необходимые документы в соответствии с приведенным ниже перечнем и обеспечившие поступление задатка на счет организатора аукциона в указанный в настоящем информационном сообщении срок. Документом, подтверждающим поступление задатка, является выписка со счета организатора аукциона.<br><br>Документы, представляемые для участия в аукционе:<br>1. Заявка по установленной форме на участие в аукционе в двух экземплярах.<br>2. Договор о задатке (договор присоединения) в трех экземплярах.<br>3. Платежный документ с отметкой банка об исполнении (оригинал и копия), подтверждающий внесение претендентом задатка в счет обеспечения исполнения обязательств в соответствии с договором о задатке.<br>Задаток служит обеспечением исполнения обязательства победителя аукциона по заключению договора аренды земельного участка и возвращается всем участникам торгов, кроме победителя, в течение трех банковских дней с момента подписания протокола подведения итогов аукциона. 4. Надлежащим образом оформленная доверенность (оригинал и копия) в случае, если интересы претендента представляет доверенное лицо. 5. Паспорт (оригинал и копия) претендента или его доверенного лица (для заявителей — физических лиц). 6. Опись представленных документов, подписанная претендентом или его доверенным лицом, представляется в двух экземплярах, один из которых с указанием даты и времени (часы, минуты) приема заявки, удостоверенный подписью уполномоченного лица организатора аукциона, возвращается претенденту. Юридические лица дополнительно представляют: 7. Нотариально заверенные копии учредительных документов. Иностранные юридические лица представляют выписку из торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса. 8. Надлежащим образом оформленные и заверенные документы, подтверждающие полномочия органов управления и должностных лиц претендента. 9. Надлежащим образом оформленное письменное решение соответствующего органа управления претендента об участии в аукционе, принятое в соответствии с учредительными документами претендента и законодательством страны, в которой зарегистрирован претендент. 10. Нотариально заверенную копию Свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц (в соответствии с п. 3 ст. 26 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). Документы, содержащие помарки, подчистки, исправления и т.п., не рассматриваются. В соответствии с распоряжениями КУГИ от 25.11.2004 г. № 584-р; от 28.01.2005 г. № 21-р в качестве начальной цены торгов устанавливается сумма в размере годовой арендной платы за земельный участок, определенная на основании отчетов независимых оценщиков, составленных в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности; сумма задатка — 20% от суммы годовой арендной платы. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.03.2004 г. № 405 установлен следующий порядок внесения арендной платы: — за первый год действия договора аренды земельного участка — 30% от общей суммы арендной платы за весь срок действия договора аренды в течение 20 дней с момента подписания договора; — за второй год действия договора аренды земельного участка — 30% от общей суммы арендной платы за весь срок действия договора аренды в течение 20 дней по истечении 12 месяцев после подписания договора; - за третий год действия договора аренды земельного участка — 30% от общей суммы арендной платы за весь срок действия договора аренды в течение 20 дней по истечении 24 месяцев после подписания договора; — за четвертый, пятый и шестой годы действия договора аренды земельного участка — по 3,33% от общей суммы арендной платы за весь срок действия договора аренды в случае, если арендатор приступил в установленном порядке к строительству, а в случае, если по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды арендатор не приступил к строительству — по 6,66% от общей суммы арендной платы за весь срок действия договора аренды поквартально, равными долями в течение 10 дней первого месяца оплачиваемого квартала. Задаток, перечисленный победителем торгов, засчитывается в сумму первого платежа по договору аренды земельного участка.