"Северное Купчино" стало "образцом" застоя

Территориальная зона "Северное Купчино"<BR> СПб. Район "Северное Купчино" был перед началом стагнации на рынке недвижимости одним из лидеров по темпам роста цен. Сейчас это "образец" застоя.<BR> Территориальная зона "Северное Купчино" ограничена ул. Фучика, Белградской, Димитрова, Бухарестской, пр. Славы и Софийской ул. Территория сформировалась как спальный район Петербурга и обладает типичными свойствами относительно "дешевого" района, где в полной мере проявляются все особенности рынка в период структурного кризиса. Цена на минимальное жилье, поднявшись на волне ажиотажа, догоняет цену "двушек"; спрос уменьшился на все типы жилья; ликвидность примерно одинакова во всех сегментах (однокомнатные квартиры продаются столь же долго, как и остальные); общий уровень цен падает.<BR> В "Северном Купчино" не лучшая транспортная доступность нисколько не изменилась и по-прежнему вполне сбалансирована.<BR> Перед кризисом доля предложения дорогих однокомнатных квартир в 5 раз превышала долю спроса, а в остальных диапазонах соблюдался относительный баланс. Сейчас цена спроса догнала цену предложения, хотя попытки приобрести самое дешевое жилье остаются неудовлетворенными.<BR> "Двушки" спрашивали адекватно предложению во всех ценовых диапазонах, а сейчас цена спроса обгоняет цену предложения, за исключением самых дорогих объектов.<BR> То же самое произошло в трехкомнатном сегменте: если в мае половина (53%) спроса была ориентирована на нижние ценовые диапазоны, отвечая тем не менее структуре предложения, то сейчас спрос ориентируется на верхние пределы.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Косвенный показатель ликвидности -- время экспозиции объектов в листингах (рекламе) -- здесь практически одинаков для всех типов квартир: разница составляет 1,2 пункта* (условного дня). Так же одинаково квартиры экспонировались и перед кризисом: район четко спозиционирован, а структура спроса и предложения не успела принципиально измениться и по-прежнему может считаться относительно сбалансированной.<BR> Лучше всего уходят дорогие "единицы" в относительно качественных домах. Эту тенденцию повторяют "трешки", а двухкомнатные квартиры, наоборот, продаются тем быстрее, чем они дешевле.<BR> <B>Прогноз</B><BR> "Северное Купчино" -- вполне перспективный район, в первую очередь из-за относительной близости к центру. Жилой фонд в основном качественный для своего ценового сегмента, а значительная доля "хрущевок" дает возможности для маневра при переселениях. По окончании кризиса это не замедлит сказаться на темпах ценового роста в районе: до стагнации они опережали многие "спальники".<BR> Активное строительство здесь комфортного жилья может несколько "перепозиционировать" район, сделав его еще менее однородным, но более дорогим. В первую очередь должно начать дорожать "минимальное" жилье -- главный "инструмент" для расселений.<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель). <P> <B>Рост</B><BR> Средней цены предложения в зоне "Северное Купчино", %<BR> К предыдущему кварталу - 2,93<BR> За год - 54,76<BR> К докризисному уровню - 103,73<BR> К посткризисному уровню - 203,71 <P> <B>жилой фонд</B><BR> Структура жилищного фонда, шт.<BR> Типовые кирпичные здания (1970-е гг.) 126<BR> 5-эт. панельные дома (1960-е гг.) 190<BR> Панельные дома выше 5 эт. (1970-80-е гг.) 111<BR> Жилые дома, построенные по индивидуальным проектам 19<BR> Панельные дома улучшенной планировки (1980-90-е гг.), прочие жилые здания (1920-50-е гг.), 5-эт. типовые кирпичные здания компактной планировки (1950-60-е гг.), общежития 17