Комендантский "приплыл" на "кораблях"

Территориальная зона "Бывший Комендантский аэродром"<BR> СПб. Цены вокруг "Пионерской" остановились, повторяя общую тенденцию рынка в период кризиса. Дальнейшие перспективы связаны здесь с объектами нового строительства.<BR> Территориальная зона "Бывший Комендантский аэродром" (БКА) расположена между Коломяжским пр., Парашютной, Байконурской и Аэродромной ул. Этот район воспринимался как большой перевалочный пункт для жителей Озера Долгого и Гражданки, пл. Мужества, ст. м. "Академическая" и даже пр. Луначарского. Однако с открытием Кировско-Выборгской ветки метро пассажиропотоки здесь снизились, тогда как активное развитие социальной инфраструктуры продолжается.<BR> Район вполне самодостаточен и был бы комфортен для жизни, если бы не жилой фонд, в основной своей части представляющий "корабли" постройки конца 70-х -- начала 80-х гг., одну из худших панельных серий. Ст. м. "Пионерская", прямое наземное сообщение в южном направлении (Коломяжский пр.), транзитное с запада на восток (пр. Испытателей) обеспечивают сносную транспортную доступность, ограниченную, правда, низкой пропускной способностью железнодорожного переезда в Новой Деревне. Озелененность района вполне удовлетворительна. Рядом Удельный парк, а в нем -- спортивные сооружения.<BR> До начала стагнации на рынке жилья здесь был относительно высокий уровень цен предложения здесь практически не изменилась. По данным Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", по-прежнему сохраняется баланс в сегменте однокомнатных квартир. "Двушки" в дефиците, что объясняется местной квартирографией: в "кораблях" квартир этого типа практически нет. Предложение трехкомнатных превышает спрос, который, правда, несколько вырос: с 16 до 22%. Похоже, это произошло за счет четырехкомнатных, которые в связи с поднявшимся уровнем цен, но не улучшившимися потребительскими характеристиками жилья интересуют покупателей меньше: 1% вместо зафиксированных в мае 3%.<BR> Спрос на "единицы" сейчас сконцентрирован в среднем ценовом диапазоне, а его часть, ориентированная на верхний уровень, не встречает предложения. Причем дорогой спрос резко увеличился -- с 8 до 27-28%.<BR> В сегменте двух- и трехкомнатных квартир перед началом стагнации фиксировалась тенденция: минимальный спрос на "дешевое" жилье при явном избытке предложения, на "дорогое" -- все с точностью до наоборот. Сейчас эта тенденция в принципе сохраняется, однако верхний порог трехкомнатных квартир уже опередил цену спроса.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> По данным аналитического отдела ГК "БН", косвенный показатель ликвидности (среднее время экспозиции объектов в рекламе или листингах) для однокомнатных квартир в зоне БКА -- наилучший в нижнем ценовом сегменте: 21 пункт* (условный день). Дорогое предложение с ликвидностью в 6 пунктов -- статистический всплеск: оно настолько минимально, что влияния на общую картину не оказывает.<BR> "Двушки" и "трешки" быстрее исчезают из листингов в среднем диапазоне.<BR> В мае была иная зависимость: одно- и двухкомнатные квартиры продавались тем быстрее, чем были дешевле, а "трешки" -- наоборот.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Зона по-прежнему популярна у вполне платежеспособных покупателей, которым не интересно предложение в "кораблях". Удачное расположение территории несколько нивелируется присутствующим здесь устаревшим жильем.<BR> Некоторое падение цены не выходит за рамки средней по городу картины, и развитие рынка в краткосрочной перспективе не будет отличаться от "общегородского". В дальнейшем проявится главная проблема "Бывшего Комендантского аэродрома", который тормозит развитие самого себя. Спрос на эту территорию появится после кризиса, а с решением транспортных проблем препятствовать ему будет только собственный жилой фонд. Территория, скорее всего, вернется к "локальному" образу жизни, и тогда дифференциация темпов роста цен усилится. Для нового строительства здесь остается все меньше пространства, поэтому заметнее всего будет дорожать жилье в новых домах.<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель). <P> <B>Рост</B><BR> Средней цены предложения в зоне "БКА", %<BR> К предыдущему кварталу - 2,68<BR> За год - 53,26<BR> К докризисному уровню - 103,98<BR> К посткризисному уровню - 200,06жилой фонд <P> <B>жилой фонд</B><BR> Структура жилищного фонда, шт.<BR> панельные дома улучшенной планировки (1980-1990-е гг.) - 9<BR> жилые дома, построенные по индивидуальным проектам - 7<BR> панельные дома выше 5 этажей (1970-1980-е гг.) - 55<BR> общежития - 10