Руины требуют свежих решений

С начала 2005 г. в России обрушилось около сорока зданий по причинам, не связанным с терактами и бытовыми авариями. Эксперты полагают, что жилищный фонд России находится в кризисной ситуации, и если не будут приняты меры, то через десять лет страна превратится в руины. Уже в ближайшие несколько лет собственникам и муниципальным властям придется спешно решать, что делать со старыми зданиями. <br><br><b>Разнообразные причины</b><br>По мнению управляющего директора по технической диагностике «Городского центра экспертиз» Александра Калухина, обрушения происходят по одной из трех причин. «Первая, самая распространенная причина обрушений зданий, – результат отсутствия контроля за состоянием зданий в 90-е годы, – говорит он. – За это время была утрачена часть документации на здания, а постоянно сменяющиеся собственники старались извлечь максимум выгоды, вложив минимум. К счастью, этот период уже подходит к концу, собственники превращаются в рачительных хозяев, стали внимательнее следить за своим имуществом. Вторая причина – дефекты проектирования. Часто аварии происходят после неграмотной перепланировки здания. Кроме того, случаются ошибки, допущенные из-за халатности или неграмотности. <br><br>Сейчас на рынке России огромное количество фирм, занимающихся проектированием, многие из них не имеют достаточной для этого рода деятельности квалификации. А государственная экспертиза, которую проходят все проекты, не является панацеей. Ошибка, которая стоила жизни 28 человек, – обрушение кровли в «Трансвааль-парке» в феврале 2004 г. – произошла, по выводам комиссии, из-за неверных конструкторских решений. Но множество подобных ошибок остается без внимания». <br><br>Третьей причиной, по мнению г-на Калухина, является брак, допущенный на этапе строительства. «Иногда это становится заметно сразу, например, 30 апреля 2005 г. произошло обрушение кровли на строящихся очистных сооружениях в Ленинградской области, – говорит он. – Наши эксперты установили причину аварии – брак металлоконструкций. Была нарушена технология изготовления балки, несущей покрытие здания». <br> <br><b>Старость не в радость</b><br>Специалисты «Городского центра экспертиз» видят в факте участившихся обрушений начальную фазу масштабного кризиса, связанного со старением и выходом из строя имеющегося жилого фонда в России. По мнению г-на Калухина, если не принять меры сейчас, то уже через десять лет Россия превратится в руины. Действительно, в свое время представитель тогда Минпромэнерго, а ныне глава департамента строительства и ЖКХ Леонид Чернышов говорил в интервью RBC daily, что эта проблема остро стоит в российских городах. Ее суть в том, что любой дом имеет свой срок службы, у многих он истекает. Однако заниматься реконструкцией или реновацией жилого фонда должен его собственник. Сейчас, как известно, собственниками жилья являются граждане, которые после истечения срока службы дома должны его утилизировать на собственные средства, а себе выстроить новое жилье. То же самое относится и к домам, построенным с нарушением технологии, – ремонтом также должны заниматься граждане. <br><br><b>Выгодная реконструкция </b><br>Очевидно, что у большей части населения страны средств на это нет, и в ближайшем будущем не появится. Более того, граждане даже и не задумаются о том, чтобы откладывать средства на будущую модернизацию своего жилья, что, впрочем, логично. В российской столице ситуация немного лучше: улучшение жилого фонда здесь проводится на средства инвесторов. «У нас есть программа комплексной реконструкции ветхого жилья, – сообщили в стройкомплексе мэрии. – В соответствии с ней, мы выставляем на реконструкцию по сорок кварталов в год. В ветхом состоянии у нас находится 28 млн кв. м жилья при общем размере жилого фонда 200 млн кв. м». <br>Строительным компаниям в силу развитого рынка недвижимости Москвы участие в этих программах выгодно. <br><br>Однако Москва является, чуть ли не единственным рынком, на котором инвесторам выгодно заниматься реконструкцией ветхого жилья. В регионах, где не столь благоприятная ценовая ситуация, инвесторы не готовы порой даже просто строить новые дома, не говоря о том, чтобы заниматься переселением граждан из ветхого фонда. На федеральном уровне существует программа реконструкции ветхого жилого фонда, однако, судя по количеству обрушений зданий, она не особенно эффективна. <b>«Несвежая» информация</b> По мнению главы Счетной палаты России Сергея Степашина, Петербург в плане "ветхого жилья оказался в наиболее сложном положении в России и среди европейских городов". Согласно данным Жилищного комитета Администрации Петербурга, в городе сегодня насчитывается 1 080 ветхих жилых домов. Их общая площадь составляет 0,3 млн кв. м. Что касается аварийного жилищного фонда, то он занимает 0,325 млн кв. м. (аварийное жилье, как правило, не учитывают домами, так как во многих зданиях непригодными для проживания признаются лишь отдельные квартиры). Предполагается, что реконструкция расселенной аварийной площади, а также застройка территорий, освобождающихся после сноса ветхого и аварийного фонда, будут осуществляться за счет средств инвесторов. Среди огромного количества "поизносившегося" жилья есть объекты, требующие безотлагательного расселения. По словам начальника Управления капремонта ЖК Владимира Шаталова, в адресный перечень домов, подлежащих расселению в 2005 году, попадают 12 объектов, находящихся под угрозой обрушения (в Центральном, Петроградском, Выборгском районах, а также в Пушкине). Кроме того, в первоочередном списке находятся так же здания, в которых ранее уже проводилось расселение отдельных аварийных квартир. Согласно программе по расселению, аварийное и ветхое жилье должно "расквартировываться" целыми домами. Как показала практика, локальный подход к решению проблемы не приносит заметных результатов. Проблема в том, что нынешний список непригодного жилья чиновники составили на основании комплексного обследования жилых домов, которое проводилось 12 лет назад. Поэтому в адресный список вошли только проблемные объекты, выявленные в начале 1990-х. Для того чтобы получить более свежую информацию об аварийных зданиях, необходимо провести комплексное обследование жилищного фонда, а на это у чиновников пока нет денег. В ЖК подсчитали, что на реализацию данного мероприятия понадобится около 500 млн руб. Пока город способен выделить не более 18 млн (именно столько средств предусмотрено в городском бюджете 2005 года на инвентаризацию). Всего на переселение граждан за шесть лет планируется потратить15,9 млрд руб. Из них всего 150 млн руб. заложено в бюджет на 2005 год. <b>Спасение утопающих</b> Наиболее радикальный путь решения проблемы выбрало Правительство Ленобласти – оно больше не намерено ремонтировать аварийные дома, поскольку это "неэффективно и расточительно", а также отказывается бесплатно предоставлять жильцам таких домов новые квартиры. Вместо этого областное правительство собирается перераспределить бюджетные средства и сформировать на местном рынке доступные цены на жилье. Председатель комитета по строительству Администрации Ленобласти Олег Алимпиев заявил, что в регионе фактически сформирована нормативная база, позволяющая расселить все ветхое и аварийное жилье. Чтобы стимулировать граждан на самостоятельную покупку квартир, деньги, которые раньше вкладывались в реконструкцию ветхого жилья, теперь будут направляться на погашение процентов по кредитам. По заявлению чиновника, в ряде районов уже составлены собственные целевые программы, предполагающие погашение до половины размера банковской ставки при покупке жилья в кредит. Кроме того, подготовлен так называемый закон об ипотеке, согласно которому жители аварийных домов смогут приобретать новые квартиры под 5-6% годовых, поскольку область будет не только предоставлять свои гарантии по таким сделкам, но и компенсировать оставшиеся две трети кредитной ставки. Параллельно утверждены ограниченные целевые программы для молодежи и сельских работников. Помимо этого, чиновник напомнил, что областное правительство возлагает большие надежды на строителей дешевого индивидуального жилья (деревянные каркасные дома на одну-четыре семьи) и готово всеми возможными способами заставлять районных руководителей бесплатно выделять под застройку инженерно подготовленные участки. По мнению чиновников, это существенно снизит цены на готовые дома, купить которые в первую очередь смогут жильцы аварийного и ветхого жилья. Олег Алимпиев также сообщил, что эти начинания спровоцировали приход в Ленобласть нового серьезного игрока деревянного строительства -- шведской группы компаний LEMO Agensy AB, которая до сих пор занималась в регионе лишь заготовкой и перевалкой леса. Оказывается, LEMO целый год изучала местный рынок, после чего представила губернатору Сердюкову подробный отчет: компания намерена разместить в области мощности, позволяющие строить 1,6 тыс. домов в год. Для сравнения: все местные компании сейчас возводят не более 300 таких домов ежегодно. Что касается потребности в недорогих щитовых домах, то она составляет минимум 3,5 тыс.