Инвесторы экономят на ра сселении

<B>Коммерческие расселения</B><BR> СПб. Коммерческое расселение в спальных районах опережает центр по возврату инвестиций.<BR> Сейчас ситуация на рынке очень благоприятна для расселения. Если раньше дешевые однокомнатные квартиры (самый популярный вариант для отселения) дорожали быстрее, чем объекты в центре, то сейчас тенденция обратная: маленькие квартиры не растут в цене, а на коммерческие помещения на нижних этажах наблюдается устойчивый спрос. За последний год цены выросли на 40-60%.<BR> Спрос на коммерческое расселение коммунальных квартир -- величина постоянная, число сделок определяется лишь рыночной ценой в конкретный момент времени, уверяет Алексей Слокотович, исполнительный директор риэлтерской компании "Русский дом".<BR> <B>Расселять выгоднее</B><BR> По данным риэлтеров, соотношение рынка готовых коммерческих помещений и жилых, которые можно сделать таковыми, составляет 1% к 99%. Расселение коммунальной квартиры обойдется значительно дешевле, чем приобретение готового коммерческого помещения. К примеру, стоимость магазина площадью 100 м2 в непосредственной близости к ст. метро "Удельная" составляет $270-300 тыс. Расселение квартиры той же площади обойдется в $160-180 тыс. Расходы на ее перевод в нежилой фонд, перепланировку и ремонт составят еще около $40 тыс. Открывать новый офис или торговую точку будет можно месяцев через девять-десять.<BR> "Если клиент хочет купить помещение для своего дела, которое дает прибыль $7-10 тыс. в месяц, то ждать получения согласований и окончания ремонта выгоднее, чем купить готовый офис и все это время вести в нем свой бизнес", -- считает Людмила Синьковская, генеральный директор компании "Русский дом".<BR> До 95% инвесторов хотят приобрести универсальное помещение, которое впоследствии можно использовать как под офис, так и под магазин. Стоимость готового объекта, подходящего для использования под магазин, в среднем в 1,7 раза выше, чем под офис. При расселении эта разница составляет всего 20%.<BR> <B>Факторы влияния</B><BR> Сегодня стоимость 1 м2 в расселяемой квартире колеблется от $1400 до $2500. Цены даже в соседних домах могут существенно различаться, большое значение имеет планировка. Объект площадью 64 м2 с шестью окнами, выходящими на оживленную улицу, может стоить столько же, сколько помещение площадью 210 м2 с тремя окнами.<BR> Один из главных факторов, которые нужно учитывать при выборе объекта, -- возможность согласования отдельного входа. В большинстве случаев это реально, несмотря на массу ограничений, которые существуют в центральной части города.<BR> Основным требованием к торговой точке является высокая проходимость. К помещениям под офис пожелания другие -- он должен находиться на тихой, спокойной улице вблизи метро, желательно с парковкой во внутреннем дворе. Использовать помещение на "проходной" улице под офисные цели коммерчески невыгодно. Магазин принесет большую прибыль.<BR> Инвестиции в "периферию"<BR> Свободных помещений в сформированных зонах высокой ликвидности практически не осталось. Желающих приобрести помещения на Невском, Большом пр. П.С. или, к примеру, на ул. Жуковского довольно много, но предложить им практически нечего.<BR> Кроме центра ликвидными считаются зоны в непосредственной близости (50-100 м) к станциям метро.<BR> "Многие инвесторы ошибочно считают, что центр -- это единственное место приложения инвестиций", -- отмечает Люмила Синьковская. Однако наблюдения последних 2 лет говорят о том, что помещения у таких станций метро, как "Пролетарская", "Удельная", "Елизаровская", ничуть не уступают, даже превосходят центр по возвратности инвестиций.<BR> В среднем по городу коммерческое помещение полностью окупается за 6-7 лет. По расчетам "Русского дома", возврат инвестиций в некоторые помещения на пр. Обуховской обороны составляет всего 3 года.<BR> Инвестировать средства в коммерческое расселение можно начиная от $70 тыс. За эти деньги можно подобрать небольшое (до 40 м2) помещение. Оптимальный размер инвестиций составляет $150 тыс.: столько стоит средняя трехкомнатная квартира на первом этаже площадью 80 м2.<BR> Большинство зон высокой ликвидности в спальных районах сложились стихийно. Первые квартиры под магазины расселяли там, где есть высокая проходимость по ходу движения от станции метро до остановки транспорта -- в Купчино, на Удельной, Ломоносовской и в Автово.<BR> Коммерческое расселение в отдельно взятой зоне часто напоминает цепную реакцию. Интерес к зоне автоматически повышается, когда на одной улице расселено порядка 60% квартир. Следом активно начинают расселять остальные, что приводит к ажиотажному спросу. Когда на "проходной" улице все помещения на первых этажах уже превращены в магазины, то инвесторы вынуждены расселять квартиры на соседних улицах, что приводит к формированию новой зоны, которая "оттянет" достаточное число потребителей услуг. Примером подобного может служить участок возле ст. метро "Удельная". Вслед за ул. Енатаевской (южнее станции метро) покупатели обратили внимание на параллельную Елецкую, и спустя 4 месяца не расселенными здесь остались только две квартиры.<BR> <B>Предпочтения</B><BR> Любое коммерческое расселение ведет за собой цепочку из покупки от трех до 15 квартир. До 90% обитателей коммуналок предпочитают не уезжать из своего района. Те, кто живут на Заневском пр., едут на Ржевку, с Удельной перебираются в Озерки или ближе к ст. метро "Пионерская" и т.д. Хотя бывают исключения -- некоторые хотят переехать поближе к родственникам или месту работы.<BR> Улаживание юридических формальностей -- лишь малая часть проблем, с которыми приходится сталкиваться при расселении. Условия, на которых та или иная семья соглашается на переезд, не зависят напрямую от их доли собственности в коммунальной квартире. Главная задача -- решить вопросы, связанные с проявлениями "примитивной бытовой психологии". <P> <B>на заметку</B><BR> <B>Средние сроки и этапы коммерческого расселения</B><BR> Расселение квартиры ~ 3 месяца<BR> Перевод в жилой фонд, согласование отдельного входа ~ 4 месяца<BR> Перепланировка помещения с утверждением проекта ~ 1,5 месяца<BR> Ориентировочный срок ремонта до нулевого цикла ~ 1 месяц <P> <B>перечень</B><BR> Зоны, перспективные для коммерческого расселения<BR> - Ст. метро "Пионерская" (пр. Испытателей)<BR> - Ст. метро "Комендантский пр." (ул. Авиаконструкторов)<BR> - Несколько домов у ст. метро "Пр. Просвещения"<BR> - Ст. метро "Черная Речка" (ул. Савушкина, часть Торжковской ул.)<BR> - Ст. метро "Академическая" (Гражданский пр.)<BR> - Ст. метро "Новочеркасская" (Заневский пр.)<BR> - Ст. метро "Пр. Большевиков" (ул. Коллонтай)<BR> - Ст. метро "Автово" (пр. Стачек)<BR> - Ст. метро "Нарвская" (пр. Стачек)<BR> - Ст. метро "Пр. Ветеранов" (бул. Новаторов, Ленинский пр.)<BR> - Ст. метро Елизаровская (ул. Бабушкина и пр. Елизарова)<BR> - Ст. метро "Парк Победы" (Варшавская ул., Бассейная ул. на пересечении с Московским пр.)<BR> - Ст. метро "Звездная"<BR> - Среднеохтинский пр. (в районе Большой Пороховской ул., в районе Красногвардейской пл., на пересечении с шоссе Революции) <P> <B>есть Мнение</B><BR> Елена Шлигель-Мильх, руководитель отдела коммерческой недвижимости ООО "Легион-Недвижимость":<BR> "Динамика спроса на первые этажи имеет позитивную направленность, а ликвидных объектов в коммерчески привлекательных местах остается все меньше. Если сначала пользовался спросом центр и основные магистрали (Невский, Каменоостровский, Московский пр.) и объекты вблизи метро, то сейчас большинство подобных объектов уже раскуплено, и актуальный спрос достиг ранее непривлекательных мест.<BR> Интересуются расселением, как правило, представители малого, среднего и крупного бизнеса (с перспективой расселения целого дома), наибольший интерес в основном проявляют организаторы сферы услуг и торговли, медицинских и консалтинговых услуг.<BR> Есть примеры сотрудничества с сетями аптек, салонов мобильной связи, салонов красоты, представительствами крупных компаний (для головного офиса).<BR> Тип жилья, с которым можно работать, самый разнообразный: от "хрущевок" и "сталинок" до нового и старого фонда. Наиболее ликвидная характеристика -- это привлекательное и проходное место. Под салоны красоты, в зависимости от их "элитарности", как правило, подбираются объекты в архитектурно привлекательных местах с хорошей проходимостью. Хорошо подходят дома старого фонда после капремонта и "сталинки" (при этом высота потолка не имеет значения).<BR> Требования жильцов при расселении в большинстве случаев завышены. Есть примеры, когда за 10 м2 жилой площади собственник просил три однокомнатных квартиры общей стоимостью $100.000, или $10.000/м2. Как правило, владельцы расселяемых квартир получают в итоге лучшее по качеству жилье".