Облигации минимизируют строителям риски

Для строительных компаний, вынужденных выбирать между «долевкой», банковскими кредитами и облигациями, - последние выглядят однозначно привлекательнее, минимизируя не только затраты, но и риски. <br><br>Крупные строительные компании города постепенно осваивают новый способ финансирования, активно размещая облигационные займы уже 3–4 года. Из недавних примеров можно привести холдинги ЛенСпецСМУ и ЛСР. Чуть раньше это начал делать «Северный город». В последнее время для строителей все актуальнее становится необходимость отхода от строительства за счет дольщиков. Ведь доля квартир, продаваемых на этапе строительства, постепенно снижается. Да и новый закон о дольщиках может сделать сотрудничество с гражданами весьма опасным занятием. Однако подавляющее большинство строителей просто не имеют возможности отказаться от долевого участия, поскольку главный альтернативный ресурс получения средств - банковские кредиты. Как российские, так и зарубежные банки готовы выдавать ссуды, лишь имея надежное обеспечение. <br><br><div><table cellpadding="0" cellspacing="0" width="200" align="right"><tr> <td colspan="2" height="3"><img src="http://www.dp.ru/siteimg/break.gif" width="1" height="1" border="0" alt=""></td></tr><tr><td><span style="font-size: 11px; color: #607E9E"><b>Справка</b> </span></td> <td width="100%" background="http://www.dp.ru/siteimg/bg_forum_posts.gif"><img src="http://www.dp.ru/siteimg/break.gif" width="1" height="1" border="0" alt=""></td></tr><tr> <td colspan="2" height="3"><img src="http://www.dp.ru/siteimg/break.gif" width="1" height="1" border="0" alt=""></td></tr><tr> <td colspan="2"><span style="color: #1E459C">Первой из петербургских компаний облигации разместило ЗАО "Северный город" (холдинг RBI). Первый выпуск был размещен еще в 2002 году, а в 2004 году полностью погашен. В феврале этого года компания разместила второй выпуск ценных бумах объемом 200 млн рублей. Его доходность - 15,6 процента годовых.<br>Весной этого года облигации на общую сумму <br>1 млрд рублей разместила Группа ЛСР. Срок обращения бумаг - три года. Выплата купона - раз в шесть месяцев. Доходность в течение первого года обращения 14 процентов годовых. <br>В начале этого года свои облигации разместила компания "Эталон-ЛенСпецСМУ". Объем размещения - 1 млрд рублей. Срок обращения ценных бумаг - пять лет. Выплата купона - раз в полгода.</span></td></tr><tr> <td colspan="2" height="5"><img src="http://www.dp.ru/siteimg/break.gif" width="1" height="1" border="0" alt=""></td></tr><tr> <td colspan="2" height="1"><img src="http://www.dp.ru/siteimg/break.gif" width="1" height="1" border="0" alt=""></td></tr><tr> <td colspan="2" height="1" bgcolor="#607E9E"><img src="http://www.dp.ru/siteimg/break.gif" width="1" height="1" border="0" alt=""></td></tr></table></div>И по закону строительная площадка таким обеспечением быть не может, так как строящийся объект не является объектом собственности. Залогом может быть недвижимость либо банковский счет, на котором обращаются серьезные суммы. <br><br>Но иметь такое количество объектов недвижимости, которое позволило бы получать достаточно большие ссуды, просто нереально, даже для самой крупной строительной компании. А объем кредитов, которые банки готовы давать "под оборот", всегда был невелик. Единственный выход их этого порочного круга - найти источник получения бланковых (необеспеченных) кредитов. И наиболее перспективный путь - выпуск собственных облигаций.<br><br><b>«Длинные» маневры</b><br>Как заявляют крупные строительные компании, главное препятствие для выпуска облигаций - необходимость проведения сложной и кропотливой работы по оптимизации структуры компании, упорядочиванию ее финансовых потоков. Как заявляет Алексей Юшков, исполнительный директор Группы ЛСР, в их компании на такую подготовительную работу ушло полгода. И это не считая того времени, которое потратили на принятие решения - выпускать или не выпускать облигации.<br><br>А вот выгоды от выпуска облигаций довольно многочисленны. Главная из них - возможность получения "длинных" денег без обеспечения. Длинные деньги дают возможность маневра. Так, например, в компаниях "Эталон-ЛенСпецСМУ" и RBI говорят о том, что деньгами, полученными при выпуске облигаций, финансируют первые этапы строительства. Те фирмы, которые не располагают "длинными" средствами, зачастую вынуждены продавать квартиры на ранних этапах со значительной скидкой, а значит, теряют часть прибыли. <b>Заманчивые стратегии</b> Другое преимущество облигаций - облигационными займами, в отличие от банковского кредита, можно управлять. В зависимости от состояния своих финансов эмитенты плавно повышают или понижают доходность денег, которые привлекли, тем самым откладывая или приближая момент расчета по займу. Кроме того, приятным отличием становится так же возможность со временем снизить стоимость заимствования, ведь даже при размещении облигаций в первый раз цена их обслуживания сопоставима со стоимостью банковских кредитов. Конечно, при выпуске облигаций необходимо выплачивать некоторый процент банку, который занимается организацией размещения. Но ведь и при получении кредита под залог недвижимости необходимо переоформлять эту собственность, а значит, оплачивать услуги нотариуса. Зато в перспективе, когда кредиторы убедятся в надежности заемщика, они будут готовы давать деньги на гораздо более мягких условиях, нежели банковские кредиты. Так, "Эталон-ЛенСпецСМУ" разместила заем под 15,5 процентов годовых в рублях. Второй заем, по оценкам Антона Евдокимова, вице-президента этой компании, может быть продан, исходя из доходности 12-13 процентов годовых в рублях. Из этого следует, что строительной компании, которая выходит на рынок облигаций, не слишком выгодно сразу фиксировать доходность на несколько лет вперед. С этой точки зрения весьма перспективной выглядит стратегия, избранная Группой ЛСР. Этот холдинг разместил на рынке трехлетние облигации, но зафиксировал доходность только для первых 12 месяцев обращения. В последующем эмитент оставил за собой право установить любую ставку по купону. Если этот показатель не устроит кредиторов, то они имеют право предъявить бумаги к погашению. <b>«Долевка» forever! </b> Ну, и, конечно, главное преимущество размещения облигаций - резкое снижение зависимости компании от граждан. Специалисты всегда называли эту категорию инвесторов наиболее ненадежной. А с учетом положений нового закона о дольщиках они в любой момент могут потребовать свои деньги назад. Таким образом, поиск альтернативных источников финансирования становится одним из главных критериев стабильности строительной компании. Правда пока даже наиболее продвинутые компании не готовы полностью отказаться от договоров долевого участия и перейти к продаже полностью готовых квартир. Так, Эдуард Тиктинский, генеральный директор компании RBI, говорит о том, что в нынешних условиях это просто невозможно. Антон Евдокимов, вице-президент "Эталон-ЛенСпецСМУ", уверен, что переход к продаже готового жилья в нынешних условиях выгоден лишь в случае получения кредитных средств по ставке 5 процентов годовых. Группа ЛСР сейчас рассматривает вопрос увеличения доли собственных и заемных средств, вкладываемых в строительство объектов, но в ближайшее время также не планирует отказываться от привлечения граждан к долевому участию при строительстве жилья.