Купчино подскочило в цене

Территориальная зона "Южное Купчино" ограничена Малой Балканской ул., Малой Карпатской ул., Малой Бухарестской ул. и ул. Димитрова ("ДП" 81/04, www.dp.ru) . Это типичный спальный район Петербурга, причем из-за не очень хорошей транспортной доступности (одна станция метро "Купчино") относительно "дешевый". Как и на все традиционно спальные районы, структурный кризис оказал на эту территорию наибольшее влияние: стагнация лета и начала осени проявилась здесь особенно отчетливо.

Цены

Уровень средней цены предложения на вторичном рынке в зоне гораздо ниже "среднего по городу". По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", в декабре "средний метр" предлагали здесь по $1048 - при том, что "средняя по городу" цена метра составила $1167.

Уровень цен оставался на одном уровне все лето до начала осени, чтобы с октября начать довольно резкое снижение. Правда, в январе произошел весьма серьезный скачок - до $1109/м2, и этот показатель - наивысший в этом районе за время и ажиотажа, и последующего кризиса. Пока (на основании послеканикулярных показателей) предполагать тенденцию преждевременно, но произошедшее изменение явно выбивается за рамки "статистических погрешностей". Темп роста цен предложения в районе - 24% за 12 месяцев, это заметно меньше "общегородского" (27,3%).

Ликвидность

Изменение показателей ликвидности отражает активность спроса в той или иной территории на различные типы квартир. В IV квартале, по данным аналитического отдела ГК "БН", в "Южном Купчино" условный показатель ликвидности (среднее время экспозиции квартир в рекламе) составлял 35 пунктов*, или "условных дней". Это почти соответствует среднегородскому уровню (36,2 пункта), причем динамика в течение года в общем соответствовала тенденции развития рынка в целом. В конце 2003-го и начале 2004 г. на волне ажиотажного спроса усредненные показатели ликвидности были низки, квартиры исчезали очень быстро, но с III квартала 2004 г. этот показатель резко вырос - обратно пропорционально активности спроса. Такая динамика соответствует изменению цен в районе, которые также выдерживали определенный уровень долгое время, чтобы затем резко пойти вниз.

По итогам IV квартала ликвидность квартир в районе (в основных присутствующих здесь типах домов) не соответствует среднегородским показателям. Хорошая ликвидность у однокомнатных квартир в кирпичных зданиях, зато удивительно плохо продаются "единицы" в новых панельных домах: похоже, ценник в здешних новостройках был поднят слишком высоко, сообразно неплохим потребительским характеристикам, но чересчур для типичного "спальника".

"Двушки" также хорошо продаются в кирпиче, а в панели - и новой, и старой - заметно хуже. Показатели ликвидности трехкомнатных квартир принципиально от среднегородских не отличаются.

Перспектива

"Южное Купчино" будет оставаться востребованной территорией до тех пор, пока вообще на рынке востребовано дешевое жилье, а однородный жилой фонд и в связи с этим относительно сбалансированная структура спроса и предложения гарантируют скорый выход из кризиса.

Январский уровень цен, превысивший даже "ажиотажные" показатели, это подтверждает. "Минимальное" жилье, которого в "Южном Купчино" в избытке, всегда было "двигателем" рынка.

рост

Средней цены предложения в зоне "Купчино", %

К предыдущему кварталу -2,98

За четыре квартала - 33,81

К докризисному уровню - 95,75

К посткризисному уровню - 193,15

цена

Средняя цена предложения в зоне "Купчино"

Кв. Цена квар- Цена м2, $

тиры, $ тыс.

1 к. 39,9 1172,8

2 к. 53,9 1071,7

3 к. 74,7 1083,2

4 к. 98,9 1083,5

жилой фонд

Структура жилищного фонда, шт.

Жилые дома, построенные по индивидуальным проектам 2

Общежития 28

Панельные дома выше 5 эт. (1970-80-е гг.) 115

Панельные дома улучшенной планировки (1980-90-е гг.) 52

Типовые кирпичные здания (1970-е гг.) 12

5-эт. панельные дома (1960-е гг.) 1